每經(jīng)記者 區(qū)家彥 

隨著招商地產(chǎn)（000024，SZ）的重組方案浮出水面，A股將出現(xiàn)又一家巨無(wú)霸上市房企。

近日公布的重組方案顯示，新的招商局蛇口將定位為“中國(guó)卓越的城市綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再成核心業(yè)務(wù)，取而代之的是園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)三大業(yè)務(wù)。

在本次交易完成后，招商局蛇口總股本規(guī)模將達(dá)到80.37億股，按照23.6元/股的發(fā)行價(jià)計(jì)算，總市值為1897億元，將超過(guò)萬(wàn)科與綠地，成為A股第一大房企。

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，招商局蛇口此次注入的土地資源較為優(yōu)質(zhì)，新的郵輪產(chǎn)業(yè)和自貿(mào)商城建設(shè)等業(yè)務(wù)是新亮點(diǎn)，加上員工持股計(jì)劃的完成，有利于激發(fā)招商地產(chǎn)的活力。但由于注入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，最快需要到2017年才能體現(xiàn)利潤(rùn)。

借力重組加快轉(zhuǎn)型

在重組合并完成后，招商局蛇口將在原招商地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，增加150億元的配套融資，以及原招商局蛇口的土地儲(chǔ)備、房產(chǎn)項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)資源。

截至2015年上半年，招商局蛇口擁有的土地使用權(quán)共510.55萬(wàn)平方米，近90%分布在蛇口片區(qū)和前海片區(qū)，這意味著無(wú)論是規(guī)模還是實(shí)力，新的上市平臺(tái)招商局蛇口將較原上市平臺(tái)招商地產(chǎn)明顯增強(qiáng)。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的浪潮下，重組后的招商局蛇口也一改以往以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)”為主業(yè)的定位，轉(zhuǎn)型為“中國(guó)卓越的城市綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”。

招商局蛇口的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括“園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)”，公司業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)上下游均有延伸，涵蓋了區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)平臺(tái)、商住二級(jí)開(kāi)發(fā)及城市升級(jí)平臺(tái)、資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)及服務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈。

與之相對(duì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)被涵蓋在“社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)”中，而且強(qiáng)調(diào)的是招商地產(chǎn)原本并不突出的社區(qū)和物業(yè)管理概念。

此外，招商局蛇口還將拓展“健康地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”、“健康產(chǎn)業(yè)管理運(yùn)營(yíng)”和“智慧社區(qū)服務(wù)平臺(tái)”，產(chǎn)品布局則將重點(diǎn)聚焦“精品住宅開(kāi)發(fā)與社區(qū)運(yùn)營(yíng)、健康地產(chǎn)、海外置業(yè)等領(lǐng)域”。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)招商局蛇口來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)回報(bào)周期雖長(zhǎng)，但長(zhǎng)期來(lái)看更具成長(zhǎng)性，將成為新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，“作為蛇口自貿(mào)區(qū)的‘大地主’，招商局蛇口的優(yōu)勢(shì)不言而喻，發(fā)展的想象空間更大。”

盈利能力將快速提升

對(duì)于盈利能力的短期下滑，重組方案表示，由于招商局蛇口非上市的主要資產(chǎn)為蛇口、前海及太子灣的土地資源，盈利還有待開(kāi)發(fā)后釋放，而釋放需要一定開(kāi)發(fā)周期才能完成。在重組合并后，隨著兩家公司協(xié)同優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，尤其是相關(guān)土地資源逐步完成開(kāi)發(fā)釋放效益，合并后公司的盈利能力將快速提升，股東每股收益將逐步增厚。

記者曾就上述問(wèn)題采訪招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)劉寧，但截至發(fā)稿前，對(duì)方尚未作出回復(fù)。

在交易完成后，按照23.6元/股的發(fā)行價(jià)計(jì)算，招商局蛇口的總市值將達(dá)到1897億元。

截至9月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前A股地產(chǎn)股市值前三位分別是綠地控股（1744億元）、萬(wàn)科（1456億元）、保利地產(chǎn)（884億元），這意味著如果招商局蛇口復(fù)牌后股價(jià)能維持在23.6元/股以上，則極有可能取代綠地成為A股第一高市值的上市房企。

在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來(lái)，招商局蛇口本次重組合并的發(fā)行價(jià)估值較高，按照公司預(yù)測(cè)的2015年度62.4億元的凈利潤(rùn)計(jì)算，市盈率達(dá)到30倍，與之相對(duì)萬(wàn)科與保利目前的市盈率都在10倍以下。

為了維持重組期間的股價(jià)穩(wěn)定，招商局集團(tuán)表示，自招商局蛇口上市之日起，若3個(gè)交易日內(nèi)任一交易日的A股股票收盤(pán)價(jià)低于23.6元/股，招商局集團(tuán)將在該3個(gè)交易日內(nèi)投入不超過(guò)30億元增持，用真金白銀為股價(jià)“護(hù)航”。