每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

每經(jīng)記者 胡健 

樓市回暖的步伐有數(shù)據(jù)可以佐證。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2015年前三季度北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為142886套，比去年同期大幅上漲104%，創(chuàng)2010年樓市限購以來交易量新高。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，經(jīng)歷了2014年的樓市成交低谷之后，2015年從“330新政”開始，在一系列樓市利好政策的刺激下，北京二手房市場(chǎng)供需兩旺，尤其是在改善型購房需求的支撐下，交易量大幅上漲。

通州二手房交易量上漲143%

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從區(qū)縣成交情況來看，66%的二手房交易仍發(fā)生在城市核心區(qū)，城六區(qū)仍是北京二手住宅的主力成交區(qū)域。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小劉所負(fù)責(zé)的區(qū)域主要在北京南部城區(qū)方莊附近，他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從今年5月份開始明顯感覺生意好做了很多，有時(shí)候一個(gè)月可以促成兩三套二手房成交。

“北京目前五環(huán)以內(nèi)鮮有普通住宅新盤入市，即便有，價(jià)位普遍要超過500萬元，相比之下，150萬~400萬元的二手房就成為很多不愿承受過長(zhǎng)時(shí)間交通成本的購房人的選擇。”小劉說，這幾個(gè)月經(jīng)常出現(xiàn)好房源剛一放出，就有購房者交訂金預(yù)訂的情況。

在遠(yuǎn)郊和近郊區(qū)縣的成交中，近60%的二手住宅交易發(fā)生在昌平、通州和大興三大區(qū)縣，隨著這三個(gè)區(qū)域各方面配套設(shè)施的加速完善，成交占比也在逐步提升。

從各區(qū)縣的成交量對(duì)比來看，前3季度，通州成為全市交易量漲幅最大的區(qū)域，與去年同期相比，通州二手房交易量大幅上漲了143%。

這主要得益于政策預(yù)期，一位區(qū)域?qū)＜冶硎?，北京將建設(shè)通州“副中心”，建設(shè)的關(guān)鍵在于改變“睡城”的形象，過去通州僅有一些文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)形成了聚集效應(yīng)，未來北京黨政機(jī)關(guān)在多大程度上搬往通州、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在多大程度上向通州聚集。

但胡景暉介紹，在8月15日僅針對(duì)通州區(qū)的加強(qiáng)版限購令落地實(shí)施后，通州也成為9月份二手房交易量跌幅最大的區(qū)域。

值得注意的是，北京二手房成交量翻番，但房?jī)r(jià)卻并沒有隨之起舞。胡表示，雖然今年交易量大幅上漲，但是房?jī)r(jià)的漲幅僅為4%，是近10年來房?jī)r(jià)年度漲幅最低的一年。

他分析說，目前賣一買一或賣二買一的改善型購房需求大概占到了二手房市場(chǎng)總購房量的六成以上，這部分改善型購房需求既是賣房的業(yè)主，同時(shí)也是買房的客戶，這種雙重身份使得房?jī)r(jià)保持了相對(duì)平穩(wěn)，很難出現(xiàn)大幅上漲。

機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)后市走勢(shì)出現(xiàn)分化

在經(jīng)濟(jì)增速下行階段，今年政策明顯向有利于樓市成交的方向松綁，以北京為代表的一線城市和熱點(diǎn)城市也迎來一波成交高潮，接下來走勢(shì)會(huì)如何？

鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，10月第二周，北京市二手住宅成交1565套，網(wǎng)簽量環(huán)比下降47.6%，成交均價(jià)為35533元/㎡，成交均價(jià)環(huán)比下降2.7%。

根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，本周日均新增客源量環(huán)比上升20.7%，日均新增房源量環(huán)比上升29.9%，新增需求與房源比值為4.5，總體處于相對(duì)較高水平。

不過，圍繞四季度二手房市場(chǎng)的走勢(shì)，市場(chǎng)研究者存在分歧。

胡景暉判斷說，三季度以來，一系列利好政策對(duì)樓市的刺激效應(yīng)逐步減弱，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢(shì)頭。雖然近期有降息和公積金進(jìn)一步調(diào)低首付比例等利好政策，但對(duì)于購買標(biāo)的物更偏中高端和中高價(jià)位的置業(yè)升級(jí)的改善型購房家庭來說，作用微乎其微。

他說，樓市的整體降溫也在一定程度上緩解了房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。

胡景暉預(yù)計(jì)，如果沒有更有力的利好政策出臺(tái)，比如適度放松限購，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，提高公積金貸款上限等，北京二手房市場(chǎng)的降溫勢(shì)頭或?qū)⒃谒募径瘸掷m(xù)，隨著交易量的回落，北京二手房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)穩(wěn)中有降。

但鏈家觀點(diǎn)認(rèn)為，9月以來央行陸續(xù)出臺(tái)進(jìn)一步寬松的金融政策，使得購房難度有所下降，并與9月30日提出在不限購城市推行首套貸款首付比例降至25%的政策，這釋放出國家將進(jìn)一步提振房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信號(hào)，市場(chǎng)預(yù)期上升，使得節(jié)后入市積極性增強(qiáng)。