每經(jīng)編輯 張宏偉    

今年的“雙十一”，我國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額再創(chuàng)歷史新高。然而，正如之前預(yù)期，極短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生數(shù)以億計(jì)的包裹，之后的物流、配送環(huán)節(jié)勢(shì)必還會(huì)像往年一樣出現(xiàn)延遲的現(xiàn)象。

事實(shí)上，針對(duì)物流、配送環(huán)節(jié)的薄弱，電商們不是沒有采取措施。“電商企業(yè)+自建物流園區(qū)”的運(yùn)營(yíng)配送中心已成大勢(shì)所趨。但從實(shí)際效果看，劇增的數(shù)億個(gè)包裹，仍然不是上述“電商企業(yè)+自建物流園區(qū)”等措施短期內(nèi)就可以有效緩解的。對(duì)于電商來(lái)講，其物流構(gòu)架的得失值得思考，但這同時(shí)在一定程度上給房企提供了轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)估算，截至2012年底，全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)總體量達(dá)6.98億平方米。但有統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年底，由12家主要的全國(guó)性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1300萬(wàn)平方米，占全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積的比例甚微，難以滿足電商零售行業(yè)高速發(fā)展所產(chǎn)生的需求。

綠地集團(tuán)、萬(wàn)通控股、合生創(chuàng)展等嗅覺靈敏的開發(fā)商，考慮到物流地產(chǎn)的投資回報(bào)、市場(chǎng)實(shí)際需求與企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，近年來(lái)開始陸續(xù)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。復(fù)星、華夏幸福、富力及萬(wàn)科等其他房企也不示弱，積極涉足物流領(lǐng)域。

從物流地產(chǎn)投資回報(bào)的角度來(lái)看，資料顯示，自2011年以來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)整幢收購(gòu)交易金額約44億元，其中上海獨(dú)占九成，平均投資回報(bào)率高達(dá)6.7%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4.5%和高檔住宅的3%；而全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。這無(wú)疑是其轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力。

然而，國(guó)內(nèi)房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)并非易事。據(jù)觀察，近年來(lái)，外資物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，占據(jù)了70%以上的市場(chǎng)份額。這些企業(yè)不僅擁有豐富的開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，背后更擁有強(qiáng)大的融資渠道，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商要從這些外資巨頭手上分一杯羹實(shí)為不易。

筆者認(rèn)為，房企積極布局物流地產(chǎn)當(dāng)有三點(diǎn)思考：

首先，無(wú)論是電商企業(yè)還是房企開發(fā)運(yùn)營(yíng)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要想提高物流運(yùn)作效率和送達(dá)準(zhǔn)確率應(yīng)先解決管理問(wèn)題。主要途徑是通過(guò)對(duì)商品貨物堆放分區(qū)的科學(xué)性、易存取性的精細(xì)化管理，提高物流企業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)與庫(kù)存管理的運(yùn)作能力；還要通過(guò)供應(yīng)鏈方式的創(chuàng)新，科學(xué)管控物流配送服務(wù)商。

其次，房企開發(fā)運(yùn)營(yíng)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，做好“最后一公里”的專業(yè)化服務(wù)、構(gòu)建社區(qū)O2O平臺(tái)最關(guān)鍵。房企有著掌握客戶入口的先天性優(yōu)勢(shì)，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入物業(yè)服務(wù)階段后，除基礎(chǔ)的生活服務(wù)功能外，房企的物業(yè)公司可以借機(jī)構(gòu)建社區(qū)O2O平臺(tái)，展開與零售商家尤其是社區(qū)周邊商家的合作，通過(guò)APP將商家引到線上，構(gòu)建“社區(qū)一公里微商圈”，在此基礎(chǔ)上獲得社區(qū)增值服務(wù)收入的分成。

第三，房企可以借力電商企業(yè)一起開發(fā)物流園區(qū)，根據(jù)網(wǎng)購(gòu)的需要提供更多的“個(gè)性化”服務(wù)。

房企開發(fā)的物流園區(qū)在考慮成本的基礎(chǔ)上應(yīng)該盡可能開發(fā)針對(duì)企業(yè)的特殊服務(wù)套餐。通過(guò)推出個(gè)性化服務(wù)套餐，一方面可以提高物流配送工作效率，另外也是物流企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

這樣，當(dāng)房企開發(fā)的物流園區(qū)面對(duì)巨大物流、配送量時(shí)，方可通過(guò)短期租借倉(cāng)庫(kù)或提前準(zhǔn)備、科學(xué)管控物流配送服務(wù)商等個(gè)性化措施及時(shí)處理，盡量減少配送時(shí)間誤差與問(wèn)題投訴。

因此，對(duì)于房企開發(fā)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)來(lái)講，當(dāng)自身力量有所短缺之時(shí)，可通過(guò)參股、合作或品牌、技術(shù)輸出的形式，借力電商企業(yè)一起開發(fā)物流園區(qū)，滿足電商在物流上的個(gè)性化需求。這也許是房企在物流地產(chǎn)上的一條出路。

（作者為同策咨詢研究中心總監(jiān)）