每經(jīng)編輯 馮焱東    

◎馮焱東

2014年以來，我國房地產(chǎn)投資增速開始大幅下滑，今年下滑勢頭更加明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局10月19日公布的最新數(shù)據(jù)，今年1~9月全國房地產(chǎn)投資同比增長僅2.6%，增速比1~8月回落0.9個百分點，遠低于前些年動輒20%~30%的增速。

房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資的主力之一，其投資增速快速下降客觀上影響了GDP的增長，也引發(fā)了各界的高度關注。隨著房地產(chǎn)銷售的回暖，很多人期望房地產(chǎn)投資能早日提升，對穩(wěn)增長做出一定貢獻，但這是否符合房地產(chǎn)市場規(guī)律值得商榷。

因為當前全國房地產(chǎn)市場整體仍處于供大于求的狀態(tài)，除4個一線城市外，絕大部分二線及以下城市的供應泡沫十分明顯，投資過剩、庫存過大已成為行業(yè)的主要矛盾。

從房地產(chǎn)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，我國房地產(chǎn)待售面積自2011年來一直在不斷增長，待售面積/年銷售面積比例從2011年的25%，持續(xù)升高到今年8月的51%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2011年至今，我國房地產(chǎn)一直處于庫存增長階段，去庫存階段尚未來臨。值得注意的是，實際庫存可能遠高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

再從投資與銷售數(shù)據(jù)來看，自2011年以來，全國房地產(chǎn)投資額一直高于銷售額，表明開發(fā)商資金正在不斷沉淀于存貨中，供大于求的情況還在繼續(xù)。只有銷售額大于投資額的時候才能說明供大于求的情況開始改善，去庫存階段來臨。

今年9月底，全國商品房待售面積66510萬平方米，以1~9月成交均價6844元/平方米計算（再扣除1200元/平方米建安成本），沉淀資金3.8萬億元，加上大量未領預售證的在建工程和土地，再考慮到待售數(shù)據(jù)嚴重低估，全國房地產(chǎn)沉淀資金可能達到10萬億元左右。

雖然今年以來銷售回暖較明顯，1~9月全國商品房銷售面積增長7.5%，銷售金額增長15.3%，但房地產(chǎn)待售面積也處于不斷增長狀態(tài)，投資額持續(xù)高于銷售額。房地產(chǎn)供過于求的狀況并沒有因為銷售回升有所減輕，而是在不斷加劇，這種情況已經(jīng)嚴重影響了行業(yè)的健康發(fā)展。

供應泡沫不像房價泡沫那樣惹人注目，它像一種慢性病，隱蔽性也較強。但供應泡沫危害很大，會積壓巨額資金，導致行業(yè)利潤快速下滑，部分項目面臨資金鏈斷裂和爛尾危險，嚴重影響了行業(yè)健康發(fā)展。如不及時治理，還可能危及國家金融經(jīng)濟安全和社會穩(wěn)定。

當前房地產(chǎn)市場的主要矛盾是投資過剩、庫存過大，因此房地產(chǎn)行業(yè)當前第一要務不是增加投資，而是控制投資，消化巨量顯性和隱形庫存。只有積極控制投資、新開工量和土地出讓面積，加快庫存銷售才是恢復行業(yè)健康的唯一辦法。

因此，雖然宏觀經(jīng)濟下行壓力較大，但此時想依靠房地產(chǎn)投資來穩(wěn)定增長并不可行。投資、新開工量和土地購置面積下降對于行業(yè)乃至國民經(jīng)濟并不是壞事，某種程度上講是個好事。只有通過這種市場的自我調(diào)節(jié)，行業(yè)才能逐步恢復健康，從而對國民經(jīng)濟產(chǎn)生正面推動作用。

今年以來，國家促進房地產(chǎn)銷售的各項政策開始發(fā)揮作用，銷售面積開始正增長，而投資增速同時較大幅度下降，促使全國庫存增幅出現(xiàn)明顯放緩的積極變化，房地產(chǎn)市場正在向一個好的方向發(fā)展。

庫存是多年來逐步積累的，所以消化庫存需要一個過程，是一個比較艱巨的任務。當然消化庫存的過程會比較痛苦，行業(yè)各相關方特別是地方政府和整體經(jīng)濟必須在一定階段內(nèi)承受這種陣痛。

如果行業(yè)和整體經(jīng)濟不愿意來接受和承擔，人為提高房地產(chǎn)投資來拉動GDP增長，其結果可能是房地產(chǎn)暫時對GDP有所貢獻，但會積累更大更難處理的問題。所以說，過去依靠房地產(chǎn)投資增長拉動經(jīng)濟的慣性思維在新形勢下必須重新調(diào)整。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）