每經(jīng)編輯 葉檀    

新一輪農(nóng)村改革即將開始。11月2日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），指出到2020年，基本建立城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化體制機(jī)制。引人關(guān)注的是其中關(guān)于土地承包權(quán)與宅基地的相關(guān)描述。

《方案》強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格保護(hù)耕地的制度不會(huì)變，禁止以農(nóng)業(yè)為名圈占土地從事非農(nóng)建設(shè)，防止“非糧化”現(xiàn)象蔓延。可以釋放的是宅基地以及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，對(duì)應(yīng)的可能是幾十萬(wàn)億元的資產(chǎn)。

當(dāng)前存在著宅基地浪費(fèi)的現(xiàn)象，很多農(nóng)村居民已在城鎮(zhèn)購(gòu)買商品房，由于戶口限制還在農(nóng)村擁有宅基地。為了未來(lái)資產(chǎn)升值，很多農(nóng)民都在想方設(shè)法擴(kuò)張宅基地面積。城鎮(zhèn)化過程中的戶籍改革必須與土地改革同步推進(jìn)，否則會(huì)形成戶籍制主導(dǎo)下的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，農(nóng)業(yè)工業(yè)化將無(wú)法實(shí)施。

在2012年舉行的重慶金融開放論壇上，重慶市長(zhǎng)黃奇帆曾表示，如果能夠把中國(guó)9億農(nóng)民的2億多畝宅基地按使用權(quán)價(jià)值計(jì)算形成資產(chǎn)，那么農(nóng)民就將增加20多萬(wàn)億元的財(cái)產(chǎn)，這些財(cái)產(chǎn)可與GDP中的收入形成關(guān)聯(lián)，并將廣義貨幣M2“堰塞湖”沖抵掉一半。

有的測(cè)算顯示宅基地?cái)?shù)量要少一些。如《證券導(dǎo)刊》2014年發(fā)表的《農(nóng)村宅基地何去何從》一文，根據(jù)各個(gè)省市國(guó)土資源部門土地利用數(shù)據(jù)變更情況，假設(shè)農(nóng)村宅基地面積為農(nóng)村居民點(diǎn)面積乘以建筑用地比例（取55%的比重），可測(cè)算出2013年全國(guó)農(nóng)村宅基地面積大約為973億平方米（1.46億畝）。宅基地總面積比2005年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)，平均每年提高0.83個(gè)百分點(diǎn)。即使釋放出20%也可以達(dá)到近3000萬(wàn)畝。

《方案》中提及加快推進(jìn)戶籍制度改革。到2020年將有1億農(nóng)民進(jìn)城落戶，這是去年3月16日推出的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》中的數(shù)據(jù)。到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，努力實(shí)現(xiàn)1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。1億農(nóng)業(yè)人口估計(jì)為不到3000萬(wàn)戶，以1戶1畝宅基地計(jì)算，約有3000萬(wàn)畝宅基地。

2014年，全國(guó)土地購(gòu)置單價(jià)平均約為每平方米3002元，比2013年每平方米的2555元上漲了17.5%。1991年~ 2014年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格由每平方米786元增長(zhǎng)到6323元，增長(zhǎng)了7.04倍，年均增長(zhǎng)率達(dá)到10.38%。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地也不少，雖然目前尚沒有官方權(quán)威數(shù)字，但據(jù)中國(guó)社科院農(nóng)村所研究員黨國(guó)英估計(jì)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可能會(huì)超過20萬(wàn)平方公里，如果釋放一半，相應(yīng)的資產(chǎn)還會(huì)增加。

土地從來(lái)都是財(cái)富的重要來(lái)源。小農(nóng)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)期間，土地幾乎是財(cái)富的全部來(lái)源。中國(guó)土地半市場(chǎng)化之后，政府控制土地供應(yīng)加上人多地少，導(dǎo)致土地溢價(jià)居高不下。而未來(lái)隨著土地單位面積上的財(cái)富增加，雖然不同的土地價(jià)格相差較大，但地價(jià)整體還會(huì)維持基本穩(wěn)定。

在中國(guó)貿(mào)易大發(fā)展階段，主要通過外匯占款發(fā)行基礎(chǔ)貨幣，通過宅基地資產(chǎn)化加快貨幣流轉(zhuǎn)，通過土地資產(chǎn)化解決部分城鎮(zhèn)化成本。未來(lái)人民幣的錨定物是財(cái)富增長(zhǎng)，也是土地。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)不會(huì)硬著陸。