每經(jīng)編輯 李宇嘉    

2015年即將收官，全國(guó)樓市銷售面積增幅有望突破10%，并探至2013年的歷史交易峰值，但近幾個(gè)月增長(zhǎng)的動(dòng)力明顯減弱：百城和70個(gè)大中城市指數(shù)均顯示，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量減少、下跌城市數(shù)卻開始增加；作為“領(lǐng)頭羊”的一線城市不僅房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)3個(gè)月回落，成交量也開始放緩；深圳10月份二手住房成交量?jī)H為7月份的40%，業(yè)主報(bào)價(jià)也明顯下降。

與上述數(shù)據(jù)同時(shí)出現(xiàn)的是，土地市場(chǎng)卻在近期迎來了觸底反彈、量?jī)r(jià)齊升、地王頻現(xiàn)的“盛宴”。

首先，主要城市土地市場(chǎng)觸底反彈。今年第三季度，300個(gè)城市土地成交面積同比下跌14.7%，跌幅較一、二季度明顯收窄；三季度樓面地價(jià)同比增長(zhǎng)30.4%，增速比一、二季度明顯擴(kuò)大；土地溢價(jià)率達(dá)到18.6%，明顯高于一、二季度，為近兩年來單季度最高，較去年同期提高10個(gè)百分點(diǎn)。10月份，300個(gè)城市土地出讓金和溢價(jià)率同比分別上漲了9%和12%。

其次，一、二線重點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)。10月20日，北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村地塊的出讓或許是此輪土地市場(chǎng)“盛宴”的序曲。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，10月20日~30日，北京、南京、杭州、溫州和佛山等5個(gè)城市土地市場(chǎng)爆發(fā)，共拍出6個(gè)全市（或行政區(qū)）總價(jià)、單價(jià)地王。其中，不僅包括一、二線典型城市的北京和南京，也包括庫存壓力仍存的杭州和溫州。

主要城市土地市場(chǎng)觸底反彈，直接原因就是樓市銷售連續(xù)回升。前三季度全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)7.5%，銷售金額增長(zhǎng)了15.3%，可謂量?jī)r(jià)齊升。重點(diǎn)城市銷售端回升更明顯，1~10月份，一、二線城市成交面積同比分別增長(zhǎng)20%和51%。按照土地市場(chǎng)滯后于房屋銷售市場(chǎng)8~12個(gè)月規(guī)律，土地市場(chǎng)在今年三季度末回升和爆發(fā)是必然的。

同時(shí)，今年1~9月，中指院監(jiān)測(cè)的32家銷售百億房企，平均銷售面積和金額分別增長(zhǎng)了25.9%和23.9%。另外，9月份金融數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商各項(xiàng)資金來源中，按揭貸款增速最高，這為開發(fā)商拿地提供了“彈藥”。再加上1~9月典型開發(fā)商拿地支出僅占銷售額的20%~30%，嚴(yán)重低于過去5年同期水平。而重點(diǎn)城市樓市庫存消化周期又從上半年的14個(gè)月回到12個(gè)月以內(nèi)，這些城市也到了從“去庫存”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)庫存”的階段。

開發(fā)商“搶食”重點(diǎn)城市土地，造成地王頻現(xiàn)，貨幣寬松和資金成本低是重要原因。

今年以來，債券全面“開閘”并向房企傾斜。截至10月，全國(guó)公司債發(fā)行4267億元，是去年同期的4倍，其中房企發(fā)債占了60%，發(fā)行利率在5%左右。

在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的大背景下，貨幣政策寬松通道已經(jīng)打開，資金面寬裕、資金成本已降到歷史低位，這是購(gòu)房者入市買房和開發(fā)商增加投資的好時(shí)機(jī)。開發(fā)商積極拿地，并用充足低廉的資金購(gòu)買升值前景較好的不動(dòng)產(chǎn)，這是貨幣寬松時(shí)期房企的一慣選擇。

從今年1~10月份樓市運(yùn)行情況來看，一線城市新房成交量同比增長(zhǎng)47.1%，二手住房成交量同比增長(zhǎng)65%，而中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的19個(gè)重點(diǎn)二線城市1~10月份新房成交同比增長(zhǎng)20%，重點(diǎn)一、二線城市成交量漲幅遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，也高于一、二線城市整體平均水平。價(jià)格方面，10月份，一線城市新房和二手住房?jī)r(jià)格同比分別上漲12.2%和15.7%，南京、杭州、溫州等重點(diǎn)二線城市也位列房?jī)r(jià)漲幅的TOP10。

因此，在樓市整體供應(yīng)過剩、大周期下行、開發(fā)商“加杠桿”意愿不足的背景下，一線和二線重點(diǎn)城市已經(jīng)成為樓市開發(fā)和投資的“安全島”，也是資金避險(xiǎn)和財(cái)富人群資產(chǎn)配置的“安全島”。

可見，越是大的城市，其人口和資源集聚能力越強(qiáng)，樓市未來前景越被看好，也是開發(fā)商“搶地”的目標(biāo)區(qū)域。杭州和溫州盡管樓市庫存壓力較大，但民間資金富庶是支撐其樓市的保障。

事實(shí)上，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角等三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域是我國(guó)人口和資源集聚能力最強(qiáng)的區(qū)域，也是產(chǎn)業(yè)升級(jí)顯著的區(qū)域。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)證明，在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，人口將趨于向就業(yè)機(jī)會(huì)多的大城市集中，這些區(qū)域樓市的有效需求仍有望維持增長(zhǎng)。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）