每經(jīng)編輯 馮焱東    

◎馮焱東

上周，住建部等六部委下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理有關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》），下調(diào)了外商投資房地產(chǎn)的資本金比例要求，并對相關(guān)手續(xù)進行了簡化。

中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模在全球都比較龐大，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，銷售金額76292億元。與此同時，中國樓市又是一個非常本土化的市場，外來資金和購房占比都極小，甚至可以忽略不計。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121991億元，其中利用外資僅639億元，占比僅0.5%。今年1~7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金利用外資185億元，同比占比進一步下降。

2014年以來，我國房地產(chǎn)投資增速大幅下滑，在客觀上也對整體經(jīng)濟增長產(chǎn)生了一定影響，但必須清醒地認識到：這也是市場的一種自我修復和調(diào)整，有其合理性。

目前除一線城市外，大部分三、四線城市都面臨庫存過高的困境。如何消化庫存是行業(yè)的主要問題，解決辦法之一就是降低房地產(chǎn)投資增速，減少土地出讓規(guī)模，同時積極提升銷售。此時人為拔高房地產(chǎn)投資也未必是好主意，何況市場規(guī)律也不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移。

基于這一邏輯，認為政策松綁是為了刺激房地產(chǎn)投資增長的觀點恐怕很難站得住腳。但是，這次松綁客觀上會對外商投資房地產(chǎn)有促進作用，一線城市可能表現(xiàn)得更明顯一些。

在購房方面，境外人士主要集中在北上廣深一線城市，但即便一線城市外銷房占比也極低。滿堂紅高級市場經(jīng)理周峰曾表示，外籍人士在廣州的購房比例一向比較少，二手房市場上一般不足總成交量的0.5%。

需說明的是，一線城市當前的庫存消化周期都在10個月以內(nèi)，和其他城市供大于求的主要矛盾不同，一線城市的主要問題是供不應求。如何提高供給、抑制需求、控制房價快速上漲是調(diào)控著力方向，所以說此時放松境外人士購房限制來刺激房地產(chǎn)需求這個說法也難以成立。

筆者認為，外資管理松綁的主要意圖是在當前時機下，對過于嚴格的外資政策進行合理松綁，在房地產(chǎn)領域提升國際化和便利化的程度。

2006年嚴厲政策的出臺有其背景，當時由于我國經(jīng)濟前景看好、人民幣升值預期較強、國內(nèi)外存在較大利差等因素，外商投資房地產(chǎn)的增速較快，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)購買房也比較活躍。

為防止過多外來資金涌入房地產(chǎn)并引發(fā)泡沫，考慮到日本上世紀末日元大幅升值背景下，外資大規(guī)模進入樓市助推泡沫生成和破滅的前車之鑒，國家及時出臺了嚴格限制外資進入房地產(chǎn)的種種政策。

其實，這個政策是一把“雙刃劍”，雖然抑制了外資投資或炒作房地產(chǎn)，但也在房地產(chǎn)領域?qū)ν赓Y準入和境外人士購房給予了過多限制。這些限制在當時背景下是可以理解的。

但時過境遷，我國經(jīng)濟已從高速增長進入中高速增長，人民幣單邊升值預期已經(jīng)打破，國內(nèi)外利差有所降低。如果此時還嚴格執(zhí)行2006年的政策，有悖于中國經(jīng)濟全球化進程的推進，有悖于外商投資應享有同等國民待遇的國際規(guī)則。六部委下發(fā)上述《通知》的主要目的，就是把一些過于嚴格的限制條款及時給予松綁。

政策松綁對于推進全球化有正面意義。經(jīng)濟要發(fā)展，需要互相開放，房地產(chǎn)是國際上一個非常重要的投資和消費領域，在這方面限制過多可能會引發(fā)外商不同想法甚至爭議。

當前我國房地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型升級，投資松綁有利于引進資金，更重要的是外資能帶來一些更好的開發(fā)經(jīng)驗、管理運營團隊和商業(yè)模式。

政策松綁符合時機，當前松綁并不會引發(fā)熱錢涌入房地產(chǎn)。全國多數(shù)城市樓市仍處于供過于求的狀態(tài)，房價快速上漲的勢頭早已得到遏制，部分地區(qū)穩(wěn)中有降。

一線城市供應不足，如能增加些投資是好事，其他城市也不存在引發(fā)外商過度投資的問題。由于外銷房占比極低，政策松綁對房地產(chǎn)需求的影響也是有限的。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）