每經(jīng)編輯 區(qū)家彥、吳若凡、杜冉樂、白亞靜    

鏈家擴(kuò)店資金成謎：“萬億級平臺”遭遇資本壓力

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

僅用了半年多時間，鏈家地產(chǎn)已順利進(jìn)入了全國幾個經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域二手房交易市場，這種閃電般的速度體現(xiàn)其掌舵人左暉所說的合并策略。

基于合并策略，被左暉寄予厚望的鏈家網(wǎng)正承載著打造萬億級O2O平臺的目標(biāo)。然而，夢想何以照進(jìn)現(xiàn)實？地產(chǎn)中介同行對此看法不一。

另外，一個困擾業(yè)內(nèi)多時的敏感問題是，鏈家擴(kuò)店的資金從何而來？對此，鏈家上下諱莫如深?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鏈家多次合并以來，多個被合并方的股權(quán)結(jié)構(gòu)并無明顯變化，更像一種橫向聯(lián)合，早期鏈家在互聯(lián)網(wǎng)化和大數(shù)據(jù)投入重金，但進(jìn)入擴(kuò)張時代，邊際成本勢必會越來越小，鏈家的“養(yǎng)豬拔毛”策略風(fēng)生水起的同時，也面臨一些潛在風(fēng)險。

合并背后對賭股權(quán)？

今年2月初，鏈家地產(chǎn)首先在成都燒起并購戰(zhàn)火，一舉合并了四川伊誠地產(chǎn)。此后，鏈家又分別合并了上海德佑地產(chǎn)、深圳中聯(lián)地產(chǎn)和重慶大業(yè)興。

僅用了7個多月，一直穩(wěn)坐京城二手房市場頭把交椅的鏈家似乎已成為西南、華東和華南二手房市場上名列前茅的中介大腕。

鏈家擴(kuò)張雖然異常兇猛，但外界并不清楚其到底花了多少真金白銀?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者致電左暉，但對方手機(jī)一直無人應(yīng)答，記者向其發(fā)短信了解并購資金之謎，也沒有收到相應(yīng)回復(fù)。

與此同時，有一個重要現(xiàn)象隨之浮出水面，這一點似乎關(guān)乎合并資金來源的問題。

以四川伊誠為例，四川工商網(wǎng)上查詢系統(tǒng)顯示，伊誠地產(chǎn)成立于2009年底，除了創(chuàng)始人徐萬剛控股投入280萬元，黨杰投入120萬元，鏈家還出資166.67萬元，但這層股權(quán)關(guān)系并沒有因為合并而進(jìn)行工商變更。

按照鏈家之前的安排，伊誠地產(chǎn)的老板徐萬剛現(xiàn)任職務(wù)應(yīng)是成都新鏈家“一把手”。對于股權(quán)一事，記者試圖采訪徐萬剛，但其手機(jī)一直無人接聽。

記者查詢德佑地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)和大業(yè)興的工商資料，發(fā)現(xiàn)他們的股權(quán)關(guān)系也均未做新的變更。

這種合并策略背后，到底隱藏著什么秘密？亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪坦言，鏈家的異地收編，必然會沖擊當(dāng)?shù)囟址渴袌?，因為?dāng)前市場蛋糕就這么大，你多了他就少。“這應(yīng)是對賭股權(quán)，把后期的投入款作為投資，用于企業(yè)的日常經(jīng)營。”榮騰洪說，即鏈家前期會將收購股權(quán)作價用于后期發(fā)展，增加被合并方的后續(xù)經(jīng)營資本，用于支付員工工資、開店等成本。

榮騰洪表示，現(xiàn)在大環(huán)境對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)影響很大，傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)一直虧損，如果鏈家控股后現(xiàn)在就把股權(quán)劃分很清，以后會很被動，因為這涉及合并報表問題，會影響到其在境外的融資規(guī)模。

“養(yǎng)豬拔毛”爭議中前行

工商資料顯示，成立于2001年的鏈家地產(chǎn)，注冊資本約1046萬元，其中左暉控股出資805萬元，到今年初，主要PE/VC股東之一的鼎暉嘉業(yè)（天津）股權(quán)投資基金正式退出，僅剩下復(fù)星創(chuàng)投。

業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的是，機(jī)構(gòu)投資者最終會擇機(jī)退出鏈家，屆時鏈家如何實現(xiàn)持續(xù)性擴(kuò)張，如何保障充沛資金？榮騰洪表示，鏈家在上海合并德祐應(yīng)該花了不少錢，在其他地方的并購成本相對要少一些。之前，鏈家高層曾對外稱，今年公司計劃進(jìn)行A輪融資，乃至B輪融資。

實際上，當(dāng)前圍繞房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，包括房多多、青客公寓、美爾地產(chǎn)等頻繁獲得資本大鱷的青睞與注資，這讓擴(kuò)張中的鏈家尤為眼饞。

實施合并策略之前，鏈家地產(chǎn)就想好了萬億級O2O的商業(yè)邏輯。深圳鏈家總經(jīng)理張海明今年初曾談到“養(yǎng)豬拔毛”策略，稱未來鏈家依托不動產(chǎn)交易大數(shù)據(jù)，在周邊“養(yǎng)豬”，要養(yǎng)很多“豬”，逐漸形成“拔毛”能力，比如鏈家已經(jīng)開展了資管、裝修等業(yè)務(wù)。

除了鏈家，還有很多房產(chǎn)電商也想到了這一點，但也遭到了同行質(zhì)疑。

盡管如此，鏈家當(dāng)前除了將觸角伸向一手房市場，還發(fā)展了鏈家P2P平臺“家多寶”、第三方支付平臺“理房通”及房屋租賃資管平臺“自如網(wǎng)”等。

鏈家相關(guān)人士此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，鏈家2017年除了整體實現(xiàn)1萬億元交易額之外，鏈家網(wǎng)衍生出來的金融業(yè)務(wù)能貢獻(xiàn)20%的收入，也就是200億元。

外界曾質(zhì)疑鏈家挪用“理房通”平臺買家資金擴(kuò)張門店。今年7月底，鏈家對此回應(yīng)稱，不會挪用客戶一分錢，用戶資金由銀行全程監(jiān)管。

鏈家理財數(shù)據(jù)顯示，截至9月15日，家多寶產(chǎn)品累計實現(xiàn)融資約87.3億元，發(fā)放收益1.74億元，人均投資13.45萬元，到期本息兌付率100%。據(jù)稱，其7月年化收益率10%，遠(yuǎn)超銀行理財?shù)?.79%。其中，1個月至2個月期限的投資者最多，占比4成。

目前，能為鏈家擴(kuò)張?zhí)峁┥鐣Y金支持的無疑就是鏈家理財。但榮騰洪認(rèn)為，如此高的年化收益率，勢必會讓鏈家支付更高的資金成本，這對其主業(yè)運營是個考驗。

“有一個問題，他們的虧損也不小，開一個單店需要10萬元左右，裝修好一點、轉(zhuǎn)讓費高一點的需要20萬元。”一位不愿具名的地產(chǎn)知情者向記者透露，大環(huán)境不好，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成本壓力很大。

近來，傳統(tǒng)地產(chǎn)中介巨頭中原地產(chǎn)重啟上市計劃，號稱中西部最大的房產(chǎn)中介正合地產(chǎn)宣布股份制改造之后，正籌備年內(nèi)上市。

新一輪地產(chǎn)中介上市潮涌，進(jìn)一步凸顯了行業(yè)整合過程中的資本角逐，無疑會對鏈家等O2O平臺的市場份額形成擠壓。