每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜    

對于招商地產(chǎn)，外界不僅關(guān)心蛇口大量土地儲(chǔ)備的整體劃入，更關(guān)心公司經(jīng)歷一系列人事震蕩后，運(yùn)營效率能否得到根本性提升。因?yàn)槟玫厥д`、周轉(zhuǎn)低下被長期詬病的招商地產(chǎn)，能否借此次重大重組實(shí)現(xiàn)鳳凰涅槃？與招商地產(chǎn)做加法不同，綠地在實(shí)現(xiàn)借殼上市之后，卻毅然壯士斷腕。公司正在主動(dòng)收縮調(diào)整能帶來500億營收的能源業(yè)務(wù)，足見綠地提升資產(chǎn)質(zhì)量的決心。究竟是怎樣的機(jī)制和背景，讓綠地敢于輕裝上陣？

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“去庫存”時(shí)代，規(guī)模已不再是衡量房企的唯一指標(biāo)，更有甚者，萬科等龍頭企業(yè)還拋出了對規(guī)模需要保持警惕的觀點(diǎn)。

對于正在經(jīng)歷無先例重大重組的招商地產(chǎn)而言，外界關(guān)心的不僅有蛇口前海優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的整體劃入，還有在經(jīng)歷一系列人事震蕩后，運(yùn)營效率能否得到根本性提升。過去十年逐漸在規(guī)模上落后，只是輸了上半場，目前，招商地產(chǎn)的關(guān)鍵是如何在下半場迎頭趕上?；旄恼峁┝诉@樣一種機(jī)會(huì)。

消除內(nèi)部掣肘

如果不能剜除導(dǎo)致招商地產(chǎn)在黃金時(shí)代“掉隊(duì)”的種種問題，那么即使注入巨額資產(chǎn)，一夜比肩萬科，也終難持久發(fā)展。

先例在前。早在2004年，招商地產(chǎn)就已經(jīng)歷過一次由招商局集團(tuán)主導(dǎo)的大整合，在剝離港口、石化等業(yè)務(wù)資產(chǎn)后，成為“萬保招金”中的一員，但不久以后逐漸掉隊(duì)。

從招商地產(chǎn)近十年的拿地節(jié)奏不難發(fā)現(xiàn)，集團(tuán)戰(zhàn)略掣肘，以及不能提前布局以應(yīng)對市場變化，是影響發(fā)展的原因之一。

在行業(yè)大擴(kuò)張時(shí)代，招商地產(chǎn)卻持保守財(cái)務(wù)觀、拓地并不積極，2005、2006年，銷售面積持續(xù)以兩成左右的速度下降。當(dāng)2010年已經(jīng)出現(xiàn)供需平衡的苗頭時(shí)，出現(xiàn)戶均1.02套的統(tǒng)計(jì)，卻在2011年的拿地結(jié)構(gòu)分了極大比例給三線城市，以致嚴(yán)重影響后兩年的毛利。

一名國企高管分析稱，一方面，招商局集團(tuán)對旗下地產(chǎn)平臺(tái)、招商地產(chǎn)對各城市中心的放權(quán)，都存在一個(gè)逐步提高的過程；另一方面，對于決策層而言，在國企特有的環(huán)境里，穩(wěn)扎穩(wěn)打、發(fā)展慢一點(diǎn)，無論如何都是好過冒進(jìn)虧本的。

此前，就有招商地產(chǎn)高管表示，落后于一線房企和招商局集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃有一定關(guān)系，畢竟對于其他公司而言，地產(chǎn)是主平臺(tái)，對于招商局集團(tuán)則未必。2011年，招商地產(chǎn)才升級為集團(tuán)一級公司。

就目前來看，上述不利因素將在這次重組中得到部分扭轉(zhuǎn)。

招商局集團(tuán)在對旗下地產(chǎn)板塊整合梳理的同時(shí)，消除了地產(chǎn)板塊內(nèi)各部可能存在的內(nèi)部掣肘，終于在體量上能和金融板塊、交通運(yùn)輸達(dá)成三足鼎立。產(chǎn)城新模式下，招商局蛇口控股擁有園區(qū)開發(fā)運(yùn)營、郵輪、社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營的新地產(chǎn)平臺(tái)，將深度參與集團(tuán)董事長李建紅提出的“三產(chǎn)一科創(chuàng)”（產(chǎn)融結(jié)合、產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)網(wǎng)融合和科技創(chuàng)新），發(fā)揮集團(tuán)協(xié)作優(yōu)勢。

員工持股10億元計(jì)劃

2011年以來，飽受詬病的招商地產(chǎn)內(nèi)控已升級，通過標(biāo)準(zhǔn)化體系、減政授權(quán)、配套激勵(lì)，將銷售管理費(fèi)用逐年降低，可是這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了。

進(jìn)入下半場，如何運(yùn)營存量資源更考驗(yàn)房企功力。

培育運(yùn)營資產(chǎn)與住宅開發(fā)銷售不同，前者可以為房企提供保值功能和租金收入，然而回報(bào)期遠(yuǎn)長于住宅銷售，很難在現(xiàn)有的績效考核下，給予運(yùn)營員工與銷售員工同樣的激勵(lì)。

萬科、碧桂園等民企，可以靈活上馬合伙人計(jì)劃，與職業(yè)經(jīng)理人共享利潤。招商局蛇口控股作為擁有大量園區(qū)運(yùn)營業(yè)務(wù)的開發(fā)商，雖然也需要更加正面的激勵(lì)計(jì)劃，但是央企身份限制了上述方式。目前的激勵(lì)機(jī)制更多綁定的是短期業(yè)績目標(biāo)。

這次重組之于招商局蛇口控股而言，除了在集團(tuán)戰(zhàn)略層面占比更多外，更為重要的是搭載了員工持股計(jì)劃，在制度層面上尋求下一輪增長的發(fā)力點(diǎn)。

根據(jù)披露，此次員工持股計(jì)劃，將面向20名高管、2565名核心骨干定向增發(fā)10億元，認(rèn)購不超過4237萬股。

就業(yè)績目標(biāo)量化問題，資深財(cái)經(jīng)人士黃立沖表示，短期出業(yè)績并不難，難在長期業(yè)績也能得到保證，這就需要將高管與企業(yè)長期、短期利益綁在一起。

一股獨(dú)大存隱憂

通過此次重組，招商局集團(tuán)對新地產(chǎn)平臺(tái)的掌控能力將進(jìn)一步提升。

此前，招商局集團(tuán)通過多家子公司實(shí)際持有舊平臺(tái)招商地產(chǎn)51.89%的股份，換股吸收合并后，持有新平臺(tái)招商局蛇口控股74.31%的股份。按照原定增計(jì)劃，招商局蛇口控股擬向10名特定對象（包括員工持股）募資150億元，占總股本的7.91%，招商局集團(tuán)的持股比例下降至68.43%。

對于9家基石投資者，招商局蛇口控股曾表示，更看重的是新資本注入后，有利于增強(qiáng)中小股東對新公司的信心。

近日，招商地產(chǎn)公告稱，將對定增方案進(jìn)行調(diào)整，取消對易方達(dá)海外投資（深圳）有限公司、上海鼎暉百孚財(cái)富管理有限公司的配套募資，同時(shí)縮減再融資規(guī)模25億元。

盡管市場分析認(rèn)為，取消與監(jiān)管部門的定增對象全穿透政策有關(guān)，并非有意為之。然而這仍意味著，原本持股已超過總股本三分之二的招商局集團(tuán)，持股比例又將繼續(xù)增加。

根據(jù)招商地產(chǎn)股東大會(huì)議事規(guī)則，雖然關(guān)聯(lián)交易需要回避，而且持有或合并持有發(fā)行在外有表決權(quán)股份總數(shù)的百分之三以上的股東，就可以向公司董事會(huì)以書面方式提出董事、監(jiān)事候選人的提案。但是，在招商局集團(tuán)已掌控三分之二以上股份時(shí)，中小股東能掌控的話語權(quán)需要觀察。

混改仍在進(jìn)行時(shí)，招商局集團(tuán)仍牢牢掌握著招商局蛇口控股的控股權(quán)，這并非它一家央企的現(xiàn)象。

案例·綠地

綠地改革加減法：資產(chǎn)質(zhì)量比規(guī)模更重要

◎每經(jīng)記者 吳若凡

和眾多國資房企相比，綠地近期的一系列動(dòng)作，或可略窺出未來國資改革的一些方向。此前，無論是房地產(chǎn)企業(yè)，還是非房地產(chǎn)企業(yè)，都會(huì)偏重對規(guī)模的追求。一些企業(yè)甚至將進(jìn)入世界500強(qiáng)，寫入到企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)里。

在新一輪國資改革的大背景下，規(guī)模的概念，正在被淡化，取而代之的是資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營效益。從綠地近期將能源產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)收入從上市公司財(cái)報(bào)中剔除可以看出，未來的國企運(yùn)營將更為務(wù)實(shí)。

低效資產(chǎn)做減法

從2013年末引入五家投資機(jī)構(gòu)入股，到緊隨其后的借殼上市，綠地集團(tuán)被推為上海國資混合所有制改革的樣本，公司董事長張玉良近期也在各種場合談及綠地集團(tuán)對混合所有制改革的積極參與，并要“努力成為上海及全國的先行者、排頭兵”。

今年10月27日，綠地控股股份有限公司發(fā)布關(guān)聯(lián)交易公告，擬與上海綠地資產(chǎn)控股有限公司解除對上海云峰（集團(tuán)）有限公司34%股權(quán)的委托管理協(xié)議。根據(jù)綠地第三季度財(cái)報(bào)顯示，能源業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入429億元，同比減少50%。

此舉被看作是提升股價(jià)的一種方式，一旦解除協(xié)議意味著該板塊應(yīng)收將不再被納入上市公司財(cái)報(bào)，但仍被納入集團(tuán)收入。

從此次綠地的主動(dòng)剝離行為，可以看出其提升資產(chǎn)質(zhì)量的決心。自今年上市以后，綠地集團(tuán)能源業(yè)務(wù)已經(jīng)嚴(yán)重拖累了公司業(yè)績。因此，剔除是最好的解決辦法。而放棄能源板塊還讓綠地減輕了債務(wù)壓力，綠地三季報(bào)顯示，盡管綜合毛利率與凈利率分別攀升至14.13%及3.63%，但ROE同比下滑0.41個(gè)百分點(diǎn)至10.39%，主要受周轉(zhuǎn)率放慢拖累。如果保留能源板塊，只會(huì)繼續(xù)拖累凈資產(chǎn)收益率。

高附加值行業(yè)做加法

綠地的戰(zhàn)略調(diào)整，并不僅僅做規(guī)模上的減法，還有資產(chǎn)質(zhì)量上的加法。

對資產(chǎn)質(zhì)量較好的金融業(yè)務(wù)，綠地不遺余力予以扶持。前三季度實(shí)現(xiàn)利潤總額同比增長219%，將新能源砍掉，著力打造社區(qū)金融服務(wù)業(yè)，把住宅業(yè)務(wù)放入金融業(yè)務(wù)中來，同時(shí)還有很多金融產(chǎn)品放到平臺(tái)上進(jìn)行銷售，投資自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)著手合作設(shè)立并購基金。

綠地在貴州等地先后成立綠地金融資產(chǎn)交易中心，參股上海農(nóng)商行、錦州銀行、東方證券，綠地接下來將圍繞“投資＋投行”的金融戰(zhàn)略定位，大力推進(jìn)第三方支付牌照、人壽保險(xiǎn)、信托等金融項(xiàng)目的收購。

10月底，綠地控股旗下綠地金控成立互聯(lián)網(wǎng)金融事業(yè)部，負(fù)責(zé)吉客網(wǎng)平臺(tái)的建設(shè)和運(yùn)營，計(jì)劃3年內(nèi)將其打造成為國內(nèi)一流的一站式綜合金融服務(wù)平臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品規(guī)模突破1000億元，注冊用戶突破1000萬人，實(shí)現(xiàn)跨越式增長，并擇機(jī)尋求在境內(nèi)外資本市場上市。

吉客網(wǎng)平臺(tái)計(jì)劃打造“金融服務(wù)云”，實(shí)施“一個(gè)平臺(tái)、兩個(gè)入口、三大功能、四大核心業(yè)態(tài)、5+X個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)”，致力于搭建一站式綜合金融服務(wù)平臺(tái)，以網(wǎng)站和APP為入口，實(shí)現(xiàn)財(cái)富管理、交易平臺(tái)、積分管理三大功能，打造基金銷售、網(wǎng)絡(luò)借貸、消費(fèi)金融、眾籌融資四大核心業(yè)態(tài)，服務(wù)于房地產(chǎn)、汽車、旅游休閑、商業(yè)、科技創(chuàng)業(yè)五個(gè)產(chǎn)業(yè)。

相對來看，金融業(yè)務(wù)的利潤要高得多，并能夠更為有力地支撐公司整體利潤增長。而除了發(fā)展附加值較高的金融行業(yè)，綠地還致力于投資并購。綠地投資者關(guān)系負(fù)責(zé)人表示，投資并購將成為公司未來成長的重要手段，而綠地投資并購的目標(biāo)主要是與公司產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高的企業(yè)。綠地將通過深化轉(zhuǎn)型、進(jìn)一步提升市場競爭力和資源整合能力，為明年及中長期效益持續(xù)增長謀篇布局。