每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

近日樓市利好政策頻出，9月24日住建部督促各地抓緊出臺(tái)異地貸款業(yè)務(wù)細(xì)則，明確住房公積金異地個(gè)人住房貸款辦理流程；25日國(guó)家發(fā)改委下調(diào)住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，再促房地產(chǎn)消費(fèi)。

同時(shí)，數(shù)據(jù)也顯示，樓市正在發(fā)生不同于以往的變化。首先，盡管8月70個(gè)大中城市仍有一半房?jī)r(jià)還在下跌，但全國(guó)房?jī)r(jià)同比綜合平均則告別連續(xù)12個(gè)月下跌，從7月下降0.4%強(qiáng)勢(shì)逆轉(zhuǎn)為上漲1.7%；其次，雖然600多個(gè)三、四線城市集中全國(guó)60%的樓市庫(kù)存，且整體銷售仍在下滑，但全國(guó)商品房銷售迅速反彈，持續(xù)回補(bǔ)下跌缺口。到8月份，累計(jì)增長(zhǎng)達(dá)到7.2%，回升之迅猛只在2009年出現(xiàn)過(guò)。

那么，在絕大多數(shù)城市樓市庫(kù)存攀升的情況下，為何全國(guó)樓市量?jī)r(jià)意外反彈。筆者認(rèn)為，這是重點(diǎn)城市樓市快速回升、提升量?jī)r(jià)權(quán)重所致。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2015年上半年，一線城市新房成交面積同比增長(zhǎng)47%，而二線城市成交僅增長(zhǎng)12%；進(jìn)入下半年后，由于一線城市房?jī)r(jià)創(chuàng)新高制約需求，加上股市財(cái)富效應(yīng)“縮水”，一線城市單月成交量連續(xù)出現(xiàn)10%左右的環(huán)比下滑。

但二線城市成交則明顯發(fā)力。7月和8月，典型二線城市樓市成交面積單月同比均出現(xiàn)20%以上的增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)也能說(shuō)明這一問(wèn)題，7月和8月盡管一線城市樓市高位回落，對(duì)量?jī)r(jià)權(quán)重貢獻(xiàn)降低，但全國(guó)樓市成交金額增速與成交面積增速的“剪刀差”仍繼續(xù)擴(kuò)大，前者要比后者高出7~8個(gè)百分點(diǎn)，顯示房?jī)r(jià)明顯上漲，初步判斷二線城市發(fā)力貢獻(xiàn)度提升是主要原因。

今年前8個(gè)月，在銷售面積前十位的開(kāi)發(fā)商中，二線城市的貢獻(xiàn)率在50%~80%。恒大、綠城和中海二線城市銷售金額占比分別高達(dá)74%、82%和62%，顯示二線城市樓市快速回升，量?jī)r(jià)權(quán)重提升。

筆者認(rèn)為，二線城市樓市之所以強(qiáng)勢(shì)反彈，主要是近年其人口產(chǎn)業(yè)吸附能力迅速提升。在新一輪區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和“穩(wěn)增長(zhǎng)”戰(zhàn)略實(shí)施中，二線城市是重點(diǎn)且受益面最大，包括承接從東部轉(zhuǎn)移來(lái)的產(chǎn)業(yè)、軌道交通密集上馬等。二線城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力和人口吸附能力。

此外，近年“鐵公基”大規(guī)模上馬和運(yùn)營(yíng)，以及現(xiàn)代物流系統(tǒng)的完善，讓二線城市與一線城市的連接效率明顯提高，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和協(xié)同變得順暢，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)開(kāi)始增強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚相互推動(dòng)的良性循環(huán)已經(jīng)形成，因此很多區(qū)域中心城市成為了樓市新的“增長(zhǎng)極”，主要有以下幾類：

一是所在省民營(yíng)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、民間富庶、人口集聚強(qiáng)的城市，如杭州、南京、廈門等城市。集聚效應(yīng)擴(kuò)散也惠及到域內(nèi)其他城市樓市的發(fā)展，如浙江的寧波和溫州、江蘇的蘇州、福建的福州等，從而形成了區(qū)域樓市由點(diǎn)及面的新“增長(zhǎng)極”。

二是發(fā)揮交通樞紐、人口大省、科研機(jī)構(gòu)集中以及農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出作用，借助勞動(dòng)力多、土地成本低和工業(yè)基礎(chǔ)好等優(yōu)勢(shì)，通過(guò)加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)集聚。如武漢的制造業(yè)和光電子產(chǎn)業(yè)，鄭州的食品加工業(yè)和電子信息業(yè)。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)集聚還可促進(jìn)人口大省就地城鎮(zhèn)化。

近幾個(gè)月，70個(gè)大中城市中，武漢和鄭州新房?jī)r(jià)格位列漲幅前10位，二者將成為我國(guó)樓市另外兩個(gè)新的“增長(zhǎng)極”。而類似于武漢和鄭州的城市還很多。

產(chǎn)業(yè)集聚驅(qū)動(dòng)就業(yè)集聚，夯實(shí)樓市發(fā)展的基本面。近期，龍頭開(kāi)發(fā)商在二線城市拿地比例迅速提升，也從側(cè)面反映了對(duì)這些城市樓市的認(rèn)可。

由此看來(lái)，即便600多個(gè)三、四線城市待售和潛在庫(kù)存占比過(guò)半、消化困難，但也不足以沖擊到全國(guó)樓市。因?yàn)?，在三、四線城市銷售業(yè)已下滑的背景下，樓市新的“增長(zhǎng)極”將極大地提升它們?cè)谌珖?guó)樓市版圖中的量?jī)r(jià)權(quán)重，為“穩(wěn)增長(zhǎng)”和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)騰出足夠空間。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）