每當(dāng)一輪樓市回暖至某個(gè)階段，必定出現(xiàn)地王潮。比如，2007年下半年、2010上半年、2013年下半年。今年8月以來(lái)，歷史規(guī)律再現(xiàn)。

近幾個(gè)月來(lái)，地王潮主要表現(xiàn)為北京風(fēng)頭強(qiáng)勁，一塊接一塊拍出高價(jià)地。另外，上海也算熱鬧。就京滬而言，今年以來(lái)，上海房?jī)r(jià)漲幅明顯大于北京，但上海地市熱度則低于北京。一方面，今年北京土地出讓多于上海，優(yōu)質(zhì)宅地也更多，地市熱鬧非凡。另一方面，北京房?jī)r(jià)水平總體高于上海，房?jī)r(jià)高，開(kāi)發(fā)企業(yè)自然敢于更高價(jià)搶地。

8月底至9月上旬10天時(shí)間，保利、首開(kāi)、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企，187億元搶得4塊宅地。朝陽(yáng)區(qū)孫河、東壩，豐臺(tái)的石榴莊地塊，樓面價(jià)突破5萬(wàn)元大關(guān)。10月20日，豐臺(tái)區(qū)樊家村甚至拍出一宗樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米的地塊。

值得關(guān)注的是，北京滾燙的地市與全國(guó)形成鮮明對(duì)比。就全國(guó)來(lái)看，今年前9個(gè)月，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地面積同比下跌約34%，處于近十幾年來(lái)最低迷的時(shí)點(diǎn)。當(dāng)然，地市變化滯后于樓市，其實(shí)2009年下半年樓市已回暖，正如當(dāng)前。不過(guò)，2009年樓市回暖是全國(guó)普漲，而當(dāng)前只是一線和部分二線城市在唱戲。

即便是今年以來(lái)樓市偏熱的大都市，地方政府供地節(jié)奏依舊偏慢。開(kāi)發(fā)商急于回歸一線城市，供地又偏慢（也沒(méi)辦法，國(guó)有建設(shè)用地稀缺），所以今年以來(lái)一線城市的宅地溢價(jià)率基本都在50%左右。

眾所周知，一線城市土地稀缺，而北京在住宅用地不足的情況下，近幾年大大增加了保障房、自住房等非市場(chǎng)化住宅的供地比重，導(dǎo)致幾乎每塊宅地都被開(kāi)發(fā)商搶，在樓市回暖階段比如當(dāng)前，就更是如此。這也就逼著開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，而高價(jià)地自然會(huì)催生高價(jià)房。

問(wèn)題是，高價(jià)地一定能轉(zhuǎn)化成高價(jià)房嗎？或者說(shuō)，開(kāi)發(fā)商一定能從高價(jià)地中賺到合理利潤(rùn)嗎？這倒不見(jiàn)得！

只見(jiàn)新人笑，哪聞舊人哭。新地王風(fēng)光無(wú)限，但我們?cè)倏纯蠢系赝跏欠穸寄芙馓啄兀?/p>

北京地王市場(chǎng)，流行著“等解套”的游戲。比如，2013年7月，中糧地產(chǎn)以樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，成為當(dāng)時(shí)的新地王。2015年9月，保利首開(kāi)樓面價(jià)5.4萬(wàn)元/平方米成為新地王，中糧因此解套?，F(xiàn)在回頭看，在樓市低迷之際，中糧地王開(kāi)發(fā)的房子，如果硬要開(kāi)盤(pán)，基本上沒(méi)辦法賺錢；如果2015年市場(chǎng)依然沒(méi)能回暖，那么也就不會(huì)有保利首開(kāi)的新地王，中糧地王仍沒(méi)法解套。

業(yè)內(nèi)人和拿地王的開(kāi)發(fā)商都清楚，這是一場(chǎng)含有賭博性質(zhì)的游戲。若拿地后一年半左右（可轉(zhuǎn)變成房子預(yù)售）房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，則很快見(jiàn)效，順利賭贏。若房?jī)r(jià)停漲或下跌，則不如意，但也不一定會(huì)輸。如果一年半之后房?jī)r(jià)重新上漲，則仍有機(jī)會(huì)賺錢，如上述中糧地王。

如果拿地后房?jī)r(jià)降溫超過(guò)兩年甚至三四年，則情況就如同2011年后的多數(shù)三四線城市，對(duì)多數(shù)房企而言就是賭輸了。

過(guò)去幾年且不說(shuō)三四線城市的中小房企，單論大城市、大開(kāi)發(fā)商，也有頗多失敗案例。比如，2007年9月，上海樓市非常繁榮，地市火爆。一家民企上海志成，以250%的高溢價(jià)率，戰(zhàn)勝綠地、華潤(rùn)等，獲得普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)地王項(xiàng)目。但2008年樓市快速降溫，6月上海志成以損失1億多元為代價(jià)，退掉了這一地王項(xiàng)目。 再如，2010年10月，雅戈?duì)栆钥們r(jià)24億元，在杭州搶得申花板塊單價(jià)地王，然而到了2013年6月，雅戈?duì)栆該p失4.8億元（地價(jià)的20%）解除合同。

商業(yè)活動(dòng)中收益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等。房企購(gòu)地原本就存在風(fēng)險(xiǎn)。然而，即便拿地之后樓市低迷超過(guò)兩年，對(duì)國(guó)企和央企來(lái)說(shuō)，卻仍不一定輸。因?yàn)樗麄冐?cái)大氣粗、融資成本低，與地方政府談判能力強(qiáng)（事后爭(zhēng)取調(diào)整地塊規(guī)劃，甚至退地）。

這么一分析，大家也就明白為何當(dāng)前北京地王總被央企搶去。即便是民企參與，也多與國(guó)企或央企合作。但是，這樣的制度現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)格局合理嗎？能持久嗎？

未來(lái)幾年北京售價(jià)“10萬(wàn)元+”的頂級(jí)豪宅供應(yīng)量很可能將達(dá)到50個(gè)左右的項(xiàng)目。在反腐突進(jìn)、經(jīng)濟(jì)下行的背景之下，北京果真有如此多的富豪嗎？上海過(guò)去幾年的市場(chǎng)情況是，10萬(wàn)元級(jí)的小區(qū)去化相當(dāng)慢。

另外，今年市場(chǎng)繁榮，現(xiàn)在瘋狂購(gòu)地，一年至一年半年后，北京房?jī)r(jià)還能繼續(xù)上漲嗎？我看有點(diǎn)懸！

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）