每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

(本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）

上周，上海房地產(chǎn)界最轟動(dòng)的一件事，莫過于平安集團(tuán)聯(lián)合杭州濱江集團(tuán)以34.7億元奪得寶山大場一幅地塊，不僅溢價(jià)率達(dá)91.7%，28755元/平方米的成交樓板價(jià)，更是刷新了區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄！

要知道，前一周，旭輝剛和上海建工聯(lián)手，將青浦趙巷的地價(jià)推高至2.2萬元/平方米。這幾個(gè)月 ，上海土地市場升溫非常明顯，也難怪大家都開始感嘆：上海的地價(jià)就像已經(jīng)發(fā)動(dòng)了的磁懸浮列車，換上F1也未必追得上！

蹊蹺的拿地：為什么大場能有高地價(jià)？

大場地塊的成交價(jià)格公布以后，很多人稱“看不懂”。有人預(yù)估，地塊建成后想保本，新房價(jià)格沒有5萬/平方米以上，也至少得37000元/平方米以上。但是當(dāng)?shù)噩F(xiàn)在新房價(jià)格也就3-3.2萬元/平方米，這不明顯要虧嗎？

要知道，大場的地段認(rèn)可度并不高。

大場的地想叫板“趙巷”，但青浦趙巷背后就是大虹橋，不僅僅有“長三角商務(wù)中心”的支撐（詳見邦地產(chǎn)9月17日發(fā)布的《上海郊區(qū)樓板價(jià)拍到兩萬，因?yàn)檫@個(gè)內(nèi)幕被提前泄露》一文），更重要的是那里在歷史上就是上海的豪宅區(qū)。

“老上海”都會津津樂道說，毛澤東、鄧小平、江澤民、胡錦濤等國家領(lǐng)導(dǎo)人在上海時(shí)，都會在西郊賓館下榻。這也使得上海歷來有“地傾西南”、“紫氣西來”之說，西面即指的是大虹橋所在的西部。

像復(fù)地御西郊之類的公寓能賣到10萬/平，很大程度上就和上海人歷來視西郊為“頂級地段”的觀念有關(guān)。

事實(shí)上，不僅僅是老上海認(rèn)可上海的西區(qū)，長三角地區(qū)的浙商也格外看重上海西部。浙江商會的一批企業(yè)家最近就一起探訪了大虹橋的上海新華聯(lián)國際中心，他們很想通過駐扎上海西區(qū)，找到打開上海乃至全球市場的“金鑰匙”。

反觀大場，完全不具備像趙巷那樣的地段優(yōu)勢。上世紀(jì)八九十年代，大場一直是上海安置搬遷戶的主要區(qū)域，即使在2000年以后，這也是人們初次置業(yè)的主要板塊。僅以地段而言，這個(gè)區(qū)域不僅談不上“豪”，連中產(chǎn)階級也很少會選擇那里作為置業(yè)首選。

不僅僅地段不被認(rèn)可，區(qū)域的消費(fèi)能力也存在疑問。易居中國之前曾發(fā)布的一份《上海地區(qū)人口與房價(jià)關(guān)系》就顯示，寶山的人口密度僅有約6000人/平方公里，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于虹口、黃浦、靜安、閘北，甚至連普陀、楊浦都趕不上，它是上海北部五區(qū)中人口密度最低的。

而區(qū)域唯一的亮點(diǎn)是，從2009-2013年上海各區(qū)縣人口密度累計(jì)漲幅排名看，寶山以47.1%漲幅位列排名第一位。

雖然研究報(bào)告稱，人口密度增長較快的區(qū)域，房價(jià)漲幅也相對較快。但放到整個(gè)寶山，大場都算不上好的地段，比不上旁邊的“住宅集中區(qū)”顧村，彭浦，比不上剛剛成為靜安一部分的彭浦，也不如有希望成為大虹橋片區(qū)一部分的桃浦。

所以，這樣一個(gè)“其貌不揚(yáng)”的區(qū)域居然能拍到2.88萬元/平方米左右的樓板價(jià)，著實(shí)讓人費(fèi)解。

內(nèi)幕的內(nèi)幕：他們開始進(jìn)場！

參加了由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》、每經(jīng)網(wǎng)共同主辦的“第五屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會”，邦爺才恍然大悟，領(lǐng)悟了這個(gè)“奇葩地價(jià)”的真相。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬告訴邦爺，金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在參與房地產(chǎn)開發(fā)，不只是做開發(fā)貸，賺點(diǎn)存貸差，還搞投資，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的股東，賺股權(quán)收益。

邦爺?shù)囊粋€(gè)做房地產(chǎn)投資的朋友說，最近這一兩年在金融業(yè)，“股+債”的合作模式非常通行。很多金融機(jī)構(gòu)都想借助這種方式來提高收益。

五?；鸬母呒壨顿Y副總裁陳國華也告訴邦爺，這種股權(quán)類投資所獲取的收益，不僅僅只有項(xiàng)目投資本身的股東回報(bào)，還能從各個(gè)金融服務(wù)層面獲取服務(wù)收益，所以綜合收益比單純的項(xiàng)目投資回報(bào)更高。

知道了這一點(diǎn)，再看看大場的那塊地，拿地的是平安和濱江！看官是不是也懂了呢？

不錯(cuò)！平安的這次和濱江的合作拿地，應(yīng)該就屬于鐘彬口里的“投貸一體”。

要知道，過去五年里，平安為了能夠介入房地產(chǎn)開發(fā)，大量地從房地產(chǎn)行業(yè)挖人。邦爺知道的情況是龍湖、中海、萬科都遭遇了平安的“大挖角“，所以，現(xiàn)在很多人說平安是一家房地產(chǎn)公司，其實(shí)基本也沒有錯(cuò)。

那么，以房地產(chǎn)開發(fā)商的心態(tài)看，用2.8萬/平的價(jià)格買地，似乎不算高哦，因?yàn)樗麄兌际且匀旰蟮膬r(jià)格來看地塊的價(jià)格。

只不過，平安會用房地產(chǎn)商的邏輯來拿地嗎？從邦爺和多位金融人士的接觸來看，金融業(yè)者是斷然不會像開發(fā)商那樣去判斷、分析一塊地的土地價(jià)值的。他們會嚴(yán)格地建立投資模型，去判斷不同區(qū)位不同產(chǎn)品的投資收益區(qū)間，把可能的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍。

因?yàn)橹挥羞@樣，他們才能說服投資人投資，才能賺取基金的管理費(fèi)用。更何況平安做的還是股權(quán)投資，而通常情況下股權(quán)投資的收益都不會小，這也意味著平安的上述拿地，很有可能是精確測算過，認(rèn)為未來大場的房價(jià)至少能達(dá)到4萬元/平方米以上，才會做這樣的決定。

按照此前邦爺和金融人士交流的主要觀點(diǎn)，這個(gè)判斷既和金融機(jī)構(gòu)普遍看好一線城市的人口和經(jīng)濟(jì)增長前景有關(guān)，也和他們對未來貨幣發(fā)行趨勢、信貸寬松程度的分析有很大的關(guān)聯(lián)。須知，普天之下，也許只有銀行才能力預(yù)測房價(jià)趨勢，他們掌握的貨幣發(fā)行、投融資以及居民購買力數(shù)據(jù)等足以讓他們在大多數(shù)情況下能準(zhǔn)確預(yù)測經(jīng)濟(jì)趨勢（當(dāng)然金融風(fēng)暴等突發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)除外）。

所以，當(dāng)平安選擇以較高的價(jià)格買下一塊非常尋常的地，我們千萬不要以為僅僅只是單純地商業(yè)合作行為，它有可能預(yù)示著上海房價(jià)的上漲概率正在變大。