每經(jīng)編輯 王婷婷    

每經(jīng)記者 王婷婷

中國人均GDP已超過7000美元，達(dá)到進(jìn)入“旅游3.0時(shí)代”的硬性條件，但與此同時(shí)，旅游模式、度假時(shí)間等軟條件卻制約我國深度旅游的爆發(fā)。在這個(gè)背景下，有著高庫存、高空置等“舊疾”的旅游地產(chǎn)，發(fā)展更為受制。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，針對(duì)旅游度假領(lǐng)域的空間和痛點(diǎn)，例如漫庭網(wǎng)的分時(shí)度假新模式、Freeppie的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制社交旅游等多種旅游地產(chǎn)和度假新模式涌現(xiàn)。但業(yè)內(nèi)人士提醒，新模式在人身和財(cái)產(chǎn)安全、權(quán)益保障等各方面是否完備，值得注意。

萬億蛋糕“住”分羹少

根據(jù)國際規(guī)律，當(dāng)居民人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，旅游以觀光為主；人均GDP達(dá)到2000美元時(shí)進(jìn)入“旅游1.0時(shí)代”，旅游需求上升且轉(zhuǎn)向休閑為主；人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)屬于“旅游2.0時(shí)代”，出游需求逐漸旺盛；當(dāng)人均GDP達(dá)到5000美元，“旅游3.0時(shí)代”則是全民休閑時(shí)代，旅游開始進(jìn)入深度度假旅游形態(tài)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和國家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2014年末，我國人均GDP約為7485美元。2015年上半年國內(nèi)旅游消費(fèi)達(dá)到1.65萬億元，增長14.5%。

“理論上，我國居民旅行早已該進(jìn)入成熟的度假形態(tài)，但目前卻面臨諸多不對(duì)稱，比如私家車保有量、假期時(shí)間長度等等，其中還有居住需求的矛盾最為明顯。”曾操盤多個(gè)旅游和高爾夫項(xiàng)目的深圳前海宏建投資董事長勾智宏告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前我國81%的居民有意愿與家人度假，但只有20%的度假消費(fèi)是花在住房上，酒店的高門檻、度假居住的高成本，使得深度度假需求沒有爆發(fā)。

但和旅游居住需求旺盛、亟待爆發(fā)相矛盾的，則是旅游地產(chǎn)常年的高庫存、高空置現(xiàn)狀。

根據(jù)國家旅游局發(fā)布的《2014年中國旅游業(yè)投資報(bào)告》，2015年我國旅游直接投資額將達(dá)1萬億，未來3年將超3萬億。

“而旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的投資總額已在3萬億左右，但總交易額卻在1萬億，相關(guān)產(chǎn)品處在增量減緩、存量增加的狀態(tài)。”勾智宏認(rèn)為，在互聯(lián)網(wǎng)思維下，類似住宅領(lǐng)域小蜂e家這種能夠直接上平臺(tái)，分割流程降低成本的模式，很值得考慮。

漫庭網(wǎng)CEO魏業(yè)坤則告訴記者，客群錯(cuò)位和產(chǎn)品錯(cuò)位是全民休閑度假時(shí)代，旅游地產(chǎn)銷售困境的兩大核心原因，需要有產(chǎn)品能改變中產(chǎn)階級(jí)和白領(lǐng)階層買不起度假屋這樣的小眾產(chǎn)品，以及買了用不了、難打理的需求不匹配問題。

多種新“住”法搶占空間

根據(jù)國家旅游局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年我國旅游總收入已達(dá)到3.38億元，同比增長14.7%。而目前居住消費(fèi)占比或不足三成，這不符合“度假型”的成熟旅游形態(tài)，但這也正是空間所在，多種旅游居住形式也瞄準(zhǔn)了這一增長潛力。

除旅游地產(chǎn)住宅產(chǎn)品直接銷售外，分時(shí)度假（RCI）的模式已經(jīng)存在多年，即把一套房（酒店或公寓）的使用權(quán)分成若干周次，按一定年限以會(huì)員制方式一次性出售給客戶，會(huì)員亦可將房間使用權(quán)與異地會(huì)員交換。

不過，發(fā)展到現(xiàn)在，分時(shí)度假模式在中國出現(xiàn)了一些新形式。

比如，近日深圳一家名為“漫庭網(wǎng)”的房地產(chǎn)微分銷平臺(tái)，以“有限合伙企業(yè)”的組織形式吸納會(huì)員，合伙購買度假別墅或公寓，并將每套度假屋分為50個(gè)財(cái)產(chǎn)份額，按黃金周、旺季周、平季周、淡季周重新定價(jià)進(jìn)行銷售，會(huì)員合伙享有70年產(chǎn)權(quán)、每年至少一周的度假時(shí)段旅居權(quán)益，房屋權(quán)益支持交換。另外，度假屋配有“度假總管—老媽子—丫鬟”家庭式度假服務(wù)體系，以及自有或合作的酒店管理公司進(jìn)行管理和服務(wù)。

官網(wǎng)顯示，該平臺(tái)目前有青城山、麗江、三亞、西雙版納的五個(gè)產(chǎn)品供選擇，年內(nèi)將上線約50個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃三年上線約300個(gè)項(xiàng)目。其中，青城山的“青城郡”別墅，淡季周份額25800元/份，計(jì)入管理費(fèi)單套每天度假成本約441.22元。據(jù)了解，青城郡別墅售價(jià)約200萬/套，青城山周邊五星級(jí)酒店如豪生國際酒店別墅淡季均價(jià)約2500元/天起。如果購買周內(nèi)沒有入住，可選擇付10%租金進(jìn)行托管經(jīng)營，或按2:8的比例進(jìn)行托管分成。

除分時(shí)度假以外，記者注意到，不僅“全球旅游團(tuán)購”等成熟模式已在國內(nèi)普及，在線旅游眾籌、寄宿者酒店預(yù)訂、基于獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的社交旅游、在線家庭式換房旅游等旅游度假模式也逐漸在國內(nèi)展開。

去年4月眾籌網(wǎng)推出國內(nèi)首個(gè)旅游項(xiàng)目——青島旅游集團(tuán)“海釣達(dá)人”眾籌項(xiàng)目，投資人支持100-2400元不等，項(xiàng)目上線不到24小時(shí)即突破117%。

類似RoomerTravel這樣的寄宿者酒店預(yù)訂平臺(tái)，目前國內(nèi)不少大型旅游網(wǎng)站已能提供相關(guān)服務(wù)，也有螞蟻短租等新興租房網(wǎng)站，提供旅游式的寄宿租房服務(wù)。

CosmopolitHome這樣的在線家庭式換房旅游平臺(tái)，目前在國內(nèi)一些大型旅游網(wǎng)站已經(jīng)能通過論壇功能，給網(wǎng)友提供換房旅游空間。基于獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的社交旅游，F(xiàn)reeppie已經(jīng)面對(duì)中國開放。

專家提醒安全和權(quán)益隱患

針對(duì)新興的旅游住房形式，搜狐網(wǎng)曾進(jìn)行的問卷調(diào)查顯示，網(wǎng)友對(duì)旅游住房新模式接受度不低，例如對(duì)換房旅游模式，就有50%的網(wǎng)友支持。但與此同時(shí)，近八成網(wǎng)友也對(duì)新模式的安全、財(cái)產(chǎn)權(quán)益等各種隱憂表示擔(dān)心。

以“分時(shí)度假”為例，就可能遇到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓難題、變現(xiàn)困難、度假時(shí)間受限等問題。四川大學(xué)中國休閑與旅游研究中心主任楊振之指出，這種買賣度假時(shí)間段使用權(quán)的模式，對(duì)于看重“實(shí)在產(chǎn)權(quán)”的中國民眾而言，還需要接受和習(xí)慣。而且房產(chǎn)證寫多人名字也可能遇到轉(zhuǎn)讓、稅費(fèi)等問題。

“的確，每種模式都不是完美的，例如分時(shí)度假模式有分割銷售降低成本，可交換性等優(yōu)點(diǎn)，但也有產(chǎn)權(quán)和服務(wù)管理等問題。”漫庭網(wǎng)執(zhí)行董事黃焱表示，改變“分權(quán)度假”在一套房屋產(chǎn)權(quán)證上寫多人名字，隱藏轉(zhuǎn)讓時(shí)的變更、交稅等問題，但可以像“漫庭模式”一樣，依據(jù)《中華人民共和國合伙企業(yè)法》采用“合伙買房”的形式，只需到工商局進(jìn)行財(cái)產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓。而這類似公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，“合伙人”的財(cái)產(chǎn)份額也能自由轉(zhuǎn)讓和進(jìn)退，像漫庭網(wǎng)就接受代理銷售或托底回購的委托。

“持有分時(shí)度假物業(yè)產(chǎn)權(quán)的合伙人，應(yīng)提前規(guī)定清算費(fèi)用、工資、稅款分配等細(xì)節(jié)，用以在遇到解散情形時(shí)降低權(quán)益風(fēng)險(xiǎn)。”北京市惠誠律師事務(wù)所郭剛律師提醒，當(dāng)前度假旅游模式多種多樣，市民應(yīng)該首先從人身安全、財(cái)產(chǎn)安全等角度考慮，審視產(chǎn)品是否具備完善的法律依據(jù)，在使用和投資產(chǎn)品時(shí)也應(yīng)有“適合”的準(zhǔn)則。