每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜    

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。從數(shù)據(jù)上看，庫存高企是當(dāng)前很多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。在日前中央對(duì)去庫存釋放出強(qiáng)烈政策信號(hào)的背景下，企業(yè)在去庫存上又有哪些動(dòng)作，特別是龍頭房企會(huì)有哪些新打法？

去庫存已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。作為房企龍頭，萬科從去年開始對(duì)于拿地已慎之又慎，今年初甚至手握627億元現(xiàn)金，土地儲(chǔ)備卻只夠兩年開發(fā)?？紤]到房企周轉(zhuǎn)特性，萬科的土地量差不多剛好夠現(xiàn)炒飯現(xiàn)開張，再少，就是青黃不接。

即使如此，動(dòng)輒千萬平方米的土儲(chǔ)，也使得萬科仍然存在產(chǎn)能消化問題。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，萬科的思路不是從如何賣房子著手。畢竟如果只是單純降價(jià)，誰都會(huì)賣房。

消失的銷售目標(biāo)

不謀全局者，不足謀一域。

過去十年，萬科執(zhí)業(yè)界牛耳的關(guān)鍵是銷售規(guī)模第一。然而，2014年以來，萬科不再公開提及集團(tuán)的銷售目標(biāo)。

龍頭企業(yè)自我變革核心競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)象，與行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密不可分，兩個(gè)側(cè)面可資觀察：中央層面，去庫存成為共識(shí)。11月10日，中共中央總書記、國(guó)家主席習(xí)近平強(qiáng)調(diào)，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！痹诖酥暗?0月23日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)曾表示，“以往我們長(zhǎng)期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決”。

智庫層面。新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，如果明年政府放下包袱，下調(diào)GDP目標(biāo)，調(diào)結(jié)構(gòu)等會(huì)減少扭曲，房地產(chǎn)這個(gè)拐杖很可能會(huì)被放下，房企面對(duì)的形勢(shì)將比今年更嚴(yán)峻。任志強(qiáng)分析，房企如果庫存超過總資產(chǎn)的30%~40%，說明很危險(xiǎn)了；到了50%~60%，非常危險(xiǎn)；70%~ 80%，那基本上就死了。

即使大勢(shì)所趨，也有逆流而上者。恒大上調(diào)銷售目標(biāo)20％，正享用深圳市場(chǎng)的龍光地產(chǎn)上調(diào)銷售目標(biāo)24%。

雖然萬科也起家華南，而且正牢牢掌控深圳第一的市場(chǎng)份額，但其不提、更沒有上調(diào)銷售目標(biāo)。這與管理層所表示的重心轉(zhuǎn)向利潤(rùn)有關(guān)，也可以說關(guān)系不大，因?yàn)槔麧?rùn)率增加只是一系列動(dòng)作的結(jié)果。

其潛在的核心邏輯是，拓展多個(gè)渠道走貨盈利，不再僅依賴住宅銷售消化產(chǎn)能，這才是“做強(qiáng)”的本質(zhì)和保障。

新銷售模式

在萬科三季報(bào)里，兩組數(shù)據(jù)值得關(guān)注。不強(qiáng)調(diào)銷售額的萬科，拓地節(jié)奏并沒有減緩。前三季度，萬科累計(jì)新增50個(gè)項(xiàng)目，按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約788.2萬平方米，同比增長(zhǎng)89.8%。然而，向好的銷售業(yè)績(jī)，并沒有令萬科開工有大規(guī)模擴(kuò)大跡象。前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)新開工面積1398.2萬平方米，同比增長(zhǎng)僅2.3%。

一個(gè)合理的預(yù)測(cè)是，萬科不急于加工這些原料，其希望更成熟地培育出不同的產(chǎn)品形態(tài)，比如租房＋賣房。

近日，萬科重慶長(zhǎng)租公寓“租金抵房款，房款抵租金”活動(dòng)，引發(fā)業(yè)內(nèi)震動(dòng)。雖然證實(shí)外界解讀有誤，但其中蘊(yùn)含的創(chuàng)新思維不容小覷。

一個(gè)樓盤存在兩種產(chǎn)品，先推長(zhǎng)租公寓，再推可供銷售的住宅。事實(shí)上，是在傳統(tǒng)住宅銷售環(huán)節(jié)里，增加了“體驗(yàn)”功能。房屋，或許是中國(guó)人所消費(fèi)的最貴產(chǎn)品，需要極其慎重。然而，購買前，很少有人能試用這款產(chǎn)品，更多人只看見了一張圖紙就達(dá)成交易。

萬科的做法是，在重慶西九項(xiàng)目里，推出135套房源出租，完成招租指標(biāo)后，停止招租，剩余房源預(yù)留給萬科西九二期住宅業(yè)主租住，購房業(yè)主可以“房款抵租金”。

“租金抵房款”＋租客背景篩選的打法，使得長(zhǎng)租項(xiàng)目除了能夠收取租金，還能為住宅銷售項(xiàng)目提前鎖定客戶。

借路資產(chǎn)證券化

針對(duì)傳言，萬科表示，現(xiàn)在沒有先租后售的規(guī)劃和項(xiàng)目，不過，不排除未來探索住宅本身“租售并舉”“先租后售”等新業(yè)務(wù)模式。

能否順利推行這樣的業(yè)務(wù)模式，關(guān)鍵要看現(xiàn)金流。如果將快周轉(zhuǎn)的住宅銷售，改為先租后售，將極大地挑戰(zhàn)萬科現(xiàn)有盈利模式。畢竟萬科的看家本事是在標(biāo)準(zhǔn)化體系里，快速大規(guī)模復(fù)制產(chǎn)品，不捂盤，然后迅速回流現(xiàn)金，從而賺取利潤(rùn)。

更何況，在最近的案例里，只有香港推出了類似先租后售的置安心計(jì)劃。對(duì)于民企萬科而言，“先租后售”在某種意義上類似于重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目。

萬科給自己商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的退出路徑是什么呢？資產(chǎn)證券化。用證券化為項(xiàng)目獲取流動(dòng)性，將沉淀在項(xiàng)目里的資金解放出來。

如果萬科未來推行“先租后售”，將很有可能把住宅項(xiàng)目打包上市，以平衡現(xiàn)金流，然后再通過租客以及購房者支付的租金和資產(chǎn)增值部分，回饋投資者。

在資產(chǎn)證券化的道路上，萬科已有試水。今年6月，萬科發(fā)行國(guó)內(nèi)首只獲批的公募REITs基金——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金。

改變拿地思路

資產(chǎn)證券化，除了能為萬科的住宅、商業(yè)項(xiàng)目提供保障，還能拓展拿地思路。

其實(shí)，現(xiàn)在很多地方政府并不愿意再將土地以住宅的形式推出。比如前不久剛出臺(tái)的海南地產(chǎn)新政，即已嚴(yán)控住宅項(xiàng)目的審批。而且，住宅性質(zhì)的土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，近期北京已出現(xiàn)多宗高溢價(jià)土地拍賣。萬科自己的研究也顯示，內(nèi)地一線城市土地成本占房?jī)r(jià)的比例達(dá)到60%以上，與香港等地不遑多讓。

上馬物流地產(chǎn)，既是萬科消化產(chǎn)能的方式，也是應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)變化的對(duì)策。

截至目前，萬科已撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，改成立萬科物流地產(chǎn)公司，累計(jì)在貴陽、武漢、上海、沈陽、長(zhǎng)沙、成都和杭州獲取了7個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，儲(chǔ)備建面達(dá)到49.0萬平方米。

值得注意的是，美國(guó)黑石集團(tuán)是萬科子公司的股東之一。黑石集團(tuán)的業(yè)務(wù)有股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)基金等。

如果萬科能夠借助黑石集團(tuán)，將旗下物流項(xiàng)目進(jìn)行基金運(yùn)作，自己成為GP（普通合伙人），保留運(yùn)營(yíng)權(quán)，同時(shí)得到管理費(fèi)用和基金分紅，固然好。如果不能，萬科還可以自己嘗試以資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

根據(jù)戴德梁行研究，長(zhǎng)期看，物流地產(chǎn)土地獲取價(jià)格較低，未來增值的空間較大。短期內(nèi)，客源穩(wěn)定，租金回報(bào)可觀，出租的年回報(bào)率可達(dá)8%～12%，遠(yuǎn)高于商業(yè)、住宅項(xiàng)目5%以下的租金回報(bào)。