每經(jīng)編輯 柴剛

◎每經(jīng)記者白亞靜

國(guó)慶期間，各類宏觀經(jīng)濟(jì)文章都指向了房地產(chǎn)，無論是探討人民幣后續(xù)匯率或者貨幣政策，還是對(duì)TPP的影響，都在關(guān)注這個(gè)年銷售額占GDP10%的行業(yè)今年業(yè)績(jī)表現(xiàn)將會(huì)如何。

億翰智庫(kù)8月30日公布的數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)行業(yè)正在從此前的蕭條慢慢恢復(fù)，有望重新為中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來增長(zhǎng)動(dòng)力。

完成全年目標(biāo)無壓力

降息、降準(zhǔn)、降首付，一套組合拳舞畢，全國(guó)樓市如期回暖，量?jī)r(jià)齊升。8月，全國(guó)70個(gè)大中城市總體價(jià)格由跌轉(zhuǎn)漲。2015年前三季度成交同比增長(zhǎng)近三成。

龍頭房企是一線城市主力，去年前三季度，全國(guó)前30位的房企合力才突破萬億銷售規(guī)模。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)榜單，今年前10名即可完成這一目標(biāo)。

目前，多數(shù)房企已不擔(dān)心銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)，但還未開始沖刺，恒大、華潤(rùn)等企業(yè)的銷售目標(biāo)完成率已超8成。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至三季度末，20家典型房企的平均銷售目標(biāo)完成率為64.54%。

珠三角、長(zhǎng)三角的房企甚至上調(diào)了業(yè)績(jī)目標(biāo)。如龍光地產(chǎn)將銷售目標(biāo)從145億元上調(diào)至180億元，前三季度銷售目標(biāo)完成率達(dá)到了76%。值得注意的是，它的旗艦項(xiàng)目九龍璽今年10月才開始銷售。

今年前三季度，TOP20房企金額門檻230億元，同比增長(zhǎng)21%；TOP50房企金額門檻則達(dá)到123億元，同比增長(zhǎng)14%。

其他房企銷售業(yè)績(jī)同樣搶眼。去年前三季度，全國(guó)樓市陷入低迷，銷售前100名的企業(yè)市場(chǎng)集中度出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。今年前三季度樓市回暖后，TOP100房企銷售金額集中度卻同比下降。

根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)，TOP10房企為17.33%，同比下降0.06個(gè)百分點(diǎn)；TOP20房企集中度為23.18%，同比下降0.12個(gè)百分點(diǎn)；TOP50房企則從32.04%下降至31.87%，減少了0.17個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著，小房企的業(yè)績(jī)也在同比增長(zhǎng)，甚至在整體銷售蛋糕變大的情況下，搶得了比大房企更多的市場(chǎng)份額。

“銷售金額集中度下降，出乎意料。”蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，問題主要出在營(yíng)業(yè)收入在50億元～100億元之間的房企，現(xiàn)在這部分房企問題很多，如冒進(jìn)擴(kuò)張等，不僅規(guī)模增長(zhǎng)乏力，而且凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)低于30億～50億元規(guī)模的同行。

四季度是傳統(tǒng)銷售沖刺期，大部分房企都將推盤時(shí)間集中在9月～12月。由于大多數(shù)房企前三季度業(yè)績(jī)出色，四季度的推盤節(jié)奏放緩將成為大概率事件。

開發(fā)投資增速仍低迷

不過，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻仍未見起色。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，今年1月～8月房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅已降至3.5%，與去年同期相比，已減少10個(gè)百分點(diǎn)，歷史上首次跌破4%，創(chuàng)下新低。

另外，土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置費(fèi)、新開工面積下降等與新增供應(yīng)有關(guān)的統(tǒng)計(jì)也在大幅下降。

“投資增速是房企對(duì)市場(chǎng)的信心標(biāo)尺，回落這么快，形勢(shì)很嚴(yán)峻。”宋延慶稱。他認(rèn)為，目前多數(shù)房企對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)不太樂觀。的確，截至9月底，實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍未中止下行狀態(tài)，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)下滑8.8%，銀行壞賬率接近2%，對(duì)于高度依賴開發(fā)貸的部分房企而言，極為不利。

前華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也曾表示，雖然銀行貸款中房地產(chǎn)占比高，但是主要集中在二級(jí)市場(chǎng)的個(gè)人按揭，支持房企直接開發(fā)的信貸并不多。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎認(rèn)為，商品房前期庫(kù)存基數(shù)較大，特別是三四線城市去庫(kù)存化壓力較大，在一定程度上影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿。

宋延慶稱，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況不錯(cuò)，但必須注意，待售面積仍然高于去年末6.2億平方米的水平。在他看來，現(xiàn)在投資增速回落，其實(shí)是對(duì)去年投資、銷售情況的修正。

蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)顯示，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資額9萬億元，銷售額7.2萬億元，兩者之比是1.2：1，與2008年的水平持平，僅次于2004年。該比值關(guān)系說明，要么投資額太高，要么銷售額太低。兩者的差值更是創(chuàng)下1.8萬億的歷史新高，2013年的差值是4585億，2012年是7348億。

任志強(qiáng)認(rèn)為，雖然今年樓市的銷售面積預(yù)計(jì)可以超過歷史高位，但市場(chǎng)熱度是不一樣的，這是建立在價(jià)格相對(duì)降低的基礎(chǔ)上，如果房地產(chǎn)投資增速上不來，固定投資也很難提高。

李皎曾表示，雖然投資增速低，但是積極因素在累加。

債務(wù)結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整

投資增速低迷的同時(shí)，各家房企都在囤糧。如華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)行公司債15億元，旭輝集團(tuán)發(fā)行公司債40億元，中州控股發(fā)行公司債13億元，如此種種，不勝枚舉。擁有海外融資渠道的龍頭房企，也將目光對(duì)準(zhǔn)境內(nèi)公司債，如恒大、碧桂園等。

利率低是首要原因。目前，融創(chuàng)、富力等公司債利率已跌破5%。9月，世茂建設(shè)發(fā)行60億元的5年期公司債，雖然利率僅3.90%，但實(shí)際認(rèn)購(gòu)卻超過80億元。目前，利率最低的是萬科，其五年期公司債利率為3.50%。

原本低廉的海外融資也在改變，今年世貿(mào)地產(chǎn)的7年期美元債發(fā)行利率高達(dá)8.3%。一方面，佳兆業(yè)違約事件極大影響了海外市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房企的評(píng)價(jià)。另一方面，在中銳控股董事長(zhǎng)錢建蓉看來，未來若干年人民幣的貶值概率大。這意味著，發(fā)行美元債極易發(fā)生匯率損失。

搶在低利息窗口期發(fā)行境內(nèi)公司債，除了擔(dān)心壞賬率增加，銀行可能收緊開發(fā)貸外，更重要是希望擴(kuò)張融資渠道、完成債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

在某私募人士看來，很多房企的債務(wù)渠道單一，要么走開發(fā)貸，要么走信托，成本高不說，關(guān)鍵是短期債務(wù)過多，長(zhǎng)短搭配不合理。據(jù)悉，開發(fā)貸成本相對(duì)較低，然而時(shí)間僅1年左右，信托多為2年，然而成本很高，動(dòng)輒在10%～15%左右。

當(dāng)然，2013年之后，上市房企再融資渠道被打開后，可以通過定增拿到便宜的股東融資，但是對(duì)于多數(shù)奉行高周轉(zhuǎn)的房企而言，該融資渠道審核期過長(zhǎng)，另外也容易因股價(jià)問題遭到中小股東反對(duì)，比如招商地產(chǎn)就曾被迫放棄高達(dá)60多億元的注資方案。

今年以來，大部分房企的財(cái)務(wù)成本都在下降。可以預(yù)期，一部分利率偏高、需要短期集中償付的債務(wù)，將被長(zhǎng)期的公司債所代替。

除了公司債，目前房企的另一新趨勢(shì)是投貸結(jié)合，銀行從單一貸款走向投貸結(jié)合的投行模式。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬曾表示，在現(xiàn)有公司模式下，放貸方與股東方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是一致的，企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題時(shí)，股東和銀行都拿不到回報(bào)，還要承擔(dān)成本被吞噬的風(fēng)險(xiǎn)，與其這樣，不如將貸款改為投資，收益更高。

轉(zhuǎn)型期成果短期難見

如果還在房地產(chǎn)黃金十年，那么開發(fā)商只需要考慮融資、開發(fā)、銷售，可是爆發(fā)式增長(zhǎng)的模式，已經(jīng)隨著白銀時(shí)代的到來而遠(yuǎn)去?，F(xiàn)在，除了要將房地產(chǎn)主業(yè)從蕭條中逐漸恢復(fù)，還需要考慮如何轉(zhuǎn)型。

就目前各家房企的成果來看，暫時(shí)還沒有探索出可能的明確方向，金融業(yè)務(wù)似乎已產(chǎn)生效用，但前期實(shí)驗(yàn)的”互聯(lián)網(wǎng)+“，短期內(nèi)無法產(chǎn)生很好的業(yè)績(jī)。

金融化是房企轉(zhuǎn)型的方向之一。今年，試水資產(chǎn)證券化的房企很多，方向多樣，比如金科推出的物業(yè)費(fèi)ABS計(jì)劃等。另外，復(fù)星國(guó)際宣布擬配股融資用于金融機(jī)構(gòu)并購(gòu)，中天城投也借道險(xiǎn)資布局投融平臺(tái)。

目前，“輕資產(chǎn)”聲勢(shì)最大的當(dāng)屬萬達(dá)。9月10日，萬達(dá)穩(wěn)余以5.59億元收購(gòu)5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目股權(quán)，5個(gè)項(xiàng)目公司被轉(zhuǎn)讓后，萬達(dá)穩(wěn)余還將負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的后續(xù)投資資金需求，總投資約為41.4億元。此外，萬達(dá)商業(yè)與快錢金融及萬達(dá)穩(wěn)余訂立了輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議。

中國(guó)指數(shù)研究院指出，萬達(dá)商業(yè)此次訂立關(guān)聯(lián)交易協(xié)議，是其邁向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要一步，通過物業(yè)凈收入的分成機(jī)制，既可以增加公司商業(yè)服務(wù)費(fèi)收入，又可以降低本公司的負(fù)債水平。

不過對(duì)于那些本地化因素很高的房企，網(wǎng)絡(luò)帶給其的影響值得考量。

以全民經(jīng)紀(jì)人為例，某開發(fā)商高管表示，雖然增加了30%的客源，但是有多少是原來就有意向成交的客戶呢？這個(gè)比例很難調(diào)查。而且，加上傳統(tǒng)的客戶后，總增加量并沒達(dá)到30%，這意味著什么呢？他猜測(cè)很可能是“飛單”。