每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥    

作為A股昔日四大龍頭房企“招保萬金”之一的招商地產(chǎn)，或?qū)⒃诮衲甑紫А８鶕?jù)招商地產(chǎn)公布的重組方案，由招商局蛇口換股吸并招商地產(chǎn)。不僅僅是招商系地產(chǎn)，去年以來，地產(chǎn)央企改革動作頻頻。招商系地產(chǎn)整合方案的落地，意味著地產(chǎn)國資領(lǐng)域的改革將迎來新浪潮。

大而不強曾被市場詬病，但種種跡象顯示，新一輪國資改革，這些上市房企不僅想做大，更想做強。那么，千億市值的夢想之下，現(xiàn)實究竟如何？本期房產(chǎn)周刊以綠地集團、招商地產(chǎn)、中國金茂三家公司為案例，探討白銀時代地產(chǎn)國資改革的邏輯。

廣州一家國企上市房企高管曾向記者感概，其所在的公司由于回報率較低的原因，向一家民企出售了一座商場，但兩年后當他途經(jīng)該商場時，無論是商戶還是人流均出現(xiàn)明顯提升，這意味著同一個項目，民企與國企能運作出完全不同的效果。

在國企改革的東風(fēng)下，一方面大型央企國企加速資源整合，造就一批新的地產(chǎn)巨無霸，另一方面越來越多房企入股民企，更好地實現(xiàn)資源優(yōu)化整合。

盡管國企央企的資源優(yōu)勢毋容置疑，但在關(guān)鍵的管理體制和激勵制度上，仍存在不少障礙。一位不愿具名的房地產(chǎn)分析師向記者表示，在本輪混改過程中，民營資本在國企經(jīng)營過程中的話語權(quán)到底有多少仍有待商榷，激勵制度的改革也并未如預(yù)期，混改要發(fā)揮更大的作用，改革的步伐也許需要邁得更大一些。

國有資本頻繁參股民企

國企改革頂層設(shè)計出臺以來，混合所有制改革在房地產(chǎn)領(lǐng)域迅速鋪開。

11月2日，力高地產(chǎn)發(fā)布公告，公司與南昌市政公用房地產(chǎn)集團有限公司訂立了認購協(xié)議，力高地產(chǎn)按認購價4.43港元/股向后者配發(fā)及發(fā)行1.758億股新股份。后者將晉升為力高地產(chǎn)第三大股東。資料顯示，南昌市政公用投資控股有限責(zé)任公司是集經(jīng)營城市公交、自來水及污水處理、燃氣、市政、地產(chǎn)和投資為一體的大型國有企業(yè)，總資產(chǎn)近千億，旗下?lián)碛?0多家核心企業(yè)和1家上市公司。

國泰君安分析師劉斐凡向記者表示，力高地產(chǎn)此次引入南昌市政公用，可謂是國企參股民企的一個典型案例。南昌市政公用在經(jīng)營基建工程的時候，往往可以用低成本獲得基建工程周邊的土地，但其運營效率和開發(fā)能力不足；作為民企的力高地產(chǎn)主要收入來自于南昌，雙方在地產(chǎn)項目上可以有更大的合作空間。

更早之前，萊蒙國際（03688.HK）控股股東黃俊康以每股3.8港元的價格，向云南城投集團出售27.62%的股份，后者成為萊蒙國際的第二大股東。央企中國交建于2014年底以60.15億港元收購宋衛(wèi)平、壽柏年以及夏一波合共24.288%的股權(quán)后，今年5月份又通過收購綠城小股東羅釗明的股份，持股比例增至29%，成為綠城第一大股東。

據(jù)悉，在中交入主綠城后，綠城發(fā)行了利率僅為5.875%的新票據(jù)，替換前期利率在8%以上的優(yōu)先票據(jù)，中交旗下的融資租賃、財務(wù)公司、金融發(fā)展等公司也可為綠城融資助力。

中投證券的研報指出，中交的進駐有利于改善綠城信用水平，央企背書可改善公司信用狀況，增加投資者對其債券的信心。

國有企業(yè)的穩(wěn)健和民營企業(yè)的狼性文化混合，讓一度陷入困境的綠城初嘗甜頭。在接受中投證券的調(diào)研時，綠城集團高管透露，中交集團將會提供全方位的支持：首先，中交旗下還有中交地產(chǎn)、中房地產(chǎn)等地產(chǎn)平臺，后續(xù)集團旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能進行一定的整合。其次，中交的拿地能力強，后續(xù)可在優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)方面為綠城提供便利；此外，中交的綜合資金成本要遠低于綠城，后續(xù)綠城可借助中交的優(yōu)勢，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，加上中交熟悉海外市場，在部分海外地區(qū)也有土地等資源優(yōu)勢，未來將帶領(lǐng)綠城邁向海外發(fā)展之路。

國企混改面臨兩大障礙

在頻繁入股民企的同時，大型央企國企也在加速自身資源整合。招商、中海、中交、中糧、中化、中鐵等央企都在加速推進重組，未來大型地產(chǎn)央企或?qū)⒄Q生新的巨無霸。

與平臺整合相比，在市場最為關(guān)注的混合所有制改革上，多數(shù)大型央企國企仍然顯得保守。以華僑城的定向增發(fā)為例，根據(jù)公司于10月29日發(fā)布的公告，定增募集資金總額由80億元下調(diào)至58億元，作為民營資本的前海人壽與一致行動人鉅盛華的持股比例從原計劃的12.1%下降至8.46%，大股東華僑城集團的持股占比依然超過50%。中國金茂此前通過配股引入新華保險等社會股東，但大股東中化集團持股比例仍達到53.98%。

上述房地產(chǎn)分析師向記者表示，雖然部分大型央企國企在探索混改，但步子邁得并不夠大。

“雖然房地產(chǎn)利潤率逐年下滑，但依然高于制造業(yè)，對于很多有業(yè)績考核的國企而言，房地產(chǎn)仍然是一個很賺錢的行業(yè)，他們不會輕易退出。”一家民營上市房企高管告訴記者。

此外，建立市場化的激勵制度是提高國企活力的一個重要環(huán)節(jié)。保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英在微博上曾經(jīng)表示，萬科副總的年薪大約800萬元，保利地產(chǎn)副總的年薪只有200萬元，這顯示出在實力相近的房地產(chǎn)企業(yè)里，民營與國企高管薪酬差異極大。

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師竺勁坦言，目前大型房地產(chǎn)央企在員工持股、股權(quán)激勵等方面進度相對較慢，這顯示出背后存在阻力。中海地產(chǎn)等大型央企房企近年來頻頻發(fā)生高管出走事件，與激勵制度不完善有一定關(guān)系。

新城控股高級副總裁歐陽捷向記者透露，他所認識的部分國有房企的高管，薪酬水平近年來均處于下降趨勢，且收入水平與業(yè)績掛鉤不大。尤其是隨著萬科等民營企業(yè)通過合伙人制度進一步激發(fā)職業(yè)經(jīng)理人的積極性，未來缺乏良好激勵制度的央企國企類房企會面臨人才瓶頸。

總部位于廣州的越秀地產(chǎn)可謂是激勵制度上建立相對完善的國有房企，據(jù)越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨透露，公司今年以來在合伙人制度上作出積極探索，在集團層面推出股權(quán)激勵，項目公司則是直接讓管理團隊跟投持股，以此激發(fā)國有企業(yè)的經(jīng)營活力。

“在去年公布半年報的時候，有位投資者向我們提問：越秀地產(chǎn)什么時候才有高管持股計劃，這意味著作為理性的投資人，他們也愿意看到高管的利益與股東是捆綁在一起的”，朱晨說，雖然國企推行高管持股、合伙人這樣的制度會多一些障礙和門檻，但只要我們對主管部門解釋清楚，讓他們清楚這不是輸送利益，不是國有資產(chǎn)流失，加上國家也在鼓勵國企機制改革，主管部門最終還是會批準的。

案例·保利

保利聯(lián)手太平人壽：擬設(shè)百億投資基金分羹養(yǎng)老地產(chǎn)

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

面對萬億市場級別的養(yǎng)老地產(chǎn)，地產(chǎn)龍頭與險資大鱷都試圖在這塊大蛋糕上分一杯羹。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，保利地產(chǎn)于日前宣布與太平人壽達成戰(zhàn)略合作，雙方將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行全面合作。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊透露，雙方近期擬共同成立一家股權(quán)投資基金，規(guī)模有望達到百億級別。

保利地產(chǎn)副總裁胡在新向記者表示，保利地產(chǎn)與太平人壽此次以“總對總”的模式開展合作。

在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)上，保利地產(chǎn)將充分發(fā)揮其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)經(jīng)驗、項目儲備等專業(yè)優(yōu)勢，而太平人壽則將利用其保險資金、客戶資源優(yōu)勢，共同發(fā)掘養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資機會。

盡管養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景可觀，但漫長的投資回收周期也令很多開發(fā)商頭疼。國金證券香港董事總經(jīng)理黃立沖向記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于服務(wù)，要確保高水平的管理、經(jīng)營和服務(wù)，房企必須長期持有物業(yè)。

資金成本高企是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一大阻礙。國泰君安房地產(chǎn)分析師候麗科表示，目前地產(chǎn)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的探索仍處于初級階段，項目一般是在設(shè)計上考慮老年人的需求，模式上采用出售為主或者租售并舉，以回流部分資金。與之相對，保險機構(gòu)憑借其天然的資金優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動，在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域具有一定的優(yōu)勢，也可以提供需要多種照顧和持續(xù)管理的養(yǎng)老地產(chǎn)。

如果地產(chǎn)商與保險資金能實現(xiàn)優(yōu)勢互補，能更好地完善養(yǎng)老地產(chǎn)的生態(tài)體系。相對于保險資金，地產(chǎn)商的優(yōu)勢在于項目開發(fā)與運營管理，對市場嗅覺更為靈敏，能更好地發(fā)掘客戶需求；保險資金由于其資金使用期限較長，投資養(yǎng)老地產(chǎn)正好可以解決其資金“長短錯配”的問題，解決了地產(chǎn)商資金沉淀的難題。

在盈利模式上，記者了解到，目前已經(jīng)有部分保險公司實現(xiàn)養(yǎng)老保險與養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合，比如說客戶在享有保險利益的同時，還可以享受到入住養(yǎng)老社區(qū)的資格，保險合同產(chǎn)生的利益可用于來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用，開拓出新的盈利模式。