每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

10月23日，央行宣布再降息及再降存款準備金率。其中銀行的房貸利率經(jīng)過連續(xù)降息已經(jīng)跌入自2009年以來的最低。此前，企業(yè)的開發(fā)貸、公司債利率也已經(jīng)跌至較低水平。在資金使用成本不斷降低，流動性相對充裕的大背景下，資產(chǎn)價格存在上漲可能性，那么開發(fā)商和購房者應該奉行怎樣的投資策略呢？

上周末，在央行再度宣布實施“雙降”后，與CPI漲幅相抵，實際上的負利率時代已經(jīng)來臨，資產(chǎn)價格或?qū)⒁l(fā)新一輪上漲，房地產(chǎn)無疑是最重要的受益者之一。

難道是“春江水暖鴨先知”？進入10月份以來，以京滬為代表的土地市場異?；鸨?。繼葛洲壩（600068，SH）擲49.5億元獲得北京豐臺地塊，以7.5萬元/平方米的樓面地價刷新單價地王記錄；中國金茂與碧桂園聯(lián)合體又以140%溢價率、51.8億元奪得兩宗地。“地王”頻現(xiàn)的背后，與流動性充裕不無關(guān)系。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自今年下半年起，房企密集發(fā)行公司債，截至截稿前，年內(nèi)的實際發(fā)行量超過1700億元，遠高于去年全年的235億元。對于許多手握重金的大型房企而言，砸向土地市場似乎是最好的去向。

然而，在本輪流動性寬松的背后，多數(shù)城市的商品住宅庫存壓力依然高企。對于房企而言，高價搶地是否隱藏著風險？是否還有穩(wěn)健的投資渠道？

“地王”重出江湖

北京市國土資源局網(wǎng)站公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從10月20日到11月23日，北京共出讓31宗土地，總起始價合計高達624.17億元。如無意外，今年北京的土地出讓金將突破2000億元大關(guān)。

廣州的土地市場升溫跡象也明顯，就在央行“雙降”當天下午，路勁地產(chǎn)擊敗保利、碧桂園等強敵，以19.4億元的總價加29700平方米的配建面積，奪得廣州市花都區(qū)的新任單價“地王”。當天晚上，廣州市房管局一口氣推出位于琶洲、番禺區(qū)的6宗地塊，起拍價達到46億元。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，對于房企來說，現(xiàn)在要做的首先是借錢，借得越多越好，因為負利率會讓企業(yè)的融資成本降低；其次是拿地，因為負利率讓貨幣貶值更快，土地反而更加值錢。

大型房企似乎早已意識到負利率時代背后的機會，紛紛通過發(fā)債充實“彈藥”。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至截稿前，年內(nèi)已經(jīng)有超過60家上市房企已經(jīng)或計劃發(fā)行境內(nèi)公司債，預期融資金額高達1700億元，而在2014年全年房企發(fā)債融資金額只有235億元。僅僅是恒大地產(chǎn)一家，今年通過境內(nèi)發(fā)債融資金額便達到400億元。

在擁有充裕的現(xiàn)金后，砸向土地市場已經(jīng)成為房企之間的共識。

在克而瑞研究中心分析師楊科偉看來，今年以來，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性分化嚴重，促使房企向一線和部分二線城市集聚，就連堅持深耕三、四線城市的碧桂園、恒大都紛紛搶占一線城市市場，在一線城市土地供應匱乏、貨幣政策寬松、資金充足等有利情況下，房企拿地情緒高漲更易推動地價超預期上漲。

建議房企冷靜拿地

如今，巨量流動性再度釋放，對于豪賭樓市將出現(xiàn)“大牛市”的房企而言，高價搶地是否隱藏著風險？“如今的市場環(huán)境與2009年已經(jīng)大不相同。”歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一方面，從2014年起，自主性需求、投資性需求和農(nóng)村人口進城需求都在下降，市場剩下的改善性需求其實更多的是品質(zhì)性的改善需求，因此未來房地產(chǎn)銷售下滑的趨勢將不可逆轉(zhuǎn)；另一方面，多數(shù)城市的庫存依然高企，很多城市的地方政府即便在未來3~5年內(nèi)不再出讓一畝土地，也可以保證市場的足夠供應。在需求萎縮、供應大增的情況下，房地產(chǎn)要重現(xiàn)2009年后的大牛市幾乎不可能。

在歐陽捷看來，雖然一線城市房地產(chǎn)市場長線看好，但如今地價已經(jīng)被大幅抬高，一旦接下來市場發(fā)生波動，短期被套牢無可避免。龍頭房企可以憑借均衡布局抵御局部風險，但對于規(guī)模有限的中小型房企而言，少數(shù)一線城市項目的套牢就可能引發(fā)生存風險。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一告訴記者，雖然今年全國商品房銷售面積將好于去年，但市場的回暖動力更多來自調(diào)控政策的放松。“今年以來的刺激政策其實是在透支未來的需求，資本市場已經(jīng)用低估值告訴大家未來的結(jié)果。”中信建投首席研究員蘇雪晶在《2015年三季度地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會》上表示，目前房地產(chǎn)市場面臨兩大不明朗因素，一個是人民幣匯率問題；另外一個就是后續(xù)需求的問題，因此建議房企一定要在土地市場保持冷靜。

如何獲取攻守平衡

在流動性充裕的大背景下，盡管房地產(chǎn)市場存在短期繁榮的機會，但盲目擴張所帶來的風險不言而喻，對于房企而言，如何在防守與進攻之間獲取平衡是關(guān)鍵。“對于大多數(shù)上市房企而言，成功發(fā)債后的錢用來干嘛？”歐陽捷認為，目前經(jīng)濟形勢不穩(wěn)，連百強房企也有傳出破產(chǎn)、并購等消息。因此在房企拿到現(xiàn)金后，應該用來償還債務(wù)降低杠桿率，或者替換前期的高息負債，減少利息支出，甚至拿著現(xiàn)金等待市場機會，只有謹慎的經(jīng)營策略才能做到手中有糧心里不慌。

對于實力雄厚的超大型房企而言，相對于在土地市場高價搶地，入股甚至收購發(fā)展不佳的中小型房企或許是更好的選擇。萬科于10月13日宣布，公司將以每股2.20港元認購綠景中國地產(chǎn)（00095，HK）3億股新股份，占公司已發(fā)行股本約17.81%。

此外，增加海外發(fā)達市場的投資占比，也有利于對沖境內(nèi)經(jīng)濟下行以及人民幣貶值風險。萬科于日前便宣布，擬通過3000萬英鎊注資方式收購位于英國倫敦科技城中心的The Stage項目20%股份，一舉進入歐洲房地產(chǎn)市場。世茂集團更以總價70.2億港元，成功獲得香港九龍大窩坪延坪道一幅住宅地。

不過，世邦魏理仕策略顧問部中國區(qū)資深董事王淳提醒，房地產(chǎn)開發(fā)具有極強的地方性差異，境內(nèi)房企在籌備海外開發(fā)項目前期，應該充分考慮地方政策、法律、稅收、競爭等方面與國內(nèi)的差異，避免在拿地后產(chǎn)生不可預知的風險。