每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥    

房企大面積退出三、四線城市，爭(zhēng)相布局一、二線城市正成為行業(yè)趨勢(shì)。然而，在一線城市以超高價(jià)格拿地，是否真的萬無一失？從三、四線城市中抽身，又是否真能一走了之？隨著地產(chǎn)行業(yè)凈利潤增速下滑，房企需要直面的問題將越來越多。

“北京的土地市場(chǎng)真的瘋了，我們每次去都只有舉牌的份。”某千億級(jí)房企集團(tuán)總部高管陳偉（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

10月以來，北京土地市場(chǎng)急速升溫，繼葛洲壩以75000元/平方米的樓面價(jià)拿下豐臺(tái)樊家村地塊，刷新北京單價(jià)地王紀(jì)錄后，招商、華僑城聯(lián)合體以83.4億元摘得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村地塊B組團(tuán)，樓面價(jià)高達(dá)56000元/平方米。隨著一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市土地市場(chǎng)不斷升溫，“面粉比面包貴”又成了常態(tài)，在這一過程中，手握重金的央企、國企成為重要推手。

相比那些人口遷出城市，一線城市的人口規(guī)模正持續(xù)上升，那么在一線城市以超高價(jià)格拿地，是否真的萬無一失？

房企巨資砸向一線城市

自2013年起，主流房企陸續(xù)回歸一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，一線城市拿地?zé)岢痹诮衲旮沁_(dá)到了高峰。

克而瑞的研究顯示，今年1~9月，北京、上海、廣州、深圳、南京等多城市均出現(xiàn)了總價(jià)、單價(jià)地王，北京、上海兩個(gè)一線城市尤甚，其中北京5宗總價(jià)地王，1宗單價(jià)地王；上海3宗總價(jià)地王，2宗單價(jià)地王。

大型房企頻繁加大一線城市的布局力度，是這些城市地王頻出的主要原因。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月4日，20大標(biāo)桿房企今年合計(jì)拿地金額已經(jīng)達(dá)到3317億元，這一金額已經(jīng)超過了2014年全年。

“流動(dòng)性極為寬松，是導(dǎo)致一線城市地王頻出的主要原因。”陳偉告訴記者。然而，也正是由于多數(shù)企業(yè)均意識(shí)到一線城市的安全性，導(dǎo)致土地價(jià)格水漲船高，出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情形。

保利地產(chǎn)的一位內(nèi)部人士向記者表示，以往房企在拿地前都會(huì)做一個(gè)盈利前景的測(cè)算，按照周邊情況測(cè)算項(xiàng)目的最終售價(jià)范圍，以此計(jì)算利潤率。但目前在北京這樣的城市，地價(jià)往往比周邊在售項(xiàng)目還要貴，根本無法做盈利測(cè)算，拿地的企業(yè)只能“賭前景”。

誰在搶“地王”

記者注意到，在這波地王潮背后，大型房企之間的投資判斷存在差異。一方面，央企國企類房企在土地市場(chǎng)不惜重金搶地王。以北京為例，截至11月4日已經(jīng)出讓的32宗居住用地中，央企國企參與拿地的占比達(dá)到63%。但另一方面，以萬科、碧桂園為代表的部分民營房企卻對(duì)這波土地?zé)岢笔冀K保持警惕。萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，雖然一線城市樓市回暖快，但房?jī)r(jià)與土地價(jià)格相差并不合理，因此萬科在拿地時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。

陳偉向記者表示，像北京這種城市房?jī)r(jià)長期上漲的趨勢(shì)還是非常明顯，即便接下來房?jī)r(jià)上漲不如預(yù)期，企業(yè)也可以采取“時(shí)間換空間”的方法，捂著等到房?jī)r(jià)上漲了再賣。由于央企國企的融資成本很低，只要地價(jià)的上漲幅度高于融資成本，就相當(dāng)于賺錢了，這也是它們敢于高價(jià)拿地的重要原因。

“但與之相對(duì)，民企融資成本較高，尤其是對(duì)于強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)率的企業(yè)而言，如果房?jī)r(jià)上漲幅度不夠，銷售去化出現(xiàn)問題就會(huì)引發(fā)現(xiàn)金流危機(jī)，這也是部分民企對(duì)于地王特別謹(jǐn)慎的重要原因。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為。

雖然從長期來看，像北京、上海這樣的超大城市房?jī)r(jià)還存在無法預(yù)計(jì)的上漲空間，但房企一旦在階段性高點(diǎn)拿了地，無利可圖甚至虧錢并非沒有可能。

歐陽捷曾經(jīng)就最近數(shù)年上海的房?jī)r(jià)與地價(jià)差額進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2013年兩者的差額達(dá)到12000元/平方米，為房企貢獻(xiàn)了可觀的利潤。但到了今年第一季度該數(shù)據(jù)急速下滑至6500元/平方米，考慮到建安成本、營銷費(fèi)用等支出也需要計(jì)算在里面，在一線城市拿地“包賺錢”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。