每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜    

◎每經(jīng)記者 白亞靜

近一個(gè)月，股指不斷走低，不少地產(chǎn)股跑輸大盤，不僅有數(shù)十家公司緊急停牌避險(xiǎn)，而且還有公司跌幅一度逼近70%。這般驚心動(dòng)魄的下跌，萬(wàn)科A（000002，SZ）成為目前成交量和流動(dòng)性最好的地產(chǎn)股之一。除了5、6月以來(lái)的業(yè)績(jī)支撐，這還與萬(wàn)科管理層高調(diào)護(hù)盤有關(guān)。7月6日，股市一片綠，萬(wàn)科高調(diào)宣布了百億回購(gòu)計(jì)劃，利好消息及時(shí)阻止下降趨勢(shì)。

是什么令萬(wàn)科在下跌時(shí)耗費(fèi)巨資回購(gòu)護(hù)盤？萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰表示，管理層希望保護(hù)中小股東利益，而且對(duì)公司未來(lái)業(yè)績(jī)有信心。保護(hù)中小股東利益的理由不難理解，可是信心從哪來(lái)？

大手筆護(hù)盤

2014年初，樓市遇冷，萬(wàn)科股價(jià)再次走入谷底。萬(wàn)科總裁郁亮以2013年薪金700萬(wàn)元增持自家股票。這一舉動(dòng)，使得萬(wàn)科股票第二日高開(kāi)高走，并拉動(dòng)地產(chǎn)板塊全線飄紅。萬(wàn)保招金等龍頭股的股價(jià)已接近凈資產(chǎn)，市盈率跌至5倍以下，在弱市中，管理層增持無(wú)疑穩(wěn)定了市場(chǎng)長(zhǎng)期投資的信心。

此外，萬(wàn)科每年的分紅派息比例均處于A股市場(chǎng)前列。比如，2014年3月，股價(jià)低點(diǎn)時(shí)，萬(wàn)科提出每10股派送4.1元，同比增長(zhǎng)127.8%。

這次，萬(wàn)科提出百億回購(gòu)計(jì)劃，雖然尚未經(jīng)股東大會(huì)審議通過(guò)，但從7月6日至今，已將股票從7月3日收盤價(jià)13.7元／股拉至7月15日收盤價(jià)14.7元／股。

燕曦基金總經(jīng)理李經(jīng)緯分析稱，這些利好消息，使得萬(wàn)科13.7元／股注定成為階段性低點(diǎn)。

與去年郁亮出面穩(wěn)定市場(chǎng)信心不同，此次萬(wàn)科股價(jià)已經(jīng)歷一波漲幅，13.7元／股的回購(gòu)價(jià)幾乎是郁亮去年約7元／股買入的一倍，而且耗資更多，方案通過(guò)后，今年內(nèi)只要股價(jià)低于13.7元/股，即實(shí)施回購(gòu)程序，上限為100億元。

可是，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率走低已成不爭(zhēng)事實(shí)，萬(wàn)科回購(gòu)的信心從哪兒來(lái)？答案似乎越來(lái)越清晰：一是跑贏業(yè)內(nèi)，二是轉(zhuǎn)型，成為多上市平臺(tái)的控股集團(tuán)。

三招提高短期業(yè)績(jī)

如何跑贏業(yè)內(nèi)？萬(wàn)科有三招。

第一招，推貨時(shí)緊盯市場(chǎng)，平衡量?jī)r(jià)關(guān)系，用全盤布局抵消個(gè)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)?！?·30新政”后，深圳樓市火爆，交易價(jià)格屢創(chuàng)新高。萬(wàn)科踩在行情高位，6月6日，推出位于南山的萬(wàn)科云城商務(wù)公寓項(xiàng)目。這距離股市大跌、深圳樓市短期看漲情緒改變，僅剩一周多的時(shí)間。

開(kāi)盤當(dāng)日，該項(xiàng)目成交均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，銷售量達(dá)到95%。雖然沒(méi)有誕生“日光盤”，但單日收金20億元已足夠鎖定利潤(rùn)。這樣的量?jī)r(jià)比，使得剩余房源的推貨節(jié)奏變得靈活，不論價(jià)格漲跌，已是穩(wěn)賺不賠。5.5萬(wàn)元的單價(jià)并不便宜，同期，位置更接近市中心的深圳華潤(rùn)城住宅項(xiàng)目均價(jià)僅6萬(wàn)元。

市場(chǎng)不好的時(shí)候，萬(wàn)科有另一套打法。以去年上半年的廣州市場(chǎng)為例，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，萬(wàn)科對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)價(jià)，加快去化。雖然單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降，但確如世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松所說(shuō)，對(duì)所有大公司而言，個(gè)別項(xiàng)目的降價(jià)、利潤(rùn)率的下降，都將在整個(gè)盤子中得到平衡，布局合理者能夠在市場(chǎng)波動(dòng)中熨平風(fēng)險(xiǎn)。

第二招，不再談規(guī)模，只看回款率，儲(chǔ)備大量現(xiàn)金以備不時(shí)之需。只有回款才是真正的銷售，萬(wàn)科總裁郁亮曾指出。

萬(wàn)科的回款率一直穩(wěn)定在90%以上，去年，更是達(dá)到驚人的97%。同期，如保利、碧桂園等一線房企的回款率則在80%到90%之間。

高回款率極大地充實(shí)了萬(wàn)科的現(xiàn)金流，去年底，萬(wàn)科凈負(fù)債率僅5.4%，在手貨幣現(xiàn)金627億元。正是現(xiàn)金充足、財(cái)務(wù)穩(wěn)健，萬(wàn)科才有底氣在股市大跌時(shí)提出百億回購(gòu)計(jì)劃。

第三招，在一級(jí)市場(chǎng)審慎拿地，多拓展二級(jí)市場(chǎng)渠道。

一方面市場(chǎng)單邊上漲趨勢(shì)結(jié)束，另一方面郁亮認(rèn)為相較住宅市場(chǎng)而言，土地市場(chǎng)未得到充分調(diào)整，因此去年萬(wàn)科的拿地量已接近2008年低點(diǎn)。

但事實(shí)上，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不全部來(lái)自一級(jí)市場(chǎng)。比如北京的御府77項(xiàng)目，即萬(wàn)科從凱德旗下子公司手中，以6.9億元收購(gòu)90%股權(quán)得來(lái)。

今年以來(lái)，萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)的合作，更是增加了萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備。郁亮在股東大會(huì)上表示，萬(wàn)科儲(chǔ)備地塊足夠2~3年開(kāi)發(fā)，如果算上與萬(wàn)達(dá)合作獲得的地塊，萬(wàn)科的拿地節(jié)奏將更為從容。

“失控”后的生態(tài)圈

除了跑贏業(yè)內(nèi)，萬(wàn)科還有將整個(gè)行業(yè)拉出悲觀氛圍的意圖。

資本市場(chǎng)給地產(chǎn)類公司的估值逐年走低，和整個(gè)行業(yè)步入白銀時(shí)代不無(wú)關(guān)系。不過(guò)，白銀亦是貴金屬，萬(wàn)科有另一番解讀。

做了多個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)走勢(shì)的海量研究后，萬(wàn)科給出市場(chǎng)信心：中國(guó)樓市仍在安全線之內(nèi)。未來(lái)十年，萬(wàn)科最主要的業(yè)務(wù)還是住宅。除此之外，萬(wàn)科還在滲入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。

為何加載新業(yè)務(wù)？譚華杰稱，核心客戶在變，未來(lái)最需要不動(dòng)產(chǎn)的是各種創(chuàng)業(yè)的個(gè)人、團(tuán)隊(duì)和小企業(yè)。以上述熱銷樓盤為例，除了踩對(duì)市場(chǎng)銷售節(jié)點(diǎn)外，該項(xiàng)目背后的產(chǎn)業(yè)新城是重要賣點(diǎn)之一。

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上，萬(wàn)科還選擇了物流地產(chǎn)項(xiàng)目，這正符合萬(wàn)科選擇新業(yè)務(wù)的兩個(gè)邏輯。譚華杰表示，一是符合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)趨勢(shì)，二是體現(xiàn)萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如較低的融資成本。據(jù)萬(wàn)科方面介紹，目前已在武漢、貴陽(yáng)有項(xiàng)目布局。“國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)普通倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)緊缺，以今年上半年深圳為例，由于需求增加，而市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)，因此不少業(yè)主申請(qǐng)將保稅倉(cāng)變成正常的非保稅倉(cāng)，以滿足電商需求”，仲量聯(lián)行工業(yè)地產(chǎn)部董事古振鵬表示。

萬(wàn)科還將舊業(yè)務(wù)升級(jí)，如把物業(yè)公司推向市場(chǎng)。目前，萬(wàn)科物業(yè)管理已達(dá)到1億多平方米，與彩生活上市之初的規(guī)模不相上下，該板塊將成為萬(wàn)科變身萬(wàn)億市值、多上市平臺(tái)控股集團(tuán)的重要基石。

據(jù)記者觀察，由于收購(gòu)成本高企，萬(wàn)科物業(yè)采取了包括睿服務(wù)、品牌全委、股權(quán)合作在內(nèi)的多種擴(kuò)張方式，所接洽的對(duì)象大多為國(guó)企房地產(chǎn)公司的成熟社區(qū)項(xiàng)目，與萬(wàn)科在售樓盤不存在競(jìng)爭(zhēng)。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認(rèn)為，與其他同類企業(yè)相比，萬(wàn)科物業(yè)上市，最大的優(yōu)勢(shì)在于服務(wù)質(zhì)量以及較為實(shí)在的現(xiàn)金流。

基于城市配套服務(wù)商定位，萬(wàn)科圍繞社區(qū)衍生出了多種業(yè)務(wù)可能性，為這些提供支持的，是郁亮設(shè)計(jì)的一套不斷迭代的組織系統(tǒng)。崇尚“失控”的郁亮不斷解構(gòu)原有形式，積極打造生態(tài)圈，并推進(jìn)組織扁平化發(fā)展。一方面，在項(xiàng)目層面成立事業(yè)合伙人，打破部門間隔，另一方面，提出小草計(jì)劃，支持員工圍繞萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行創(chuàng)業(yè)。