◎李宇嘉

一般來(lái)說(shuō)，若樓市銷售端持續(xù)回暖，房?jī)r(jià)上漲往往會(huì)滯后半年左右。從去年“9·30”新政開(kāi)始，全國(guó)主要城市樓市銷售已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月回升。而自3月份以來(lái)，銷售金額增速一直大于銷售面積增長(zhǎng)，近幾個(gè)月，前者要高于后者7個(gè)百分點(diǎn)左右，這也顯示了房?jī)r(jià)在上漲。

9月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)。8月份，70個(gè)大中城市中，35個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，首次超過(guò)樣本半數(shù)，比7月份增加了4個(gè)，9個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅持平，35個(gè)城市中漲幅擴(kuò)大的有24個(gè)城市。重點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格漲幅更明顯，深圳、上海、北京、南京、廣州、武漢和杭州等一線和二線重點(diǎn)城市漲幅居前。

8月份，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格同比綜合平均從上月下降0.4%逆轉(zhuǎn)為上漲1.7%，自2014年9月份以來(lái)首次“轉(zhuǎn)正”。

這意味著，由于一、二線城市今年以來(lái)樓市成交量回升明顯、權(quán)重放大，助推70個(gè)城市房?jī)r(jià)綜合同比止跌反彈。

另外，跌幅居前的主要是三、四線代表城市，如果再考慮到?jīng)]有被包括進(jìn)樣本的500多個(gè)三、四線城市，全國(guó)整體房?jī)r(jià)應(yīng)該還在下跌。這也說(shuō)明樓市分化在進(jìn)一步加劇。

對(duì)政策更敏感、市場(chǎng)化程度更高、配套公共服務(wù)更優(yōu)質(zhì)的二手住房，其價(jià)格回升更加明顯。70個(gè)城市中，43個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲；同比方面，70個(gè)大中城市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)8月份漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大到1.9%，更加彰顯了樓市回暖。

值得注意的是，由于多數(shù)城市仍處于“去庫(kù)存”進(jìn)程中，7月份以后銀行房貸優(yōu)惠力度降低，股市震蕩沖擊高價(jià)位住宅銷售，再加上樓市政策下半年整體“空窗”，市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)再次快速上漲預(yù)期并不強(qiáng)。因此，8月份房?jī)r(jià)上漲力度有所減弱。

樓市“領(lǐng)頭羊”的一線城市，7月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比平均上漲2.7%，而8月份上漲幅度下降到了2.2%。同時(shí)，二線和三、四線城市7月份的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別0.2%和-0.1%，而8月份也維持在這一水平。

這意味著，70個(gè)城市整體房?jī)r(jià)已經(jīng)告別了2014年以來(lái)持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)而趨于穩(wěn)定，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)結(jié)束上半年過(guò)快上漲過(guò)程，進(jìn)入平穩(wěn)期。房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、加速庫(kù)存去化、夯實(shí)樓市回暖趨勢(shì)是有利的。

另外，從房?jī)r(jià)上漲和下跌的城市分類，也可以看出樓市分化的狀況。目前，房?jī)r(jià)率先上漲的城市有以下幾類。一是人口凈流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、人口結(jié)構(gòu)偏年輕、供求矛盾大和住房資產(chǎn)屬性強(qiáng)的城市，如北上廣深等；二是民營(yíng)和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、民間資金積淀比較深厚和較為富庶的城市，如南京、杭州、寧波、廈門(mén)等；三是抓住產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移機(jī)會(huì)、利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)集聚的城市，如武漢、鄭州等。從7月和8月的數(shù)據(jù)看，上面這幾個(gè)城市位列房?jī)r(jià)漲幅前10位。

2008~2009年以及2014年，受外需疲弱、民間資金炒房等因素影響，江蘇和浙江樓市受到很大沖擊，甚至領(lǐng)跌全國(guó)。但由于居民生活富庶，需求強(qiáng)勁，回暖也指日可待。

房?jī)r(jià)下跌的城市有以下幾類:一是傳統(tǒng)重化工產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)、人口老齡化嚴(yán)重、人口整體外流的城市，如丹東、牡丹江、錦州等東北三、四線城市；二是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省、勞動(dòng)生產(chǎn)率較低、人口外出務(wù)工至東部的城市，例如襄陽(yáng)、安慶、南充、瀘州等中西部省份三、四線城市。從7月和8月的數(shù)據(jù)看，上面這幾個(gè)城市位列房?jī)r(jià)跌幅前10位。

過(guò)去10年，50大城市集中了外來(lái)人口的80%，而包括北上廣深在內(nèi)的10大城市集聚了50%。目前看，這10大城市樓市回暖最明顯、房?jī)r(jià)反彈也最為明顯。

未來(lái)，這些城市依舊是人口凈流入的區(qū)域，住房供求關(guān)系也比較緊張，樓市長(zhǎng)期看好的趨勢(shì)不變。

同時(shí)，目前樓市待售庫(kù)存的大部分、在建工程的一半集中在三、四線城市，返鄉(xiāng)置業(yè)不可能長(zhǎng)期旺盛，未來(lái)要加速推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、推進(jìn)東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、集體土地市場(chǎng)化改革，推動(dòng)本地區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)就地集聚，才能保證這些城市樓市平穩(wěn)，這也是促進(jìn)全國(guó)樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的動(dòng)力。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）