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SOHO中國純利只有3年前兩成 為什么潘石屹稱“轉型成功了”?

2015-09-16 00:51:00

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰    

◎每經(jīng)記者 王杰

租金收入4.39億元,較去年同期增長168%;毛利率達75%,較前一年增長50%;但核心純利只有1.35億元,比前一年下滑約94%,凈負債率25%,現(xiàn)金及銀行存款達到97.7億元。這是在轉型3年后,SOHO中國交出的2015年中期成績單。

3年前的8月,SOHO中國宣布正式轉型。彼時,公司純利總規(guī)模達到6.13億元,是今年同期的5倍左右,但毛利率水平只有45%。不過,當時的現(xiàn)金高達150多億元,凈負債率只有20%。

雖然財務報表并未因為轉型而變得好看,但董事長潘石屹卻對3年前的這一決定予以肯定。潘石屹說,如果還是像原來一樣銷售,SOHO中國建設的房子就都成別人的了,現(xiàn)在SOHO中國持有大概170多萬平方米的北京、上海核心地段的辦公樓。“這樣一來,我們公司成為了北京、上海持有優(yōu)質辦公樓面積最大的開發(fā)運營商。”。

SOHO中國的轉型之路,是否代表著轉型風潮下房地產企業(yè)的正確方向?

轉型指標:

負債率和現(xiàn)金流

潘石屹說,投資者關心的問題主要有兩個:第一個是負債率,第二個是現(xiàn)金流能不能支持住。“在宣布轉型前,我們做了大量測算,認為一旦度過這一轉折,就能擁有北京和上海最好的辦公樓項目。”

SOHO中國今年上半年實現(xiàn)營業(yè)額僅為3.93億元,同比下降約92%,實現(xiàn)公司權益股東應占核心純利1.35億元,同比下降約94%。對此,公司半年報稱,盈利較低主要由于租金收入增加尚未抵消物業(yè)銷售收入的下降。

潘石屹用公司現(xiàn)金流和負債率的具體數(shù)據(jù)回應了各方質疑。截至目前,SOHO中國凈負債率為25%,擁有近100億元的現(xiàn)金。

由散售轉為出租,市場租金走勢頗為關鍵。“SOHO中國辦公物業(yè)的租金情況已經(jīng)超出預期。”潘石屹說,以望京SOHO項目為例,當初拍地預計的租金水平為5元/平方米,實際對外租金為開盤6元/平方米,9月7日最新價格為12.9元/平方米。另外,上海復興路項目租金在開盤時是7元/平方米,最后出租價格達到10元/平方米。

潘石屹說,“轉型成功與否,大家最擔心的第一是現(xiàn)金流支撐不住,第二是缺乏管理經(jīng)驗,管理上會出問題,但是現(xiàn)在證明,這些都是沒問題的。能度過負債率和現(xiàn)金流的這個節(jié)點,轉型就成功了。”在他眼里,目前的轉型應該是成功的。

但為了成功轉型,SOHO中國付出的代價也不小。截至2012年6月30日,SOHO的凈資產規(guī)模已經(jīng)達到217.60億元。3年過去了,目前SOHO中國的凈資產規(guī)模也只有388.2億元。但是,轉型步伐稍慢的龍湖在這3年凈資產規(guī)模卻由249.37億元,上升至今年上半年的499.53億元。

純利相對較少,拖累了SOHO中國的股價,從2013年6月的5港元/股,到目前3港元/股附近。相比之下,龍湖、世茂、華潤置地、中海等在過去幾年增加了持有物業(yè),但轉型速度不如SOHO中國的房企,股價基本都維持在2013年的水平,有些還較2013年中有明顯增長。

長期趨勢:

持有物業(yè)帶來高毛利

房地產開發(fā)企業(yè)從黃金時代已邁入白銀時代。中原地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至9月7日,公布半年報的房企合計138家,這138家房企中,庫存總金額高達24747.7億元。而這一數(shù)據(jù)在2014年同期為22024.96億元,同比漲幅高達12%。

這138家房企平均凈利潤率跌至9.1%,而在2014年房企的凈利潤率為10%,在2013年凈利潤高達11.97%。

相比之下,選擇持有物業(yè)往往都能帶來高毛利。除了SOHO中國外,龍湖持有的商業(yè)物業(yè)的毛利也很高,截至今年6月底,投資性物業(yè)毛利率達到71%。

這一毛利水平,顯然是目前銷售物業(yè)所難以比擬的。根據(jù)世茂房地產副主席許世壇的介紹,目前銷售物業(yè)的行業(yè)平均毛利率水平只有20%-30%。

業(yè)界并非沒有看到持有型物業(yè)未來對提升公司收入和投資價值的幫助,部分企業(yè)早就開始了持有和開發(fā)并舉的轉型。以龍湖為例,截至今年6月底,已開業(yè)商場總建筑面積124.5萬平方米。而根據(jù)龍湖首席執(zhí)行官邵明曉的展望,未來龍湖地產的商業(yè)板塊還有著更為宏大的圖景:到2016年底,開業(yè)面積190萬平方米,租金20億元;到2017年底,開業(yè)面積達到250萬平方米,租金接近30億。毛利率則仍維持在70%左右的高水平。

管理難題:

由粗放到精打細算

雖然增加持有型物業(yè)勢在必行,但商業(yè)地產供應過剩的危機,也在考驗房企的最終決策。在很多區(qū)域出現(xiàn)商場和寫字樓高空置的大背景下,要通過持有投資物業(yè),提升利潤水平并非易事。“建設和銷售房子,是粗放式的管理,因為金額太大,不需要精打細算,但是一旦轉型出租,管理就要非常細致地抓起來。”潘石屹表示。

在租金方面,SOHO中國和各大銀行簽訂了自動付款協(xié)議后,租金回收率從原來的最高92%提高到了100%。

2015年2月,SOHO中國推出一站式O2O共享辦公產品3Q,將寫字樓辦公室或辦公桌以短租的形式對外出租,預訂、選位、支付等環(huán)節(jié)都在線上完成。

在2015年末前,潘石屹計劃將3Q中心的數(shù)量增加到11個,擁有超過11000個座位,明年達到40000個座位。

據(jù)了解,SOHO 3Q的定價并不低,潘石屹表示,“我們從10月份開始就不定價了,直接從0元開始進行拍賣,這樣由客戶來定,從而我們的出租率能達到100%。未來,計劃將3Q做起來后單獨上市。”而3Q能否成為SOHO中國的搖錢樹,還需市場的檢驗。

SOHO的案例顯示,房企轉型并非一蹴而就,在轉型過程中同樣會付出很大代價,甚至可能因為轉型步伐過快給企業(yè)自身經(jīng)營帶來危機。在轉型過程中,企業(yè)前期積累的人才、資源、制度和經(jīng)驗優(yōu)勢,隨著轉型的深入都可能最終消失殆盡。如同中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院院長陳晟所言,房企轉型沒有確定的模式,不同企業(yè)的轉型路徑各不相同。

處于十字路口的中國房企,如何才能安全、有效地實現(xiàn)轉型升級的目標?在由《每日經(jīng)濟新聞》主辦的第五屆價值地產年會上,潘石屹、任志強、朱中一等業(yè)界大佬將給出他們對行業(yè)最新的思考和建議,在汲取他們的真知灼見后,與會者或許能夠找到最適合自己的答案。

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