每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 

最近，北京頻出的“地王”引爆了眼球。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，被熱搶的地塊，大致有兩個(gè)特征：一是位于核心區(qū)域；二是住宅地塊。

與住宅地塊形成強(qiáng)烈反差的，商業(yè)辦公地塊的熱度銳減，可謂冰火兩重天。亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，今年北京市場(chǎng)共成交的商業(yè)辦公地塊26宗，而其中7宗地塊底價(jià)成交，占比27%。

房山商業(yè)金融地塊遭流拍

11月2日，原定于競(jìng)拍的一宗位于房山的商業(yè)金融地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)最終流拍。10月27日，北京萬(wàn)科以8.1億元摘得海淀區(qū)“海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)”HD-0303-0062地塊，而該宗地掛牌出讓起始價(jià)就已經(jīng)達(dá)到7.5億元。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，北京市商業(yè)辦公成交的地塊細(xì)分到各個(gè)行政區(qū)，豐臺(tái)區(qū)的成交宗數(shù)最高，溢價(jià)率也在首位。豐臺(tái)區(qū)共有7宗商業(yè)辦公用地成交，溢價(jià)率為43.03%，門頭溝區(qū)僅成交1宗土地，溢價(jià)率也僅為0.51%。

事實(shí)上，北京的商業(yè)金融地塊寒流不斷。11月1日晚間，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司公告宣布，公司決定終止收購(gòu)北京豐盛胡同這一通過(guò)舊改獲得土地的項(xiàng)目。

不僅僅是京城舊改，北京盈科中心這種地標(biāo)建筑，也未售出高價(jià)。

早在去年4月份，李嘉誠(chéng)之子李澤楷旗下盈大地產(chǎn)，以9.28億美元（約合57.5億元人民幣）出售北京盈科中心，接盤方是房地產(chǎn)私募基金公司基匯資本。

據(jù)了解，盈科中心位于北京知名的三里屯街區(qū)，工人體育場(chǎng)北路南段，緊鄰東三環(huán)路，地處CBD中央商務(wù)核心區(qū)與燕莎使館區(qū)間。項(xiàng)目樓板面積約16.99萬(wàn)平方米的盈科中心，由兩棟甲級(jí)辦公樓、兩棟服務(wù)型公寓、一間大型購(gòu)物中心組成。作為繼國(guó)際大廈、京城大廈之后的第三個(gè)北京商業(yè)地標(biāo)建筑，盈科中心多年來(lái)都是諸多世界著名公司在北京駐地的首選，包括IBM、諾基亞、波音、西安楊森等。

據(jù)了解，此次盈科中心成交單價(jià)約3.38萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)價(jià)格在三里屯、北京三環(huán)的CBD，完全是被低估的。但其出租率并不理想。2013年的半年報(bào)顯示，盈科中心可出租面積的平均出租率約為61%，較2012年同期66%的出租率出現(xiàn)明顯下滑，而租金收入也僅有1.19億港元，與上年同期基本持平。然而2012年的租金收入已較2011年出現(xiàn)了下滑。

商業(yè)地產(chǎn)操盤難度大

萊坊機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告指出，2015年第三季度，北京市甲級(jí)寫字樓平均租金較上季度微降0.4%至每月每平方米367元，平均空置率微升0.5個(gè)百分點(diǎn)至5.8%。三季度共有37428平方米的新增甲級(jí)寫字樓面積進(jìn)入市場(chǎng)，包括位于北京金融街的首建金融中心和位于東二環(huán)區(qū)域的萬(wàn)豪酒店寫字樓改造項(xiàng)目。

上述研報(bào)指出，由于經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩，甲級(jí)寫字樓需求下降，加上新增供應(yīng)持續(xù)入市，使得部分寫字樓區(qū)域市場(chǎng)的租金下降、空置率上升。因此，部分寫字樓業(yè)主已開(kāi)始調(diào)整預(yù)期，通過(guò)租金優(yōu)惠策略來(lái)吸引或保留高質(zhì)量租戶。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，北京的寫字樓價(jià)格比較高，但從宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期而言，對(duì)寫字樓的需求會(huì)下調(diào)。之前寫字樓的供應(yīng)不是很大，但目前麗澤商業(yè)區(qū)和通州的集中供應(yīng)，會(huì)短期內(nèi)形成一種增量，也對(duì)業(yè)主心理造成一定的影響。

而北京的商業(yè)地產(chǎn)亦是在2015年，集中放量。RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從北京商服用地的成交來(lái)看，隨著城市新區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展，近郊成為商服用地供應(yīng)和交易的主戰(zhàn)場(chǎng)。2014年北京近郊共成交用地171.68萬(wàn)平方米，占城市總成交量的91.67%。在此背景下，商業(yè)用房銷售新增供應(yīng)也多集中在城市核心區(qū)之外。預(yù)計(jì)2015年北京有14個(gè)集中商業(yè)開(kāi)業(yè)，新增供應(yīng)量將達(dá)130萬(wàn)平方米，主要集中在豐臺(tái)、朝陽(yáng)、通州三區(qū)，總開(kāi)業(yè)體量相當(dāng)于7個(gè)西單大悅城。

RET睿意德總裁王玉珂在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，商業(yè)辦公地塊不受開(kāi)發(fā)商熱捧的原因，還是銷售市場(chǎng)遇冷。即便是開(kāi)發(fā)企業(yè)自持，寫字樓、商場(chǎng)的租金，和區(qū)位直接相關(guān)。區(qū)位不好的，租金也不高，回報(bào)也自然不理想。而北京新增供應(yīng)的位置，相對(duì)來(lái)說(shuō)都不是核心區(qū)域，而這些地方的商業(yè)氛圍不夠強(qiáng)烈。對(duì)自持而言，資金成本又太高。商業(yè)辦公對(duì)于開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)也是一種考驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)不是一朝一夕就可以組建的。

陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，住宅用地在北京的是非常稀缺的，市場(chǎng)也是供不應(yīng)求。而大多數(shù)搞住宅開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)并不了解，并且商業(yè)存在過(guò)剩現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)有其專業(yè)門檻，開(kāi)發(fā)的難度比較大，簡(jiǎn)單的購(gòu)物中心和寫字樓在市場(chǎng)上難以立足。

王永平分析，總體來(lái)說(shuō)，全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)泡沫化問(wèn)題比較突出。全國(guó)各地商業(yè)地產(chǎn)的招商、運(yùn)營(yíng)壓力都比較大。國(guó)內(nèi)的商業(yè)是項(xiàng)目多、品牌少；國(guó)外恰恰相反，品牌多、項(xiàng)目少。北京的商業(yè)、辦公項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)壓力還有，另外招拍掛的底價(jià)過(guò)高，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得不合適，也會(huì)棄拿。開(kāi)發(fā)商自持商業(yè)地產(chǎn)的話，如果有現(xiàn)金流回報(bào)，經(jīng)營(yíng)壓力會(huì)輕一點(diǎn)。但是很多項(xiàng)目在招商期間就遇到很大困難。