每經(jīng)編輯 馮焱東    

◎馮焱東

當(dāng)前有一種比較流行的觀點(diǎn)，認(rèn)為樓市正處于去庫(kù)存階段，這種說(shuō)法并不準(zhǔn)確。實(shí)際情況是我國(guó)樓市整體仍處于庫(kù)存增長(zhǎng)階段，去庫(kù)存階段尚未到來(lái)，但已經(jīng)比較臨近。我們先來(lái)看一下全國(guó)房地產(chǎn)待售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

自2011年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)待售面積一直處于不斷增長(zhǎng)狀態(tài)，從2011年底的2.72億平方米增長(zhǎng)到2015年6月的6.57億平方米，待售與銷售比自2011年以來(lái)也在不斷擴(kuò)大，這表明近幾年我國(guó)房地產(chǎn)處于增庫(kù)存階段。在這個(gè)階段必須控制新增供應(yīng)量，同時(shí)加快消化庫(kù)存，才能迎來(lái)樓市的去庫(kù)存階段。

2011年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)投資額一直高于銷售額，表明開發(fā)商資金正在不斷沉淀于存貨中，只有銷售額大于投資額才能說(shuō)明去庫(kù)存開始減少。

雖然整體去庫(kù)存階段尚未到來(lái)，但庫(kù)存的消化已經(jīng)出現(xiàn)一些積極變化：一是庫(kù)存增長(zhǎng)幅度明顯放緩；二是5月住宅庫(kù)存比4月減少121萬(wàn)平方米，是2011年來(lái)的首次減少。

由于庫(kù)存量不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)供求失衡局面加劇，對(duì)于絕大部分二線及以下城市來(lái)說(shuō)，供應(yīng)泡沫已經(jīng)取代房?jī)r(jià)泡沫成為行業(yè)主要矛盾。

供應(yīng)泡沫和房?jī)r(jià)泡沫的危害一樣大：一是積壓巨量資金；二是少數(shù)項(xiàng)目面臨爛尾危險(xiǎn)；三是影響金融安全和財(cái)政收支平衡，拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展；四是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)收益率整體下降，部分項(xiàng)目面臨虧損。

供應(yīng)泡沫雖然沒有房?jī)r(jià)泡沫那樣惹眼，但如不及時(shí)治理則有可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)金融造成打擊。

房地產(chǎn)是地方性產(chǎn)業(yè)，供應(yīng)泡沫的治理首先需要地方政府擔(dān)負(fù)起應(yīng)有的責(zé)任。地方政府是土地的壟斷供應(yīng)方，供應(yīng)泡沫主要是地方政府多年來(lái)不夠節(jié)制出讓土地造成的。要治理泡沫主要也得靠地方政府控制土地出讓規(guī)模，讓房地產(chǎn)供求慢慢恢復(fù)平衡。目前地方政府普遍負(fù)債過重，要控制土地出讓規(guī)?？陀^上存在難度，但不控制供應(yīng)泡沫可能危及經(jīng)濟(jì)和金融安全。

其次是鼓勵(lì)需求。目前利率下行，前幾年限制需求的政策逐步解除，鼓勵(lì)需求的政策陸續(xù)出臺(tái)，這對(duì)消化供應(yīng)泡沫有好處。

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何應(yīng)對(duì)供應(yīng)泡沫是一個(gè)直接關(guān)系到發(fā)展快慢甚至生死存亡的問題。筆者的建議主要有兩點(diǎn)：

一是清醒認(rèn)識(shí)到供應(yīng)泡沫的客觀存在及其危害。房地產(chǎn)黃金時(shí)代的發(fā)展致使很多開發(fā)商形成思維慣性，沒有徹底意識(shí)到房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)全新階段。供應(yīng)泡沫危害性很大，隱蔽性較強(qiáng)，它會(huì)慢慢侵蝕行業(yè)和企業(yè)的健康，掏空項(xiàng)目利潤(rùn)。

供應(yīng)泡沫時(shí)代是開發(fā)商利潤(rùn)逐步被侵蝕或轉(zhuǎn)移、歸還社會(huì)的過程。對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)已進(jìn)入一個(gè)庫(kù)存不斷增加、隨后逐步消化的中長(zhǎng)周期，這個(gè)周期的長(zhǎng)短取決于各個(gè)城市土地過度供應(yīng)的程度和銷售去化的速度。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)資產(chǎn)整體上可能正處于一個(gè)顯性貶值（房?jī)r(jià)下跌）或隱形貶值（房?jī)r(jià)停止上漲或漲幅低于社會(huì)平均投資利潤(rùn)率或通貨膨脹率）階段中。少數(shù)房地產(chǎn)資產(chǎn)升值也會(huì)有，但不屬于普遍現(xiàn)象。

第二，拋棄幻想，果敢行動(dòng)。在庫(kù)存不斷增長(zhǎng)和庫(kù)存逐步消化的中長(zhǎng)周期中，需要結(jié)合不同板塊和不同產(chǎn)品，冷靜分析房?jī)r(jià)上漲的概率。實(shí)際上，隨行就市是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最基本的一個(gè)規(guī)律，價(jià)格規(guī)律不會(huì)以人的意志為轉(zhuǎn)移。

供應(yīng)泡沫就是一種產(chǎn)能過剩，形成需要很多年的積累，消化同樣需要時(shí)間。有很多開發(fā)商都是第一次遇到這樣的一個(gè)行業(yè)周期大轉(zhuǎn)折，大部分開發(fā)商還來(lái)不及建立新的思維模式和應(yīng)對(duì)方案。

開發(fā)商一般對(duì)短周期相對(duì)敏感。在應(yīng)對(duì)這種周期過程中，開發(fā)商必將加速分化，能隨行就市、高周轉(zhuǎn)、及時(shí)接受低利潤(rùn)甚至虧損現(xiàn)實(shí)的開發(fā)商市場(chǎng)份額將越來(lái)越大，利潤(rùn)率雖然下降但總體利潤(rùn)可能還會(huì)增長(zhǎng)。在價(jià)格上不夠靈活、依然期望好收成的大部分開發(fā)商在很大程度上掩護(hù)了高周轉(zhuǎn)開發(fā)商的出貨，銷售規(guī)模可能停滯不前，利潤(rùn)不斷下滑。

在這種周期波動(dòng)十分明顯、顯性的短周期與隱形的中長(zhǎng)周期同時(shí)存在的情況下，開發(fā)商必須思考和直面一個(gè)根本性問題：我們處于周期的哪個(gè)階段？我們是選擇與周期共舞，還是與周期抗衡？

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）