每經(jīng)編輯 胡健    

◎每經(jīng)記者 胡健

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局10月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%，增速比1~8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資47505億元，增長1.7%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

而銷售端則是另外一番景象，1~9月份，商品房銷售面積82908萬平方米，同比增長7.5%，增速再比1~8月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，銷售額也連續(xù)第四個(gè)月保持在雙位數(shù)增長。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從“3·30新政”開始，全國各地出臺(tái)的一系列樓市刺激政策，取得了明顯效果，購房人熱情有所恢復(fù)，住宅銷售面積和銷售額持續(xù)增長。銷售額增幅大于銷售面積的增幅，在一定程度上體現(xiàn)出改善型需求比重上升和中高檔住宅的集中入市。

熱！樓市成交連漲9個(gè)月

今年前兩個(gè)月，全國商品房銷售面積同比跌幅超過15%，但經(jīng)過連續(xù)9個(gè)月的上漲，目前已經(jīng)達(dá)到7.5%。

分地區(qū)來看，1~9月份，東部地區(qū)商品房銷售面積39462萬平方米，同比增長9.9%，增速比1~8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額34586億元，增長21.7%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

中部地區(qū)商品房銷售面積21996萬平方米，增長6.3%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額11233億元，增長8.7%，增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積21450萬平方米，增長4.5%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額10925億元，增長4.3%，增速與1~8月份持平。

9月末，商品房待售面積66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。其中，住宅待售面積減少387萬平方米。

今年樓市成交向上，外部原因顯著。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從前三季度來看，樓市“救市”政策頻發(fā)，一線城市、部分二線城市，比如合肥、南京、蘇州等的樓市需求在“救市”政策刺激之下開始集中釋放。

從政策面來看，截至9月底，除了多輪“救市”政策之外，央行也累計(jì)有五次降息四次降準(zhǔn)，貨幣政策開始走向?qū)捤伞埡陚ヅ袛?，樓市成交量?huì)短期反彈，金九銀十已沒太多的懸念，今年甚至一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。

冷！今年來投資逐月下行

盡管銷售數(shù)據(jù)不斷回溫，但卻始終沒能傳導(dǎo)至開發(fā)投資端。

2015年1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長2.6%，增速比1~8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)著今年以來逐月下行的趨勢。當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.40，比上月下降0.06點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)剃頭挑子一頭熱的局面也引起了市場研究者們的高度關(guān)注。

張宏偉說，房企投資意愿繼續(xù)回落，這也反映出樓市下半場的市場背景下，需求不足導(dǎo)致房企投資動(dòng)力不足，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

渣打調(diào)研結(jié)果顯示，2015年中期房屋建設(shè)活動(dòng)仍顯疲弱，庫存過剩和融資困難導(dǎo)致樓市前景的市場預(yù)期偏向消極。短期內(nèi)市場情緒或難迅速好轉(zhuǎn)，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍較脆弱，復(fù)蘇或需要更長時(shí)間。渣打分析師申嵐告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房價(jià)調(diào)整和政策放松作用下，房屋銷售溫和改善，但庫存問題仍令開發(fā)商擔(dān)憂。盡管融資成本有所下降且央行采取了降息措施，開發(fā)商融資仍存在困難，且違約風(fēng)險(xiǎn)趨于上升。

這會(huì)傳導(dǎo)至正在復(fù)蘇的樓市銷售市場。胡景暉說，“3·30新政”以來的樓市刺激政策的效應(yīng)在逐步減弱，不少城市的房地產(chǎn)市場在八九月份已經(jīng)顯現(xiàn)出降溫態(tài)勢，成交量在持續(xù)萎縮。

張宏偉說，從時(shí)間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會(huì)來臨。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。

瑞銀報(bào)告也稱，鑒于一些被抑制的需求得到釋放、居民收入增長放緩且前景不確定，2016年銷售增長將放緩至約5%。該機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場去庫存將繼續(xù)，進(jìn)一步放松抵押貸款政策是有必要的，預(yù)計(jì)政府還會(huì)加快戶籍制度改革，之后在2016年晚些時(shí)候供需可望恢復(fù)平衡。

胡景暉提到，未來要保持市場的持續(xù)繁榮，必須針對(duì)主流的改善型購房人群出臺(tái)更加有力的政策：比如提高公積金貸款的上限，增加中等價(jià)位的新房供應(yīng)，進(jìn)一步降低二手房交易的稅費(fèi)等。