每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

不知道各位有沒(méi)有留意，“二師兄”（豬肉）最近身價(jià)大漲，我們的存款利率卻在不斷下滑，這是“負(fù)利率君”卷土重來(lái)的勢(shì)頭啊~

什么叫“負(fù)利率”？

它是指通貨膨脹率高過(guò)銀行存款利率。在這種情形下，如果只把錢存在銀行，你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己不但沒(méi)有享受利息的收益（真實(shí)財(cái)富沒(méi)有增加），相反，隨著物價(jià)的上漲，銀子縮水了！因?yàn)槟愕你y行存款被通脹悄悄吞噬了。

2007年，我們就遇到過(guò)一波負(fù)利率，當(dāng)時(shí)股市和樓市雙雙齊漲?；剡^(guò)頭來(lái)當(dāng)年，在一線城市買房的人很幸運(yùn)，截至現(xiàn)在房?jī)r(jià)都有五六倍的漲幅，完全跑贏了CPI。

那么，這一輪負(fù)利率重來(lái)，我們還可以買房抵通脹嗎？

負(fù)利率成常態(tài)，銀子很受傷

根據(jù)多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，8月CPI指數(shù)可能同比增長(zhǎng)1.9%左右，比7月高出0.3個(gè)百分點(diǎn)。由于經(jīng)過(guò)多次降息，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率降至1.75%，如果8月CPI同比增速真到了1.9%，居民存款將再次出現(xiàn)實(shí)際負(fù)利率！

記得上次發(fā)生這一情況，還是在2013年。將時(shí)隔22個(gè)月，負(fù)利率真的再次出現(xiàn)，咱們的銀子會(huì)很受傷~

舉個(gè)例子，如果你存1萬(wàn)元在銀行，如果按照基準(zhǔn)利率來(lái)算，一年后連本帶息為10175元，若CPI為1.9%，一年后購(gòu)買現(xiàn)價(jià)1萬(wàn)元的商品，則需支付10190元！

“負(fù)利率有可能成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的‘常態(tài)’。”申萬(wàn)宏源證券首席宏觀分析師李慧勇就大膽預(yù)測(cè)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不足的情況下，政策將根據(jù)需要為“穩(wěn)增長(zhǎng)”保駕護(hù)航，如果有需要央行還會(huì)繼續(xù)降息，負(fù)利率趨勢(shì)明顯。

買房抗通脹，就是門檻高

那普通人，我們?nèi)绾伪ＷC手上不多的銀子不被通脹侵蝕？

眾所周知，在“負(fù)利率”時(shí)代，為避免貨幣資產(chǎn)縮水，我們要做的就是盡量少把錢存在銀行，而應(yīng)該把它放入其他投資渠道，務(wù)求跑贏CPI。

但是，現(xiàn)在要找到靠譜的投資渠道，實(shí)在不容易！

放在余額寶？據(jù)邦爺了解，余額寶最新的7天年化收益率僅為3.16%，估計(jì)“破3”是早晚的事情；其他銀行理財(cái)產(chǎn)品呢？年化收益率也差不多；放在股市？A股已經(jīng)成了比絞肉機(jī)更可怕的黑洞；投資藝術(shù)品？需要的知識(shí)門檻又太高了……

這么看來(lái)，房地產(chǎn)尤其是一線城市的房子是目前最可靠的投資品。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)就顯示，2015年上半年，一線城市房?jī)r(jià)明顯上漲，其中深圳房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)22.3%，上海達(dá)6.6%，北京、廣州分別上漲4.7%和3.9%。

即便從全球范圍來(lái)看，核心城市的一座房子，也是相當(dāng)牛掰的投資品。

根據(jù)Streeteasy.com網(wǎng)站的估計(jì)，曼哈頓的房?jī)r(jià)是購(gòu)買市價(jià)黃金（按連續(xù)交割月的期貨合約計(jì)算）和同期標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的兩倍。

但話說(shuō)回來(lái)，別說(shuō)在世界大城市買房了，就算在中國(guó)的一線城市，想買一套房子，也都不是易事。

看看剛過(guò)去的7月份，北上廣深的新房銷售均價(jià)就分別在28464元/平方米、34632元/平方米、16333元/平方米、34832元/平方米。沒(méi)個(gè)130萬(wàn)，在廣州買套80平方米的中小戶型也別想；在上海、深圳這樣的城市，沒(méi)有270萬(wàn)也別想買房。

買不起房子，還可以買這些

還好，隨著房地產(chǎn)金融化程度越來(lái)越高，越來(lái)越多門檻更低的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品能給我們更多的選擇。

比如，房地產(chǎn)基金。

“房地產(chǎn)基金”是通過(guò)發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，以獲取穩(wěn)定連續(xù)性的收益。目前國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)基金公司的產(chǎn)品投資門檻為100萬(wàn)元起，預(yù)期年化收益率能達(dá)到11~13%。在目前的低息環(huán)境下，這樣的收益回報(bào)率相當(dāng)可觀。

比如，房地產(chǎn)信托理財(cái)計(jì)劃。

它是指信托投資公司通過(guò)集合投資者的資金，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)，并對(duì)資金進(jìn)行管理。邦爺了解到，目前市面上幾款熱銷的地產(chǎn)信托產(chǎn)品，購(gòu)買門檻約為50萬(wàn)元起，預(yù)期年化收益率也能達(dá)到9~10%。

邦爺提醒，高收益往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)基金和信托產(chǎn)品大多投向中小型開(kāi)發(fā)商，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。目前市場(chǎng)也已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)與其相關(guān)的違約案例。

如果你想在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間尋找平衡，一方面，你需要對(duì)產(chǎn)品投向的項(xiàng)目有深入了解，才能做到風(fēng)險(xiǎn)識(shí)辯。

另一方面，大型房企發(fā)行的金融產(chǎn)品或許更適合你的要求。

比如，萬(wàn)達(dá)發(fā)行的“穩(wěn)賺1號(hào)”商業(yè)地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品。

這款產(chǎn)品的門檻低至1000元，收益由兩部分構(gòu)成，一是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的租金收益，每年派發(fā)，大約年均能達(dá)到6%；二是投資物業(yè)的增值收益，在退出項(xiàng)目時(shí)一次性發(fā)放，兩部分收益相疊加，預(yù)期年化收益在12%-20%之間。雖然第二部分收益存在不確定性，但即便是6%的租金收益率，在如今的低息時(shí)代也是極具吸引力。

再比如，國(guó)內(nèi)首只公募房地產(chǎn)信托基金——鵬華前海萬(wàn)科REITs基金。

這款基金是以不高于基金總資產(chǎn)50%的比例投資“萬(wàn)科前海企業(yè)公館”的股權(quán)，獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益，同時(shí)還將以不低于50%的基金資產(chǎn)，投資于依法發(fā)行或上市的股票、債券和貨幣市場(chǎng)工具等。這款REITs的預(yù)期投資回報(bào)率可達(dá)到8%，穩(wěn)穩(wěn)地跑贏通脹，實(shí)現(xiàn)保值增值不成難題。

此外，隨著人民幣匯率在最近“閃了一次腰”，海外尤其是美國(guó)房產(chǎn)的配置需求也在增長(zhǎng)，如果你覺(jué)得在美國(guó)購(gòu)房還是有點(diǎn)麻煩，不妨考慮一下投資于美國(guó)房地產(chǎn)信托基金（Reits）的QDII產(chǎn)品。

比如，諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)、嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金、鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金，投資這些產(chǎn)品能讓你通過(guò)投資美國(guó)物業(yè)，抵御人民幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，并分享因租金收入和美國(guó)房產(chǎn)增值帶來(lái)的收益機(jī)會(huì)。