每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

“在政策發(fā)布后，這個(gè)周末購買大戶型的意向客戶明顯增多了，我們當(dāng)天推出的250套單位上午就全售罄，下午可能還會加推。”近日，在位于廣州市增城區(qū)的金地香山湖，售樓人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

多家券商的統(tǒng)計(jì)顯示，由于我國25~44歲的主力購房人口占比不斷萎縮，老齡化和少子化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的持續(xù)性需求收縮，行業(yè)天花板漸行漸近。市場期盼已久的“全面二孩”政策塵埃落定，無疑能為房地產(chǎn)市場帶來增量購買力，緩解目前供過于求的市場格局。

然而，二孩政策放開到底能為樓市帶來多大的新增需求？什么類型的城市受益程度更高？哪些開發(fā)商能從中受益？

三四線城市受影響更大

在經(jīng)歷了黃金十年的發(fā)展期后，隨著我國人口紅利的消逝，房地產(chǎn)市場的天花板也漸行漸近。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，過去近四十年時(shí)間里，中國勞動(dòng)力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。但從2011年開始，人口結(jié)構(gòu)迎來拐點(diǎn)，勞動(dòng)力人口占比逐步下滑，2013年該數(shù)據(jù)為72.8%。2013年國家統(tǒng)計(jì)局在公布2012年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)時(shí)，特地強(qiáng)調(diào)了15~59歲的勞動(dòng)年齡人口數(shù)量第一次出現(xiàn)絕對下降，比上年減少345萬人。勞動(dòng)人口總量出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這意味著買房的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了。

如果從購房人群來分析，根據(jù)愛建證券的測算，我國25~44歲人口為購房的主力軍，從可查的人口數(shù)據(jù)看，25~44歲人口在總?cè)丝谥械谋壤龔?003年的34.36%下降至2014年的32.47%，其絕對數(shù)量也在4.4億左右徘徊。隨著我國老齡化和少子化日趨嚴(yán)重，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到影響，房地產(chǎn)市場的需求也因此收縮。

全面放開二孩后，首當(dāng)其沖的是增加這部分人口的改善性購房需求。根據(jù)衛(wèi)計(jì)委的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段全國符合政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內(nèi)50%的家庭會生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按照人均住房20平方米計(jì)算，將新增9億平方米需求，每年將新增1.8億平方米需求。

從中長期來看，根據(jù)克而瑞的測算，到2028年底，全國由15~49歲（1980年開始執(zhí)行計(jì)劃生育）人口組成的家庭將達(dá)到1.8億戶。這其中，“單獨(dú)”家庭約7200萬戶，占比為40%，而“雙非獨(dú)”家庭9540萬戶，占比53%，“雙獨(dú)”家庭1230萬戶，占比僅有7%，這意味著全面二孩政策將對更長時(shí)期后的房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生正面影響。

在樂觀的數(shù)據(jù)背后也有隱憂，愛建證券分析師左紅英認(rèn)為，實(shí)際購房需求的提升將取決于真實(shí)的生育意愿和實(shí)際增加的新生兒數(shù)量。從目前大中城市的情況來看，較高的養(yǎng)育成本大大降低了育齡婦女的生育意愿。因此，該政策的實(shí)際效果還有待檢驗(yàn)。

根據(jù)人民網(wǎng)此前的民意調(diào)研結(jié)果顯示，我國“單獨(dú)”家庭中愿意生育第二胎的比例僅為50.73%?？硕鸬难芯匡@示，如果比照推算，到了2028年，得益于全面二孩政策新增的人口將在9000萬～9200萬之間，年均700萬人左右，相當(dāng)于每年新增住房需求1.4億平方米，相對于目前年均12億平方米的全國商品房銷售面積，所帶來的增量市場將是有限的。

中金的研究報(bào)告認(rèn)為，相對于一線城市高昂的養(yǎng)育成本，由于在三四線城市養(yǎng)育兩個(gè)孩子的負(fù)擔(dān)要輕得多，新政策的出臺對這類型城市的影響更大，新生人口的增多將有助于三四線城市商品房的消化。

大戶型將成市場主流

在全面二孩政策落地后，隨著家庭多子化成為趨勢，相對于過去十年以首次置業(yè)需求為主的市場格局，改善型需求有望出現(xiàn)大幅回升。

中金的研究報(bào)告表示，目前我國三房或以上住宅占中國住房存量的比例不到40%，未來房產(chǎn)銷售將逐漸向大戶型傾斜。隨著我國已經(jīng)實(shí)現(xiàn)每戶1.14套房，首套房購房者比例將出現(xiàn)一定程度下滑，而改善型需求將成為購房主力，家庭住房需求結(jié)構(gòu)也將顛覆現(xiàn)有格局。

“中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房或四房將成為市場需求主流。”克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前首次改善型產(chǎn)品的面積均劃定為144平方米以下，大部分為三居戶型。對于生二胎的家庭來說，也許在擁有兩個(gè)孩子以后，首改產(chǎn)品對他們而言將成為剛需，四房則成為市場上真正意義的改善型產(chǎn)品。

從房企戶型功能設(shè)計(jì)來看，楊科偉認(rèn)為，以前的一主臥、一次臥、一嬰兒房或者書房的設(shè)置將無法滿足市場需求。對于有兩個(gè)小孩的家庭來說，配備兩個(gè)一樣的次臥或者小孩房將是必須的。對于改善型需求來說，考慮到有兩個(gè)小孩后的娛樂功能設(shè)置，應(yīng)該單獨(dú)開辟小孩娛樂的空間。正因如此，困擾諸多二線城市的大戶型嚴(yán)重積壓的窘境應(yīng)會得到改觀。

此外，由于想生育二孩的家庭，基本上具備較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，且因?yàn)楣ぷ鞣泵?，老人又年事已高，在照顧兩個(gè)孩子方面，他們更愿意聘請保姆，因而在今后的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，更會將保姆房重點(diǎn)列入設(shè)計(jì)范圍，這也是房企未來在戶型設(shè)計(jì)時(shí)不得不考慮的方向。

正因如此，根據(jù)中金的預(yù)計(jì)，由于改善性需求將成為中國房產(chǎn)市場的一個(gè)關(guān)鍵推動(dòng)因素，龍湖、華潤、中海、綠城、融創(chuàng)等擅長改善性產(chǎn)品的房企將成為潛在受益者。