每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜    

◎每經(jīng)記者 白亞靜

8月16日，萬科公布期中成績單，意料之中達(dá)成半年千億銷售目標(biāo)，達(dá)到1099.6億元。在市場回暖、供需天平重新調(diào)整的大背景下，萬科開工、竣工面積全面提速，再加2000多億已售未結(jié)算銷售金，今年下半年或?qū)⒀永m(xù)上漲態(tài)勢。

不過，上半年報(bào)也顯示，萬科收入增速明顯超過利潤，小股操盤項(xiàng)目比例正在迅速上升。

在這份成績單，也有一些意料之外的事，比如萬科四大區(qū)域本部的上漲幅度并不一致，以及陸續(xù)上馬的一些新業(yè)務(wù)。

三項(xiàng)指標(biāo)同比增長

萬科財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1099.6億元，同比上升9.0%。除此之外，其它經(jīng)營數(shù)據(jù)也表現(xiàn)不錯(cuò)。上半年?duì)I業(yè)收入502.7億元，同比增長22.72%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤48.5億元，同比增長0.77%。

這三項(xiàng)指標(biāo)成功助萬科實(shí)現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)。今年一季度，其營業(yè)收入、凈利潤、銷售金額曾同比大幅下降，被外界質(zhì)疑遭遇滑鐵盧。然而，一季度經(jīng)營數(shù)據(jù)不理想，很大程度與結(jié)算規(guī)模有限有關(guān)，因而這一情況很快在二季度得以改變。

不過，值得注意的是，凈利潤僅是同比微增。萬科方面表示，上半年權(quán)益凈利潤增速慢于營業(yè)收入，主要是因?yàn)楫?dāng)期結(jié)算的項(xiàng)目中，合作比例較高，少數(shù)股東損益占比大幅上升。

萬科董事會秘書譚華杰表示，合作比例上升符合萬科的轉(zhuǎn)型方向，下半年隨著竣工結(jié)算量上升，預(yù)計(jì)全年凈利潤增速將明顯高于上半年。

另外，在行業(yè)整體下行通道中，萬科的毛利潤也有所下降，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為21.04%，較2014年同期減少0.84個(gè)百分點(diǎn)。

在當(dāng)前的市場行情下，萬科上半年三指標(biāo)的上漲趨勢或?qū)⒀永m(xù)全年。

一方面，市場的供需關(guān)系正發(fā)生變化。譚華杰指出，在萬科持續(xù)關(guān)注的14個(gè)主要城市中，雖然上半年成交持續(xù)回升，但是新房供應(yīng)開始趨緩，因此新房成交面積與同期批準(zhǔn)預(yù)售面積的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。

而且，市場開始回暖。任志強(qiáng)在今年的博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，由于市場降價(jià)，因而促進(jìn)成交，他預(yù)計(jì)今年的銷售面積和銷售金額會超過2014年。當(dāng)然，他表示，這一數(shù)字不能與2013年的市場相比，當(dāng)時(shí)是在較高單價(jià)下達(dá)成的成交量。

另一方面，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落之際，萬科的開發(fā)步伐并未減速。今年上半年，萬科新開工面積1011.9萬平方米，較去年同期增長5.2%，完成全年計(jì)劃開工面積的60.2%；竣工面積517.2萬平方米，同比增長29.9%，完成全年計(jì)劃的32.7%。萬科方面預(yù)計(jì)，今年全年的開工、竣工面積有望超過年初計(jì)劃。

另外，截至6月底，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有1948.2萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，該部分的合同金額總計(jì)約2303.3億元。

京滬營收均超廣深大本營

今年上半年，北京區(qū)域、上海區(qū)域的營業(yè)收入均超過萬科的大本營廣深區(qū)域。在主營業(yè)務(wù)收入占比中，北京區(qū)域占比29.05%，上海區(qū)域占比28.34%，廣深區(qū)域占比25.13%。去年同期，這一比例分別為：北京區(qū)域19.23%，上海區(qū)域26.48%，廣深區(qū)域35.85%。

不過，前兩者的盈利能力仍落后廣深區(qū)域。凈利潤中，北京區(qū)域占比最低，19.35%，上海區(qū)域27.07%，廣深區(qū)域30.76%。

萬科四大區(qū)域的經(jīng)營數(shù)字，在很大程度上反映了全國不同區(qū)域的樓市情況。東北片區(qū)屬于萬科北京區(qū)域管轄，該片區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率、平均售價(jià)遠(yuǎn)低于珠三角。

因此盡管今年上半年北京區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積217.1萬平方米，但是銷售金額僅233.0億元。同期，廣深區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積226.1萬平方米，銷售金額329.2億元。

在四大區(qū)域本部的房地產(chǎn)之外，萬科上馬了一系列新業(yè)務(wù)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，今年上半年，萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司正式成立。目前已在貴陽、武漢正式獲取兩個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，據(jù)萬科方面透露，目前已有10多個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)初步達(dá)成合作意向，未來有望陸續(xù)完成正式獲取。

租賃物業(yè)上，萬科的出租公寓，已建立“萬科驛”和“萬科派”兩個(gè)品牌。萬科預(yù)計(jì)，未來三年內(nèi)，“萬科驛”將快速擴(kuò)張到多個(gè)人口快速流入的城市，成為中國出租公寓行業(yè)的領(lǐng)跑品牌。

萬科物業(yè)方面，發(fā)起上市準(zhǔn)備。陸續(xù)承接來自非萬科開發(fā)的樓盤，通過睿服務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行合作擴(kuò)張，設(shè)立事業(yè)合伙人機(jī)制，制定股權(quán)激勵(lì)方案。值得注意的是，在大規(guī)模擴(kuò)張過程中，萬科物業(yè)的營業(yè)收入增長落后于營業(yè)成本，今年上半年?duì)I業(yè)收入增長31.77%，營業(yè)成本增長33.55%，因此營業(yè)利潤率增長13.16%，同比下降0.41%。

不過，圍繞社區(qū)服務(wù)，萬科有很多不同于目前的社區(qū)O2O第一股彩生活的地方。比如，發(fā)起“萬科教育營地”業(yè)務(wù)，建設(shè)社區(qū)學(xué)校，并組織城市、戶外營地等。