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每經(jīng)記者 王杰

“最近地王太多，我覺得在北京買不起房了。”IT工作者小潘告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

就在11月12日，北京土地市場再次持續(xù)之前的火熱。經(jīng)過84輪激烈競拍，保利首開聯(lián)合體以33億、配建3.6萬平米自住房的代價(jià)拿下朝陽常營地塊，樓面價(jià)6.6萬/㎡，該地塊是繼樊家村和農(nóng)展館地塊之后的北京歷史第三單價(jià)地王。

潛在豪宅供應(yīng)近5000套

據(jù)悉，包括北京城建、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、首開保利、旭輝永同金地、國瑞地產(chǎn)、中鐵建等7家在內(nèi)的房企以及聯(lián)合體參加了此次競拍。

首創(chuàng)首先舉牌22.77億拉開了緊張激烈的序幕，經(jīng)過短暫的22輪交鋒，首創(chuàng)再次舉牌33億，價(jià)格觸頂，開始競配限價(jià)房面積環(huán)節(jié)。最后經(jīng)過84輪的競爭，保利首開報(bào)出3.6萬平米的自住房面積，取得了最后的勝利，拿下了常營地塊。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)測算，剩余純商品住宅的實(shí)際樓面價(jià)為66000元/平方米，這是今年第10塊實(shí)際樓面價(jià)5萬+的地塊，也是第23個(gè)競爭未來北京10萬+頂豪市場的生力軍。

常營在哪里？是否也像豐臺一樣“瘋了”？

與今年5萬+地塊扎堆出現(xiàn)不同，朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)地塊相對孤立，該區(qū)域上一次出讓土地還是在2011年，即管莊北二里住宅及公建用地，由曾經(jīng)開發(fā)了太陽公元的信遠(yuǎn)置業(yè)競得，開發(fā)了長楹公元，還剩余少量房源，目前住宅成交均價(jià)在42000元/平方米左右。

另外，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，該地塊以西2公里處，東五環(huán)內(nèi)還有首開熙悅尚郡項(xiàng)目正在銷售，目前報(bào)價(jià)在48500元/平方米。

換句話說，該地塊的樓面價(jià)比周邊在售樓盤的價(jià)格，每平米高出近兩萬元。這人不少人吸了口冷氣。

新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，三四線城市供應(yīng)過剩，房企回歸一線城市成共識。一線城市的需求很大，可以保證去化量，但不一定保證有利潤。

“房子不愁賣，但不一定賣得出價(jià)格與利潤。”

郭毅表示，近兩年地王頻出，導(dǎo)致北京頂豪云集，近5000套的潛在供應(yīng)，與每年最高200套的去化速度形成了強(qiáng)烈的反差，在供過于求的嚴(yán)峻形勢下，北京的頂豪市場已經(jīng)形成了堰塞湖，市場風(fēng)險(xiǎn)在不斷累積。

北京房價(jià)地價(jià)差在下降

房價(jià)地價(jià)差是衡量開發(fā)企業(yè)利潤的一個(gè)重要指標(biāo)。房價(jià)地價(jià)差數(shù)值越大，企業(yè)利潤越大。反之亦然。

新城控股提供的數(shù)據(jù)顯示，北京市2010年的房價(jià)地價(jià)差為10648元/平方米，而北京市2015年的房價(jià)地價(jià)差為6533元/平方米。

歐陽捷說，從土地建設(shè)成房屋，中間還包括幾大成本。其中包括建安成本、企業(yè)的三項(xiàng)費(fèi)用（管理、營銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用），還有各項(xiàng)稅收（企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、契稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅等）。

歐陽捷說，企業(yè)拿地最快開盤只需6個(gè)月，有時(shí)當(dāng)年拿地，或來年售房。用當(dāng)年房價(jià)地價(jià)差衡量企業(yè)利潤有些小誤差，但不大。

即便北京被房企視為“香餑餑”。但并不意味著在京拿地穩(wěn)賺不賠。

2009年，大龍地產(chǎn)以50.5億元奪下順義區(qū)沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號地,榮膺當(dāng)年“雙料地王”的稱號。因無力支付費(fèi)用被國土局收回，并繳納2億元保證金。中國兵器裝備集團(tuán)曾在2010年3月獲取薊門橋“地王”，但一年之后便轉(zhuǎn)讓給保利地產(chǎn)。

地王的頻現(xiàn)，讓北京的住宅市場被迫“高端化”。值得注意的是，雖然新建商品房高端化，但二手房成交價(jià)格遠(yuǎn)低于新房。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年截止日前，北京二手房成交達(dá)到了162583套，預(yù)計(jì)全年在19萬套左右，新建商品房住宅則只有5萬套左右，但需要主要的是，從10月開始，二手房成交也出現(xiàn)了平穩(wěn)沖高乏力的現(xiàn)象。

郭毅認(rèn)為，特別是高價(jià)拿地的房企大多是財(cái)大氣粗的國企、央企和上市公司，這類房企在嚴(yán)格的銷售額、回款額等指標(biāo)要求下，必須要確保一定的銷售速度。頂豪市場有限的需求、極速擴(kuò)張的供給、房企嚴(yán)格的銷售速度的要求，這三個(gè)矛盾點(diǎn)難以調(diào)和之下，必然會造成慘烈廝殺。