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每經(jīng)記者 白亞靜

近日，招商地產(chǎn)全資子公司--深圳招商商置投資有限公司（以下簡稱招商商置）將一批舊樓掛牌拍賣，拍賣資產(chǎn)近9億元，約占其總資產(chǎn)的十分之一。

將這批已享巨額土地紅利的資產(chǎn)拍賣，除了是為了在年底回籠資金，其實還與招商地產(chǎn)在商業(yè)板塊盤活沉淀資金、提高資金利用率、試水輕資產(chǎn)等一系列動作有關。

套現(xiàn)近9億

招商商置此次拍賣的一系列資產(chǎn)均位于蛇口自貿區(qū)，這部分資產(chǎn)雖然分散，而且年代久遠，但起拍總價高達8.76億元。

招商商置是招商地產(chǎn)投資性物業(yè)的主要運營平臺，大致而言，手中的業(yè)務可根據(jù)時間分為兩部分：一部分是成立之初，老蛇口片區(qū)的傳統(tǒng)租賃物業(yè)，業(yè)態(tài)落后；另一部分是近幾年大力培養(yǎng)的高級酒店、城市綜合體等業(yè)務。

2015年中報顯示，招商商置總資產(chǎn)為91.51億元，營業(yè)收入5.92億元，凈利潤2.8億元，此次待拍賣資產(chǎn)屬于傳統(tǒng)租賃業(yè)務，約占其總資產(chǎn)的十分之一。

這些資產(chǎn)包括位于海景廣場、蛇口工業(yè)區(qū)金融中心、碧濤苑別墅、南海小筑、雍華府商場、花園城碧雅軒裙樓、蛇口花園城疊翠軒超市、金竹園商業(yè)樓等地的物業(yè)，涉及住宅、別墅、辦公、商業(yè)四種業(yè)態(tài)。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，大部分資產(chǎn)的起拍價比市場價稍低，起拍后或還有溢價空間。以金竹園兩棟商業(yè)樓為例，每平米均價不到6萬元，低于市場每平米6萬~7萬元的均價。

從招商地產(chǎn)多年財報數(shù)據(jù)可見，隨著招商地產(chǎn)在蛇口對海上世界綜合體等項目的培育，其旗下投資性物業(yè)的整體出租率呈上升態(tài)勢。需要注意的是，不同業(yè)態(tài)間存在分化。2014年，商鋪出租率高達88%，別墅出租率僅63%。

這次拍賣的物業(yè)多為深圳蛇口上世紀80、90年代的建筑，長期出租，不少物業(yè)的使用期限僅剩20多年，最短的甚至2017年即到期，屆時又需補繳地價。

去年，招商地產(chǎn)曾表示沒有東西一直保值，不會盲目持有投資性物業(yè)，會以合適的時機出售。

盤活沉淀資金

招商地產(chǎn)大部分自持物業(yè)成本低，按年均攤少，因而出租物業(yè)部分的毛利率一直穩(wěn)定在40%左右，遠高于受到?jīng)Q策及行業(yè)下行影響的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

不過，由于招商地產(chǎn)的大批投資性物業(yè)位于蛇口，多年來在土地增值的拉抬下，這部分物業(yè)均身價不菲。因而，租金之外，如何盤活成熟物業(yè)的沉淀資金，提高資金利用率，也擺在了招商地產(chǎn)運營者的案前。

其實，大重組之前，招商地產(chǎn)已試著盤活這部分占資甚大的出租物業(yè)。

2015年2月，招商商置將蛇口科技大廈、招商科技大廈二期、花園城數(shù)碼大廈、蛇口花園城商業(yè)中心、新時代廣場等五處不動產(chǎn)的股權公開掛牌轉讓，收取33.86億元股權轉讓款及計提的利息，并按照“融資性售后回購”進行會計核算，將股權轉讓價格確認為長期應付款。

當時，招商地產(chǎn)表示，操作目的即盤活沉淀資金，打造商業(yè)不動產(chǎn)管理品牌，為未來進一步的資本運作做好準備。

最近，在招商地產(chǎn)股東大會上，董事長孫承銘表示，重組后，招商局蛇口將加強城市運營方面的布局。

顯然，招商商置選擇在深圳樓市高位期，將這部分小且弱的投資性資產(chǎn)賣出套現(xiàn)。招商商置人士表示，拍賣主要是為了年底回籠資金，以配置不同資產(chǎn)。