每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 包雨朦 白亞靜 楊羚強(qiáng)    

每經(jīng)記者 王杰 包雨朦 白亞靜 楊羚強(qiáng)

過去一年，從互聯(lián)網(wǎng)到金融，到全產(chǎn)業(yè)鏈的打造，房地產(chǎn)業(yè)的變革內(nèi)容和跨界力度，幾乎是所有行業(yè)最大的。轉(zhuǎn)型中，不少企業(yè)遇到了困難，有的甚至陷入戰(zhàn)略“陷阱”。怎樣轉(zhuǎn)型才算正確？在9月24日于南京舉行的第五屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)暨2015中國價(jià)值地產(chǎn)總評(píng)榜頒獎(jiǎng)禮上，參會(huì)嘉賓圍繞轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新等話題進(jìn)行了熱烈討論。

“大企業(yè)面臨著增長極限和增長危機(jī)，中小企業(yè)則面臨著并購的威脅。小企業(yè)最好的路徑是賣項(xiàng)目、賣地、賣股份，如果不加快賣掉，今后就賣不出好價(jià)錢?，F(xiàn)在的企業(yè)轉(zhuǎn)型、跨界和多元化已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的必然。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，這是房地產(chǎn)行業(yè)必須轉(zhuǎn)型的原因。

但是轉(zhuǎn)型對(duì)開發(fā)商現(xiàn)有的資源是一種挑戰(zhàn)。新的業(yè)務(wù)需要新的人、新的組織架構(gòu)、新的激勵(lì)方式乃至新的客戶關(guān)系、新的戰(zhàn)略和思維。這些資源開發(fā)商又是否具備？據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中，也大多存在類似的疑問。房地產(chǎn)究竟應(yīng)該怎樣擁抱移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，轉(zhuǎn)型究竟該怎樣轉(zhuǎn)？

必然選擇：轉(zhuǎn)型與跨界

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一表示，“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)仍是發(fā)展的機(jī)遇期。2020年以前，我國要全面實(shí)現(xiàn)小康，住房的需求是客觀存在的。2014年，我國的城鎮(zhèn)化率為54.77%，而到2020年要達(dá)到60%，會(huì)帶來很大的需求量。有所調(diào)整的計(jì)劃生育政策，也給房地產(chǎn)帶來一些新的需求。

朱中一認(rèn)為，未來，產(chǎn)業(yè)政策支持和鼓勵(lì)的將包括：加大改善型住房的支持力度，盤活存量和有效存量相結(jié)合，加快發(fā)展住房租賃市場，主要包括如何借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，在政府層面、社會(huì)層面加快推進(jìn)保障型租賃住房的服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，培育和規(guī)范租賃市場的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，另外支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個(gè)人，將持有的房子向外出租。

圍繞產(chǎn)業(yè)政策的方向，產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、眾創(chuàng)空間、社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等新的房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)層出不窮。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，蘇寧置業(yè)就在傳統(tǒng)商業(yè)和住宅地產(chǎn)之外，切入科技地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)。

朱中一認(rèn)為，現(xiàn)在正實(shí)施全國住房聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享，如果這個(gè)工作做好，房地產(chǎn)的大數(shù)據(jù)、云計(jì)算的基礎(chǔ)就具備了，這將為房企下一步轉(zhuǎn)型奠定重要基礎(chǔ)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長鐘彬表示，行業(yè)未來將會(huì)有三大主要變化：第一是市場，市場筑底了、反彈了；第二是分化，企業(yè)在分化，城市在分化；第三是存量，因?yàn)橥恋爻鲎屘啵斐傻膲毫Ψ浅４蟆?/p>

盡管行業(yè)成長仍有空間，但空間正變得越來越小。歐陽捷表示，百強(qiáng)房企進(jìn)入增長瓶頸，已難再保持過去10%~27%的平均復(fù)合增長率，2013年7家千億房企復(fù)合增長率也下降了一半，未來還將下降。中小房企則面臨生存危機(jī)，倒閉、破產(chǎn)、被收購成常態(tài)。因此，房企轉(zhuǎn)型、跨界、多元化成為必然。

轉(zhuǎn)型方向：正在明朗

雖然轉(zhuǎn)型已成為房企的必然，但究竟怎樣轉(zhuǎn)型才能獲得成功？截至目前，并沒有一個(gè)確定的答案。歐陽捷表示，不同企業(yè)的戰(zhàn)略不同，掌握的資源也不一樣，沒有單一固定的路徑適合所有的房企轉(zhuǎn)型。

如何構(gòu)建房地產(chǎn)全新生態(tài)鏈？鐘彬認(rèn)為，核心是落到服務(wù)與產(chǎn)品。對(duì)于蘇寧置業(yè)來說，它的轉(zhuǎn)型是通過物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)打造智慧城市生活空間，形成商業(yè)、住宅、科技、物流工業(yè)四大板塊，同步帶動(dòng)高星級(jí)酒店與購物中心的全國連鎖發(fā)展。金融+運(yùn)營+地產(chǎn)是房地產(chǎn)未來的盈利邏輯。過去行業(yè)只關(guān)心下面的東西，金融既關(guān)心全產(chǎn)業(yè)鏈的金融，也關(guān)心消費(fèi)金融，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的消費(fèi)金融不是簡單的按揭能涵蓋的，這是巨大的市場。

鐘彬認(rèn)為，未來房地產(chǎn)業(yè)將逐漸走向全產(chǎn)業(yè)鏈，從簡單的資本利用走向資本市場的全面互動(dòng)。房地產(chǎn)的盈利，未來將從增量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向資產(chǎn)增量到存量的盤活，注重資產(chǎn)管理的升值。從銀行貸款走向投貸結(jié)合的投行模式?，F(xiàn)在所有的銀行都開始探索投貸結(jié)合。

中銳控股集團(tuán)董事長錢建蓉提出，轉(zhuǎn)型時(shí)，目光除盯準(zhǔn)“服務(wù)＋”、“內(nèi)容＋”等，還可觀察海外房地產(chǎn)市場，去海外進(jìn)行投資。錢建蓉認(rèn)為，人民幣貶值，海外市場存在機(jī)遇，加快了房企布局海外市場的趨勢。

轉(zhuǎn)型難點(diǎn)：人才和資源

歐陽捷表示，新業(yè)務(wù)需要熟悉新業(yè)務(wù)的新人，換句話說，就是必須要引進(jìn)具有新業(yè)務(wù)思維、理解新業(yè)務(wù)模式、掌握新業(yè)務(wù)資源的一大批中高端人才，不能夠新瓶裝老酒。房地產(chǎn)已經(jīng)由地塊與地塊、產(chǎn)品與產(chǎn)品、關(guān)系與人脈之間的競爭，轉(zhuǎn)向思維與戰(zhàn)略、人才與資金、入口與流量、規(guī)則與謀略的競爭。

歐陽捷認(rèn)為，真正的轉(zhuǎn)型跨界多元化一定是納入公司戰(zhàn)略，有了基本成立的商業(yè)模式，自上而下地匹配引進(jìn)人才，給予燒錢般的資金投入，才有可能取得成功。

歐陽捷的觀點(diǎn)代表了很多與會(huì)企業(yè)的看法。不少企業(yè)在付出了較高試錯(cuò)成本后發(fā)現(xiàn)，業(yè)務(wù)跨界的確需要增加更新的熟悉新業(yè)務(wù)、新模式，掌握新資源的人才，才能在新領(lǐng)域，避免落入戰(zhàn)略陷阱和盲區(qū)。

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公司市值

房企突圍路徑：除了做大 還有聯(lián)合

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)與金融的結(jié)合出現(xiàn)提速跡象。一方面，承接上半年A股的大牛市，上市房企紛紛抓住機(jī)會(huì)再融資，以充實(shí)財(cái)力完成擴(kuò)張；另一方面，在金融資本助力下，中小型房企出現(xiàn)一波并購潮，行業(yè)集中度加速提升。

對(duì)已擁有資本平臺(tái)的上市房企而言，如何扭轉(zhuǎn)低估值的被動(dòng)局面？對(duì)于尚未上市的中小型房企而言，還有沒有通過嫁接資本做強(qiáng)的機(jī)會(huì)？9月24日，在由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的“第五屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”上，和君集團(tuán)資深合伙人矯培民、昆吾九鼎執(zhí)行總裁何強(qiáng)等金融資本界人士就此進(jìn)行了一場精彩紛呈的探討。

三前提助房企做大市值

今年以來，萬達(dá)商業(yè)與富力地產(chǎn)籌劃回歸A股，萬科、中海、碧桂園的物業(yè)服務(wù)尋求分拆上市，碧桂園的教育業(yè)務(wù)、恒大的礦泉水等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)也試圖通過分拆實(shí)現(xiàn)在A股上市。一時(shí)間，資本運(yùn)作成為地產(chǎn)大佬最熱衷的事情。

在房地產(chǎn)金融化年代，地產(chǎn)大佬除考慮怎樣才能更好地賣房子外，還得思考如何通過資本運(yùn)作把公司市值做大。在中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰看來,由于此前A股一度暫停房企在資本市場融資，上市房企市值管理動(dòng)力并不是很強(qiáng)，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)再融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，加上地產(chǎn)股估值相對(duì)較低，對(duì)房企而言，與其在短期內(nèi)改善盈利水平，不如提升公司的估值水平，畢竟提升盈利水平并非易事,因此房企的市值管理意愿更為強(qiáng)烈。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,目前，房地產(chǎn)企業(yè)都面臨轉(zhuǎn)型難題,無論是轉(zhuǎn)向哪個(gè)方向，充裕的資金是重要因素，如果房企能通過市值管理提升估值，有助于展開后續(xù)股權(quán)融資，為轉(zhuǎn)型成功帶來更大的資金保障。

盡管A股市場一度對(duì)房企轉(zhuǎn)型概念極為追捧，但至今有實(shí)質(zhì)性效果的企業(yè)寥寥可數(shù)。在三六五網(wǎng)副總裁李智看來，盡管不少上市房企都把轉(zhuǎn)型當(dāng)作市值管理的工具，但尋求轉(zhuǎn)型并非一定奏效。

房地產(chǎn)企業(yè)想吸引投資者關(guān)注，甚至給予更高估值，有三個(gè)重要前提：首先是明確定位，清晰到底是選擇深耕市場還是轉(zhuǎn)型，不是每家房企都具備轉(zhuǎn)型的條件。其次就是找準(zhǔn)基因，清楚哪些新行業(yè)是適合的，不要盲目進(jìn)入新的市場。最后就是要懂得向投資者“說故事”，讓投資者了解轉(zhuǎn)型的市場空間有多大，從而堅(jiān)定資本市場的信心，推動(dòng)市值增長。

相對(duì)于已上市的房企，由于A股已暫停IPO，就那些徘徊在資本市場大門外的房企而言，到H股上市幾乎是唯一選擇。何強(qiáng)認(rèn)為，盡管到H股IPO的估值遠(yuǎn)低于內(nèi)地，但房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，上市有助于企業(yè)打通融資渠道并降低融資成本，因此即便是估值比較低，有條件的房企還是盡量爭取上市。

中小房企聯(lián)合可突圍

相對(duì)于已擁有上市資格的房地產(chǎn)企業(yè)而言，大量非上市中小型房企由于不具備暢通的融資渠道，在行業(yè)加速整合的大格局下，如何在強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局下生存并非易事。

在何強(qiáng)看來，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出兩大趨勢：一是產(chǎn)業(yè)集中化趨勢，即20%的企業(yè)掌握著80%的市場，類似現(xiàn)在的家電行業(yè)，對(duì)于剩余80%企業(yè)而言，他們只占有20%市場空間；第二是產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)證券化的趨勢，過去十年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，行業(yè)也沒有分享的意愿，但未來十年將是分享的時(shí)代，無論是上市還是如今火爆的眾籌概念，它的本質(zhì)都是分享經(jīng)濟(jì)，通過分享利潤與共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。“大型房企在突破規(guī)?；⒕W(wǎng)絡(luò)化和證券化上難度并不大，問題更多出在中小企業(yè)身上。”何強(qiáng)表示，以往中小企業(yè)面臨的出路，要么是轉(zhuǎn)型，要么就是賣掉，現(xiàn)在有一條新的路徑，叫做“聯(lián)合”。目前九鼎有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃，旨在幫助中小型商業(yè)地產(chǎn)公司，聯(lián)合起來打造一個(gè)比較大的平臺(tái)，其做法是讓商管公司的股東成為項(xiàng)目平臺(tái)股東，由平臺(tái)掌管這些商管公司的股權(quán)，從而打造基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)的商業(yè)服務(wù)平臺(tái)。

根據(jù)何強(qiáng)的設(shè)想，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃在全國范圍內(nèi)聯(lián)合數(shù)百家線下實(shí)體商業(yè)中心，整合成一家基于大數(shù)據(jù)分析的O2O商業(yè)服務(wù)類上市公司，預(yù)計(jì)整合后的平臺(tái)公司利潤達(dá)到10億元，市值在兩三百億元，并最終實(shí)現(xiàn)在資本市場的突破。

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市場形勢

向一二線集中遭炮轟三四線也要房地產(chǎn)

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

“光有一線城市的繁榮，沒有三四線城市的房地產(chǎn)健康發(fā)展，中國的房地產(chǎn)能健康發(fā)展嗎？”在第五屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，新能源置業(yè)董事長包廣林表達(dá)了質(zhì)疑。

盡管今年二季度起，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇勢頭明顯，但市場分化卻在加劇。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一線城市累計(jì)簽約21萬套，同比2014年同期上漲了42.9%，二線城市也上漲了16.9%，但三線四線城市的成交量依然低迷。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、庫存不均衡、政策刺激作用不均衡等是影響兩類城市樓市走向的主要因素，三四線城市有可能陷入較長的低迷期。

受一二線城市房價(jià)上漲效應(yīng)影響，房企扎堆涌入，進(jìn)一步推高土地價(jià)格。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月前20天，一線城市成交39宗土地，平均溢價(jià)率超過37.69%。二線城市也已經(jīng)成交了543宗土地，唯獨(dú)三四線城市土地市場依然不溫不火。

陳國華表示，雖然一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)依然被看好，但由于大量開發(fā)商扎堆進(jìn)入搶地，導(dǎo)致土地價(jià)格被炒高，存在一定程度泡沫。相對(duì)而言，不少三四線城市經(jīng)歷了較長時(shí)間的調(diào)整，市場壓力正在逐步緩解，反而隱藏著投資機(jī)會(huì)。“雖然不少三四線城市確實(shí)存在供過于求，但恰恰是這樣的市場環(huán)境，才能考驗(yàn)一家房地產(chǎn)企業(yè)的能力與水平。即便在三四線城市，只要企業(yè)有好的產(chǎn)品理念、優(yōu)秀的土地價(jià)值挖掘能力、同樣可以拿到好的項(xiàng)目”，包廣林表示。

不過中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一提醒，目前三四線城市的樓市困局很大程度上是由于前期的過度開發(fā)，這些城市只有采取積極的去化策略，降低庫存壓力，未來才能重現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。