每經(jīng)編輯 王杰，吳若凡    

（本文原載于邦地產(chǎn)官方微信號real-estate-circle）

最近有個段子風(fēng)靡網(wǎng)絡(luò)：香港，買，挨宰；不買，挨揍。

香港剛剛經(jīng)歷了史上最慘淡黃金周，經(jīng)濟“港囧”猶在，一樁駭人聽聞的“內(nèi)地客在港被毆不治身亡”消息又重磅傳來。

而與之相對的是，在經(jīng)歷了占中等一系列事件后，今年香港零售行業(yè)（特別是奢侈品）銷量大跌，前8個月的總銷貨價值就下滑了2.2%，商鋪租金也大跌，曾經(jīng)盛況遠超“第五大道”和“香榭麗舍大道”的香港銅鑼灣，如今可謂十分冷清。

雖然有人認(rèn)為，造成香港現(xiàn)在局面的原因是匯率因素、外國零售品牌直接在內(nèi)地開店、外圍經(jīng)濟不好...但很多人也說，香港的“零售寒冬”是因為no zuo no die。

實際上，內(nèi)地目前不少城市零售業(yè)增勢強勁，國際地位飛躍。香港既然已經(jīng)不再是“購物天堂”，那么這些城市很可能取代香港。

你覺得，誰會更快成為下一個“中國購物天堂”呢？

八個城市最可能取代香港
據(jù)中國商網(wǎng)數(shù)據(jù)，中國70余家百貨購物中心2014年合計實現(xiàn)銷售額2084億元（平均28.6億元/家）。

從排行來看，銷量前10位的商場基本都位于北上廣及江浙地區(qū)，其中北京1家（新光天地），江蘇2家（南京肯德基廣場等），廣東3家（廣州正佳廣場、深圳萬象城等），浙江1家，上海2家（第一八佰伴等）。另外，吉林的長春歐亞商都也以54億元銷售額擠入排行榜第7名。

就城市而言，北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州、武漢、成都”握擁著許多品質(zhì)和效益亮眼的商場購物中心，具備沖刺“國際購物天堂”的潛質(zhì)。

為什么這樣說？我們先慢慢分析一下城市。

一個城市的GDP、人口、可支配收入、社會消費品零售額、外商直接投資、固定資產(chǎn)投資和政治地位都會影響這一區(qū)域的人均購買力。就購買力而言，在人均消費性支出與人均可支配收入的比值中，長春達到84%，是唯一超過80%的城市；廣州、西安、烏魯木齊、蘭州、合肥、貴陽、沈陽、大連、哈爾濱超過70%，有更高的消費意愿。

不過，其中，長春、大連、哈爾濱、貴陽受到人口流失的影響，商業(yè)環(huán)境則顯得比較勢弱（人口負增長最快的城市還有呼和浩特、西寧、昆明、三亞、重慶、蘭州、太原等）。

相對而言，西南、西北和華中地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿軓妱牛啥?、西安、長沙也在全國“商業(yè)地產(chǎn)潛力”中排行前三甲，它們具備獨特的城市優(yōu)勢，經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛，商業(yè)發(fā)展空間較大，吸引著越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與品牌零售商入駐。

深圳、杭州、南京、蘇州等華南和華東地區(qū)的城市，處于“長三角”和“珠三角”都市圈，經(jīng)濟的聯(lián)動效益強，雖然商業(yè)增速有所放緩，但商業(yè)發(fā)展在達到飽和度前仍有很大空間。

城市化在加速，人口在大量的移動，新的城市在崛起。進入“高鐵時代”的中國，將來280多個地級市還將逐漸完善高鐵配置，中國未來的空間格局將有深刻變化。未來高鐵沿線上的城市，也將得到商業(yè)上的大助力?？梢韵胍?，未來中國的“商業(yè)引擎”也將不再是一線城市的一枝獨秀，而是百花齊放。

至2025年，內(nèi)地還會有7000家購物中心建成開業(yè)，屆時的購物中心將超過1萬家（中國購物中心產(chǎn)業(yè)咨詢中心數(shù)據(jù)）?？梢灶A(yù)計，上述論及的潛力城市，在商業(yè)上將得到更大的發(fā)展，“下一個購物天堂”也并非是夢。

要看到差距

但也應(yīng)看到在“購物天堂”的競爭中，內(nèi)地城市和香港依然存在一定差距。

最近山寨的“珍妮小熊餅干”堂而皇之在上海熱銷，就說明，城市商業(yè)僅有人流和消費力是不夠的，還需要像香港學(xué)習(xí)，如何打造一個法治的商業(yè)環(huán)境——當(dāng)越來越多的不安全食品被清除；當(dāng)越來越多的制假販假的犯罪行為得到懲處；當(dāng)不合理的稅費從我們的生活中消失，內(nèi)地的城市才可能真正取代香港，成為全球一流的商業(yè)中心。

要做到變化

但站在商業(yè)發(fā)展的角度，做到上述還不夠。城市在變，社會在變，人在變，消費渠道在變，人的消費習(xí)性在變，商業(yè)也要做到應(yīng)變。

其實，大家要買的物品，在中國內(nèi)地都能買到。但游客紛紛涌向香港或是境外購物，一個重要因素便是中國內(nèi)地的奢侈品定價幾乎是全球最高的（價格平均比香港高45%，比美國高51%，比法國高72%），奢侈品在境外售價比境內(nèi)便宜，甚至質(zhì)量品類更好，所以很多人愿意出去買，還能“賺”差價“補”旅費。

不過，現(xiàn)在的變化非常明顯，而內(nèi)地購物中心要保持快速發(fā)展，要敏銳捕捉和跟進這些變化。

一方面，奢侈品店在內(nèi)地直接開店比例大增。睿意德數(shù)據(jù)顯示，在全球奢侈品市場增長放緩的背景下，2014 年奢侈品牌在中國門店數(shù)量依然增長了22.5%。值得指出，很多奢侈品店已將新店延伸布局至成都、重慶、西安等二三線城市，在廣深幾乎沒有新開門店，在京滬的門店數(shù)量也出現(xiàn)下降，新興城市在商業(yè)上的崛起之勢顯著。

而另一方面，隨著反腐的深入，理性購物人士增多，奢侈品消費本就不再那么顯眼，很多內(nèi)地的購物中心，都已經(jīng)從崇尚“高端大氣上檔次”的定位，轉(zhuǎn)為更為注重品質(zhì)生活的滿足這一方向，主打“個性化”服務(wù)。

以前的購物中心只顧追求顧客想買的東西，忽視讓購物中心成為顧客想去的地方，缺乏顧客想要的個性化服務(wù)。

的確，隨著經(jīng)濟文化的進一步發(fā)展，普遍的海外游、互聯(lián)網(wǎng)購物的便利使得人們見多識廣，而且人們興趣愛好日趨多元化，精神需求也不斷提高，大家不再滿足于商場里的單一產(chǎn)品和買單式的消費。以上海K11、上海大寧國際商業(yè)廣場、北京芳草地、北京朝陽大悅城為代表的一批行業(yè)先鋒，開始探索購物中心的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，打造滿足新生活方式的新型消費體驗中心。