每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 實(shí)習(xí)記者 包雨朦    

人口的增長是一個(gè)城市住房需求的主要?jiǎng)恿?，這一點(diǎn)已經(jīng)成為身處“白銀時(shí)代”房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)。而由于戶籍政策的改革，近幾年來很多城市都出現(xiàn)了人口的大規(guī)模遷徙。毫無疑問，如今一二線發(fā)達(dá)城市樓市表現(xiàn)好于三四線城市，也正是得益于其穩(wěn)定的人口增長。

任志強(qiáng)在最近的一個(gè)公開場合上表示，今年深圳的房價(jià)增長速度最高，因?yàn)樯钲诮衲昊ヂ?lián)網(wǎng)相關(guān)就業(yè)人口增長率超過90%，年輕、有文化、有創(chuàng)意、有能力的人正在向深圳聚攏。與此同時(shí)，東三省人口迅速流出，轉(zhuǎn)移過程中把大量財(cái)富也帶走。經(jīng)濟(jì)增長潛力決定城市差別，當(dāng)城市對人口有吸引力時(shí)，一個(gè)投資風(fēng)口就出現(xiàn)了。

由于戶籍制度的改革，很多城市都出現(xiàn)了人口的大規(guī)模遷徙。那些在人口大規(guī)模流入城市開發(fā)地產(chǎn)的房企能取得很好收益，而那些在人口大量流出的城市布局項(xiàng)目的房企則面臨盈利危機(jī)?？v觀2015年土地市場的冷與熱，不難發(fā)現(xiàn)，土地市場作為一面鏡子，映射出了白銀時(shí)代之下，房地產(chǎn)企業(yè)的種種焦慮、糾結(jié)和擔(dān)憂。

人口流入：吸引高凈值人群是關(guān)鍵

今年7月，一向?qū)Ｗ⒂谌木€城市開發(fā)的碧桂園正式宣布進(jìn)駐一線城市，成立了一線城市事業(yè)部，并且積極地參與到北京、上海、廣州等地的地塊爭奪中。

克爾瑞研究中心副總經(jīng)理林波表示，三四線城市開發(fā)利潤率下降，導(dǎo)致在房企中形成了一股回撤一二線城市的風(fēng)潮。這其中更深層的原因在于一二線城市人口凈流入大，整體經(jīng)濟(jì)更有活力。“決定一座城市是否能給房地產(chǎn)投資帶來機(jī)會(huì)的因素很多很復(fù)雜，但從單一變量來看，目前人口是最重要的影響指標(biāo)。”林波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

人口的增長是一個(gè)城市住房需求的主要?jiǎng)恿?，這一點(diǎn)已經(jīng)成為身處“白銀時(shí)代”房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)。一二線發(fā)達(dá)城市樓市表現(xiàn)好于三四線城市，也正是得益于其穩(wěn)定的人口增長。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱各地政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)或人口普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，人口流入高度集中在三大都市圈。人口流入超過100萬的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)。長三角上海、蘇州、杭州、南京、寧波、無錫、常州幾個(gè)城市疊加，流入863萬人。珠三角廣州、深圳、東莞、佛山等城市人口流入796萬人。京津冀的北京、天津共流入684萬人。

按照目前的流入速度，2020年左右，上海將擁有3000萬人口，北京也將突破2500萬人口，天津?qū)碛?800萬人口，廣州和深圳將分別突破1500萬和1300萬人口。

長三角7大城市將合計(jì)擁有8000萬人口，珠三角4大城市將合計(jì)擁有4800萬人口，京津合計(jì)將擁有4300萬人口。放在全世界來說，這三大都市圈所擁有的人口數(shù)量都將是進(jìn)入前三名的。

而非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。流入人口超過100萬的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來GDP快速增長的明星城市，分布在長江中上游的樞紐位置，既是國家規(guī)劃中成渝都市圈、長江中游城市群的核心，又得益于近年來沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng)，出現(xiàn)在榜單上一點(diǎn)都不意外。

意外的是鄭州和廈門。5年時(shí)間里，鄭州這座城市吸引了185萬人口流入，以這個(gè)速度。而另一個(gè)是廈門，5年時(shí)間人口增長了50%，速度也可謂驚人。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，人口的遷移主要是指高凈值人群的遷移，對一個(gè)城市的房地產(chǎn)需求和房價(jià)有很大影響。北京、上海房價(jià)之所以如此高，主要是高凈值人群往這兩個(gè)城市遷移的多，東北地區(qū)的庫存壓力大，是因?yàn)槿丝谠谠黾?，但是高凈值人群持續(xù)往外流出。高凈值人群代表一個(gè)城市的購買主體。人口、產(chǎn)業(yè)、資源可循環(huán)、政策性引導(dǎo)這些方面，都決定高凈值人群是否在這類城市聚集。

一線城市：拿不拿地，是個(gè)問題

房企集中地轉(zhuǎn)向一二線熱門城市，帶來地塊爭奪加劇，從而變相抬高了地價(jià)。億翰智庫上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為，對于一些熱門地塊，房企不理性地哄搶反而會(huì)帶來更大風(fēng)險(xiǎn)。

“目前土地的確是很令企業(yè)頭疼的問題。”林波說，“不拿地沒有儲(chǔ)備，尤其在北京上海這樣的戰(zhàn)略城市，沒有地會(huì)嚴(yán)重影響未來的可持續(xù)發(fā)展；去拿地，企業(yè)也要做好短期內(nèi)砸在手上的準(zhǔn)備，畢竟現(xiàn)在一線城市的地都不便宜，對企業(yè)來說這是一個(gè)兩難選擇。”

10月21日，碧桂園聯(lián)合中國金茂以總價(jià)51.8億元摘得北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)四合莊兩宗地塊。僅在3天后即傳出碧桂園將退出上述地塊，并可能選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)的退出方式。

“一般來說，地塊所在區(qū)域未來的房價(jià)上漲空間超過地價(jià)的50%以上，房企才有利潤空間。然而我們發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)在搶地王的時(shí)候都忽視了這一點(diǎn)。大家都搶，利潤從哪兒來呢？”張化東說。

一線城市爭搶激烈，很多地塊的價(jià)格已經(jīng)超出了一般房企的承受范圍，所以，聯(lián)合體共同拍地，或一家公司取得地塊后與其他企業(yè)合作開發(fā)變得司空見慣。

今年前10月，房企在土地市場的風(fēng)格表現(xiàn)不盡相同。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2015年前10月，萬科共計(jì)在全國25個(gè)城市收入土地52宗。萬科在拿地上延續(xù)了它全國布局的戰(zhàn)略，在城市選擇保持均衡的同時(shí)向一二線傾斜；不拿高價(jià)地、不搶地王也讓萬科保持了較低的土地成本。

張化東認(rèn)為，像萬科這樣嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)，比較審慎、穩(wěn)健的風(fēng)格能夠更好地應(yīng)對當(dāng)前市場潛在的不確定性，與之類似的還有旭輝、中海、保利等企業(yè)。

而相比之下，今年頻出的地王格外搶眼。對此，中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，現(xiàn)在企業(yè)在拿地時(shí)要尤其清楚城市內(nèi)部蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)前市場條件下?lián)尩赝?、拼價(jià)格是不理性的，而控制風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)擺在第一位。

但并不是所有房企都在追捧地塊，一向以深耕戰(zhàn)略行事的融創(chuàng)，在拿地方面一直較為保守。融創(chuàng)更多通過合作或收購公司，順勢攬入項(xiàng)目。

隨著核心城市優(yōu)質(zhì)土地?cái)?shù)量減少，想要在北京、上海等地通過招拍掛的方式獲得市中心優(yōu)質(zhì)地塊的可能性越來越小。宋會(huì)雍指出，未來就項(xiàng)目收購和股權(quán)投資的方式在獲取優(yōu)質(zhì)地塊上機(jī)會(huì)更多。

與融創(chuàng)策略類似，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在今年頻繁以“接盤俠”身份亮相，連續(xù)進(jìn)入城市核心區(qū)，成為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目操盤手。

一位不愿具名的券商地產(chǎn)分析師認(rèn)為，未來會(huì)有更多變通的拿地方式，有助于企業(yè)降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，介入動(dòng)拆遷土地或是配合政府進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)都是可以參考的方式。