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每經(jīng)記者 王杰

租金收入4.39億元，較去年同期增長168%；毛利率達(dá)75%，較前一年增長50%；但核心純利只有1.35億元，比前一年下滑94%，凈負(fù)債率25%，現(xiàn)金及銀行存款達(dá)到97.7億元，這是在轉(zhuǎn)型3年后，SOHO中國交出的2015年中期成績單。

3年前的8月，SOHO中國宣布正式轉(zhuǎn)型。彼時，純利總規(guī)模達(dá)到6.13億元，是今年同期的5倍多，但毛利率水平只有45%。不過，當(dāng)時的現(xiàn)金高達(dá)150多億元，凈負(fù)債只有20%。

雖然，財務(wù)報表并未因為轉(zhuǎn)型而變得好看，但董事長潘石屹卻對3年前的這一決定予以肯定，如果還是像原來一樣銷售，SOHO中國建設(shè)的房子就都成別人的了，雖然營業(yè)額看起來會比較高，會賺一些錢，但是房地產(chǎn)公司的利潤計算，要把賺的錢一半交給政府納稅，剩下的錢再來購買北京、上海的地段?，F(xiàn)在SOHO中國持有大概170多萬平米的北京、上海核心地段的辦公樓。“這樣一來，我們公司成為了北京、上海持有優(yōu)質(zhì)辦公樓面積最大的開發(fā)運營商。”潘石屹說。

SOHO的轉(zhuǎn)型之路，值得所有關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的人士思考：以純利和資產(chǎn)增長規(guī)模縮小為代價，是否代表著轉(zhuǎn)型風(fēng)潮下房地產(chǎn)企業(yè)的正確方向？

轉(zhuǎn)型指標(biāo)：負(fù)債率和現(xiàn)金流

潘石屹說，投資者關(guān)心的問題主要有兩個：第一個是負(fù)債率，第二個是現(xiàn)金流能不能支持住。“在宣布轉(zhuǎn)型前，我們做了大量測算，認(rèn)為一旦度過這一轉(zhuǎn)折，就能擁有北京和上海最好的辦公樓項目。”據(jù)了解，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型后股票價格下跌了8%。

SOHO中國今年上半年實現(xiàn)營業(yè)額僅為3.93億元，同比下降約92%，實現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占核心純利1.35億元，同比下降約94%。對此，公司半年報稱，盈利較低主要由于租金收入增加影響尚未抵消物業(yè)銷售收入的下降。

潘石屹用公司現(xiàn)金流和負(fù)債率的具體數(shù)據(jù)回應(yīng)了各方質(zhì)疑。截至目前，SOHO中國凈負(fù)債率為25%，擁有近100億元的現(xiàn)金。

由散售轉(zhuǎn)為出租，市場租金走勢頗為關(guān)鍵。“SOHO中國辦公物業(yè)的租金情況已經(jīng)超出預(yù)期。”潘石屹說，以望京SOHO項目為例，當(dāng)初拍地預(yù)計的租金水平為5元/平方米，實際對外租金為開盤6元/平方米，9月7日最新價格為12.9元/平方米。另外，上海復(fù)興路項目租金在開盤時是7元/平方米，最后出租價格達(dá)到10元/平方米。

潘石屹說：“轉(zhuǎn)型成功與否，大家最擔(dān)心的第一是現(xiàn)金流支撐不住，第二是缺乏管理經(jīng)驗，管理上會出問題，但是現(xiàn)在證明，這些都是沒問題的。能度過負(fù)債率和現(xiàn)金流的這個節(jié)點，轉(zhuǎn)型就成功了。”在他眼里，目前的轉(zhuǎn)型應(yīng)該是成功的。

但為了成功轉(zhuǎn)型，SOHO中國付出的代價卻是不小。截至2012年6月30日，SOHO的凈資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到217.60億元。3年過去了，目前SOHO中國的凈資產(chǎn)規(guī)模也只有388.2億元。但是，轉(zhuǎn)型步伐稍慢的龍湖在這3年凈資產(chǎn)規(guī)模卻由249.37億元，上升至今年上半年的499.53億元。

另一家在過去幾年致力發(fā)展持有型物業(yè)的企業(yè)--世茂房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)規(guī)模也從2012年6月的328.9億元，發(fā)展到今年上半年的487.73億元。世茂在2012年年中的核心純利是18.36億元，今年則達(dá)到34.87億元。

純利相對較少，拖累了SOHO中國的股價，從2013年6月的5港元/股，到目前3港元/股附近。相比之下，龍湖、世茂、華潤置地、中海等在過去幾年增加了持有物業(yè)，但轉(zhuǎn)型速度不如SOHO中國的房企，股價基本都維持在2013年的水平，有些還較2013年年中有明顯的增長。

長期趨勢：持有物業(yè)帶來高毛利

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在告別高利潤。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月7日，公布半年報的房企合計138家，這138家房企中，庫存總金額高達(dá)24747.7億元。而這一數(shù)據(jù)在2014年年同期報表中為22024.96億元，同比漲幅高達(dá)12%。

這138家房企平均凈利潤率跌至9.1%，而在2014年房企的凈利潤率為10%，在2013年凈利潤高達(dá)11.97%。

相比之下，選擇持有物業(yè)往往都能帶來高毛利。除了SOHO中國外，龍湖的持有商業(yè)物業(yè)的毛利也很高，截至今年6月底，投資性物業(yè)毛利率達(dá)到71%。

這一毛利水平，顯然是目前銷售物業(yè)所難以比擬的。根據(jù)世茂房地產(chǎn)副主席許世壇的介紹，目前銷售物業(yè)的行業(yè)平均毛利率水平只有20%~30%。

除了租金收入外，投資類物業(yè)還可以獲得比較可觀的投資物業(yè)升值收益。以SOHO中國為例，上半年的投資物業(yè)評估增值約為19.76億元，這意味著其54.62%的凈利潤都來自物業(yè)增值。

業(yè)界并非沒有看到持有型物業(yè)未來對提升公司收入和投資價值的幫助，部分企業(yè)早就開始了持有和開發(fā)并舉的轉(zhuǎn)型。以龍湖為例，截至今年6月底，已開業(yè)商場總建筑面積124.5萬平方米。而根據(jù)首席執(zhí)行官邵明曉的展望，未來龍湖地產(chǎn)的商業(yè)板塊，還有著更為宏大的圖景：到2016年底，開業(yè)面積190萬平方米，租金20億元；到2017年底，開業(yè)面積達(dá)到250萬平方米，租金接近30億左右。毛利率則仍維持在70%左右高水平。

管理難題：由粗放到精打細(xì)算

雖然增加持有型物業(yè)勢在必行，但商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的危機(jī)，也在考驗房企的最終決策。在很多區(qū)域出現(xiàn)商場和寫字樓高空置的大背景下，要通過持有投資物業(yè)，提升公司利潤水平并非易事。

“建設(shè)和銷售房子，是粗放式的管理，因為金額太大，不需要精打細(xì)算，但是一旦轉(zhuǎn)型出租，管理就要非常細(xì)致地抓起來。”

在租金方面，SOHO中國和各大銀行簽訂了自動付款協(xié)議后，租金回收率從原來的最高92%提高到了100%。

2015年2月，SOHO中國推出一站式O2O共享辦公產(chǎn)品3Q，將寫字樓辦公室或辦公桌以短租的形式對外出租，預(yù)訂、選位、支付等所有環(huán)節(jié)都在線上完成，還可以享受餐點、咖啡、復(fù)印打印等服務(wù)。

在今年末之前，潘石屹計劃將3Q中心的數(shù)量增加到11個，擁有超過11000個座位，明年達(dá)到40000個座位。

據(jù)了解，SOHO3Q的定價并不低，潘石屹表示：“我們從10月份開始就不定價了，直接從0元開始進(jìn)行拍賣，這樣由客戶來定，從而我們的出租率能達(dá)到100%。未來，計劃將3Q做起來后準(zhǔn)備單獨上市。”而SOHO3Q能否成為SOHO中國的搖錢樹，還需經(jīng)過市場檢驗。

SOHO的案例顯示，房企轉(zhuǎn)型并非一蹴而就，在轉(zhuǎn)型過程中同樣會付出很大代價，甚至可能因為轉(zhuǎn)型步伐過快給企業(yè)自身經(jīng)營帶來危機(jī)。在轉(zhuǎn)型過程中，企業(yè)前期積累的人才、資源、制度和經(jīng)驗優(yōu)勢，隨著轉(zhuǎn)型的深入都可能最終消失殆盡。如同，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院院長陳晟所言，房企轉(zhuǎn)型沒有確定的模式，不同企業(yè)的轉(zhuǎn)型路徑各不相同。

在沒有GPRS、沒有向?qū)У那闆r下，企業(yè)怎樣才能安全、有效地實現(xiàn)目標(biāo)？也許，只有在由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第五屆價值地產(chǎn)年會上，在和潘石屹、任志強(qiáng)、朱中一等行業(yè)大佬面對面時，才能找到最適合本企業(yè)的轉(zhuǎn)型路徑。