每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

就在10月23日央行宣布“雙降”的同一天，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市房價數(shù)據(jù)，盡管主要城市新房價格環(huán)比從8月上漲0.17%小幅攀升至9月的0.2%，但增長動力貌似減弱：一方面，領先指標二手房房價上漲城市數(shù)由前月的43個減少至39個，環(huán)比下降城市數(shù)由16個增加至18個，二手房房價月環(huán)比漲幅由上月的0.24%收窄至0.18%；另一方面，“領頭羊”一線城市新房價格環(huán)比漲幅由上月的2.1%放緩至2%，已經(jīng)連續(xù)3個月回落。

2015年1~9月，樓市銷售面積相比2013年同期增長15.4%。在房價上漲預期不大、購房高峰已過的背景下，今年前三季度樓市能錄得此佳績，貨幣寬松和地方刺激功不可沒。

在央行今年以來多次降息之后，5年期以上貸款利率已“破5”，存準率也回落到2008年三季度的寬松水平，包括公積金貸款利率在內，購房貸款利率均創(chuàng)歷史最低水平。與此同時，資金面也非常“友好”，截至三季度末，M2增速達到13%、人民幣貸款增長15.4%，三季度當季發(fā)放貸款超過3萬億元，同比擴張1倍多。

在寬松的背景下，對資金和政策面敏感的樓市，將延續(xù)量價回升的趨勢。但問題是，購房高峰已過，政策和貨幣激勵下的房價高增長能夠維持多久？在今年基數(shù)已高的情況下，明年增長會否受到影響？

另一個值得關注的是，近期重點城市房價和地價快速上漲，銷售金額和銷售面積增速的“剪刀差”在擴大。

今年1~9月，全國商品房銷售金額同比增長15.3%，比銷售面積增速高出1倍，9月銷售金額更是同比增長16%，高于銷售面積9%的增速，可見房價上漲更快。

在開發(fā)商整體“加杠桿”意愿較低的情況下，房價和地價快速上漲或將抑制主要來自一、二線城市樓市的有效需求。一線城市成交量在7~9月份連續(xù)下滑，二手房價格開始下調或許是需求被“透支”的信號。

三、四線城市仍在繼續(xù)拖累樓市。無論是70個大中城市還是百城，均顯示重點城市房價在回升，但全國銷售金額除以銷售面積計算的簡單均價卻一直在下跌，這意味著600多個三、四線城市房價整體在下跌。

目前，三、四線城市占據(jù)待售庫存的70%、在建未售庫存的67%，這是樓市三項先行指標（土地購置、新開工、到位資金）仍舊疲軟的主要原因。

今年1~9月全國房地產(chǎn)投資增速為2.6%，相比去年同期下降9.9個百分點，創(chuàng)下本世紀以來的最低增速；9月開發(fā)投資同比下跌3.1%，創(chuàng)歷史最大單月跌幅，或許能夠說明上述結構性問題。

在解讀前三季度宏觀數(shù)據(jù)時，央行研究局首席經(jīng)濟學家馬駿指出，從需求來看，房地產(chǎn)投資減速是經(jīng)濟下行壓力的主要來源之一。由此，此次“雙降”會進一步降低購房成本，創(chuàng)造更好的購房融資環(huán)境，保持樓市持續(xù)回升的動力，為四季度及全年“穩(wěn)增長”托底。

在策略上，此次“雙降”延續(xù)了8月份以來樓市“因城施策”的戰(zhàn)略，意在為重點城市房價、地價過快上升降溫，希望將成本降低，惠及購房能力不足的三、四線城市以及開發(fā)商的到位資金，讓樓市先行指標盡快解除“冰凍”。

可喜的是，先行指標觸底回升跡象顯現(xiàn)。三季度以來，隨著40多個二線城市樓市銷售回升，二線城市月均土地成交面積也回升至2500萬~3000萬平方米，已經(jīng)成為未來土地市場的主力軍，加上一線城市和三大區(qū)域內的三、四線城市，土地市場弱復蘇趨勢已現(xiàn)。

另外，隨著一、二線城市和少數(shù)三、四線城市待售庫存消化周期回落到“警戒線”以下，在這些樓市需求的有效區(qū)域，開發(fā)商已經(jīng)從“去庫存”轉向“補庫存”，新開工面積也呈現(xiàn)復蘇的跡象。9月單月，住宅新開工1.35億平方米，規(guī)模創(chuàng)年內新高，同比上升了16.71%。

當然，政策面和資金面不斷寬松并不是為了刺激樓市，而是為了“托底”實體經(jīng)濟。希望中短期能夠托住樓市，讓其在高位上停留幾年，借此為調結構騰出足夠的時間和空間。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）