每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

你是不是遇過到這樣一些情況：自行車丟了，物業(yè)居然各種推脫責(zé)任，不給賠；小區(qū)里各種廣告亂七八糟，投訴了一個(gè)月還是一個(gè)樣；物業(yè)費(fèi)催得急，但水管爆了請(qǐng)物業(yè)維修，卻要等半天；小區(qū)里不僅家里的東西被偷，甚至公共綠化樹也被偷了…

其實(shí)，這些都是現(xiàn)在住宅小區(qū)經(jīng)常遇到的，由物管混亂引起的情況。

但問題是，想把物管炒魷魚，卻怎么也炒不掉！

你知道這是為什么嗎？

無(wú)法辭退的物業(yè)

先來(lái)看一個(gè)真實(shí)故事…

最近，家住上海浦東三林浦發(fā)博園的老張就向邦爺吐露了他們一大群業(yè)主的煩心事兒：

近五年來(lái)，小區(qū)的各類停車費(fèi)、廣告費(fèi)收取得不明不白，物業(yè)公司甚至未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，就開始收取地下車庫(kù)ETC（門禁系統(tǒng)）的押金，小區(qū)的各種賬目也從不公開。

而且，小區(qū)物業(yè)胡亂收費(fèi)、服務(wù)態(tài)度蠻橫的情況非常明顯，保潔、保安在日常工作中也普遍存在消極怠工的情況。

雖然博園小區(qū)一位姓陳的負(fù)責(zé)人告訴邦爺，業(yè)主購(gòu)買車位時(shí)都已簽署了車位管理協(xié)議，車位租賃價(jià)格是物價(jià)局批準(zhǔn)的，25%的地庫(kù)管理費(fèi)也是根據(jù)《浦東新區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放收費(fèi)管理規(guī)定》收取的。

不過，賬目不透明，讓業(yè)主們質(zhì)疑叢叢，而面對(duì)物業(yè)公司其他方面的管理混亂情況，浦發(fā)博園業(yè)主最終決定將該物業(yè)公司解聘。

但奇怪的是，業(yè)主權(quán)利無(wú)法履行，物管遲遲不能炒掉。甚至有小區(qū)業(yè)主反應(yīng)說(shuō)，自博園小區(qū)成立業(yè)委會(huì)以來(lái)，基本沒有召開業(yè)主大會(huì)。

但照物業(yè)管理?xiàng)l例，只有小區(qū)業(yè)主組成的“業(yè)主大會(huì)”可以選聘和解聘物業(yè)公司，而且履行職責(zé)，需要業(yè)主代表先在大會(huì)上表決通過。

由此看來(lái)，浦發(fā)博園業(yè)主權(quán)利無(wú)法滿足，問題就在于業(yè)主大會(huì)總是召開不起來(lái)。

邦爺調(diào)查了解到，目前博園小區(qū)業(yè)委會(huì)中，有幾名成員對(duì)小區(qū)諸多事宜不聞不問，因此很多業(yè)主希望罷免這幾位委員，由此也造成了業(yè)委員的不穩(wěn)定和職責(zé)無(wú)法正常履行的問題。

而業(yè)主大會(huì)按照常規(guī)為一年一次，如果要舉行罷免業(yè)委會(huì)代理主任和另一名成員的臨時(shí)會(huì)議，則需要20%的小區(qū)業(yè)主同意。

為此，從今年5月起小區(qū)一些業(yè)主代表陸續(xù)搜集齊了小區(qū)20%業(yè)主的房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件。

但就在業(yè)主們以為辛苦搜集了材料，就可以順利召開業(yè)主大會(huì)的時(shí)候，事情卻又生出了波折。

而其中緣由，有業(yè)主告訴邦爺，是由于開發(fā)商和小區(qū)所轄居委會(huì)以及三林鎮(zhèn)房辦的阻礙。

據(jù)了解，雖然今天早上，由三林鎮(zhèn)房辦牽頭，連同居委會(huì)和業(yè)委會(huì)成員召開了一次通氣會(huì)。但在會(huì)上，被罷免的業(yè)委會(huì)成員抗議稱“沒審核過20%業(yè)主的房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件”，因而事情又生阻礙。但對(duì)于這樣的結(jié)果，大部分業(yè)主表示不能接受，他們將繼續(xù)維權(quán)。

真的無(wú)法辭退？

這種曠日持久的業(yè)主和物業(yè)糾紛案，其實(shí)在全國(guó)各地每天都有發(fā)生。但物業(yè)就真的這么難辭退嗎？辭退物業(yè)真的必須召開業(yè)主大會(huì)嗎？

其實(shí)不然！

邦爺就向律師盆友咨詢得知，要辭退物業(yè)公司只需同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是物業(yè)公司的行為違反了相關(guān)法律規(guī)定或者所簽合同規(guī)定；第二，即使沒有成立業(yè)主委員會(huì)，只要小區(qū)現(xiàn)有的三分之二或以上的業(yè)主同意，就可以實(shí)行辭退和解雇權(quán)力。

在同時(shí)具備這兩個(gè)條件的前提下，業(yè)主可收集相關(guān)證據(jù)，向物業(yè)公司發(fā)函，列舉其違法或違反合同的行為，并要求解除物業(yè)關(guān)系。

如果物業(yè)公司同意，則雙方解除關(guān)系；如物業(yè)公司不同意，業(yè)主可以向法院起訴。據(jù)說(shuō)勝算不低，就是會(huì)產(chǎn)生一定費(fèi)用。

如果成功解雇物業(yè)公司，那么邦爺還要提醒，換物業(yè)也要慎重，需按照法定程度來(lái)選擇符合規(guī)定，信用資質(zhì)、口碑評(píng)價(jià)都不錯(cuò)的物業(yè)公司，最好是星級(jí)的或有大型開發(fā)商背景的物業(yè)公司。