住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的機(jī)會(huì)已經(jīng)從過去十年的趨勢性機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。在趨勢性機(jī)會(huì)下，只要進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)都能賺錢，但未來房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化能力、創(chuàng)新能力是真正能夠在市場上站穩(wěn)腳跟的根本所在。

與之觀點(diǎn)類似的人不在少數(shù)，中南控股集團(tuán)董事、中南城市建設(shè)投資有限公司總裁陳小平就是其中之一。

在陳小平眼中，對房企而言，這是一個(gè)“熊”來了的時(shí)代。

他很喜歡講一個(gè)故事：如果把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)比作一片森林，所有的開發(fā)企業(yè)都是森林中的旅行者。在過去，旅行者無論走得快還是走得慢，大家都很安全，并且收獲頗豐。突然有一天，森林里出現(xiàn)了熊，所有人都跑了起來。那些沒有把鞋帶系緊、甚至連鞋都沒穿的企業(yè)就將面臨著被熊吃掉的危險(xiǎn)；而這時(shí)候，那個(gè)蹲下去綁鞋帶的人只要能跑得比同伴快，就有生存的機(jī)會(huì)。

“行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)迫在眉睫，兼并、整合、重組、淘汰，不同的企業(yè)面臨不同的命運(yùn)。對于做好了準(zhǔn)備的企業(yè)，只要基本功過硬，未來15年在房地產(chǎn)行業(yè)依然大有可為。”陳小平說。

“彎道超車”的機(jī)會(huì)來臨

與十年前大量企業(yè)盲目涌入不同的是，如今的房地產(chǎn)行業(yè)有一大波企業(yè)正在離場。僅最近兩年，就已有證大置業(yè)、萊茵置業(yè)、華麗家族、浙江廣廈等企業(yè)選擇置出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或宣布退出房地產(chǎn)市場，謀求轉(zhuǎn)型。與此同時(shí)，行業(yè)的潛在退出者也不在少數(shù)。

陳小平認(rèn)為，隨著行業(yè)的成熟度不斷提高，消費(fèi)者日漸理性，屬于房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已經(jīng)到來。已經(jīng)可以觀察到行業(yè)的集中度在不斷提高，但與此同時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)市場的總銷售額仍保持比較平穩(wěn)，這就說明房地產(chǎn)業(yè)正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化。不具競爭力的企業(yè)在退出市場，而優(yōu)秀的企業(yè)還在不斷擴(kuò)張。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1~10月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)人民幣7.880萬億元，同比僅增2.0%，為2009年2月以來最低水平。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積僅為1.78億平方米，較去年同期（2.70億平方米）顯著減少。

有人說，對房地產(chǎn)而言，已經(jīng)從適宜快速擴(kuò)張的增量時(shí)代過渡到了存量時(shí)代。但在陳小平看來，對企業(yè)來說，任何時(shí)候都應(yīng)當(dāng)把握機(jī)會(huì)快速發(fā)展，尤其在行業(yè)環(huán)境發(fā)生重大改變、壓力陡增的情況下，反而孕育了更多的機(jī)會(huì)。

“眾所周知，在F1方程式比賽中，直道超車比彎道超車的難度更大。相同的道理，在行業(yè)廝殺的時(shí)候，優(yōu)秀的企業(yè)才會(huì)脫穎而出?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)正是到了一個(gè)結(jié)構(gòu)分化、企業(yè)分化的關(guān)口，只要抓住機(jī)會(huì)就會(huì)快速發(fā)展，抓不住機(jī)會(huì)的就被淘汰?，F(xiàn)在這個(gè)階段，對房企來說，要么發(fā)展，要么死亡，沒有第三個(gè)選擇?！?/p>

陳小平深刻地感覺到，對于中南房產(chǎn)而言，這個(gè)“超車”的機(jī)會(huì)正在來臨。在過去的開發(fā)中，中南建設(shè)一直以來有一個(gè)“數(shù)一數(shù)二”戰(zhàn)略，即一旦進(jìn)入一個(gè)區(qū)域就要成為該區(qū)域內(nèi)市場占有率前兩位的開發(fā)企業(yè)。即便是在競爭激烈的一二線城市，中南也依然要求旗下的項(xiàng)目可以做到在3~5公里的直徑范圍內(nèi)，成為更具競爭力的樓盤。

2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜顯示，中南集團(tuán)憑借207億元的銷售額位列全國第36名?！拔覀兊哪繕?biāo)是進(jìn)入第一方陣，未來有一天中南會(huì)進(jìn)入前20名、前10名，提出這個(gè)目標(biāo)我們就有信心實(shí)現(xiàn)?！标愋∑奖硎?。

練好基本功的開發(fā)商才能存活

陳小平過去曾多次在不同的公開場合提及，目前房地產(chǎn)發(fā)展只有兩條出路，一是升級，二是轉(zhuǎn)型。

目前，談轉(zhuǎn)型已經(jīng)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最熱門的議題。2014年下半年以來，全國品牌房企開始集中嘗試“跨界”轉(zhuǎn)型，以期實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身?！暗禺a(chǎn)+X”模式吸引了整個(gè)房地產(chǎn)市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的眼球。如互聯(lián)網(wǎng)、養(yǎng)老、商業(yè)服務(wù)、智能家居、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)金融等諸多領(lǐng)域都開始出現(xiàn)房企介入的身影。

但陳小平認(rèn)為，一方面要尋找轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，尋找一些新的空間，做一些新的嘗試，為今后的發(fā)展尋找潛在的戰(zhàn)略增長點(diǎn)。另一個(gè)方面，不管怎么轉(zhuǎn)型，作為房地產(chǎn)企業(yè)主業(yè)是要加強(qiáng)的，這是房地產(chǎn)與轉(zhuǎn)型之間的關(guān)系。

“作為中南來講，我們肯定是要夯實(shí)基本功，在此基礎(chǔ)上，需找到未來構(gòu)成新的增長點(diǎn)的業(yè)務(wù)。”他認(rèn)為，房企的基本功體現(xiàn)在三個(gè)方面：產(chǎn)品及服務(wù)的價(jià)值、成本以及運(yùn)營能力。

“業(yè)主為什么要買你的房子，吸引力來源于產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值；對業(yè)主來說，他們看中的是性價(jià)比，也就是價(jià)值除以價(jià)格，價(jià)格的背后是成本；我們要想辦法把價(jià)值做大、把成本做小，這就依靠公司背后的運(yùn)營體系和能力。在如今的行業(yè)背景下，作為企業(yè)這三個(gè)方面都需要升級?！标愋∑秸f。

2015年對中南建設(shè)來說正是轉(zhuǎn)型升級過程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。今年，中南建設(shè)提出并踐行“5U+價(jià)值地產(chǎn)戰(zhàn)略”，5U+涵蓋了優(yōu)健康、優(yōu)綠色、優(yōu)生活、優(yōu)智慧、優(yōu)品質(zhì)5大主題內(nèi)容，正式開啟了中南的品質(zhì)居住時(shí)代。

陳小平表示，當(dāng)下以及未來中國購房群體的主力人群，逐漸由70后、80后過渡到90后。而90后這一代人的消費(fèi)習(xí)慣、生活需求相比上一代人已經(jīng)有了很大地改變。作為開發(fā)企業(yè)如何準(zhǔn)確定位并滿足90后的需求顯得至關(guān)重要。

“5U+價(jià)值地產(chǎn)戰(zhàn)略”中有相當(dāng)一部分內(nèi)容正是在此基礎(chǔ)上提出的。例如，為了適應(yīng)年輕人“懶人經(jīng)濟(jì)”的需求，中南建設(shè)在多個(gè)項(xiàng)目中推出了郵包驛站、用心小灶、打造社區(qū)商圈等服務(wù)，滿足業(yè)主不愿出門的“宅”需求。

為了更好地對接市場和消費(fèi)者，中南成立了專門的產(chǎn)品開發(fā)研究中心來為新興的市場需求把脈。在這個(gè)研究中心，研究人員們的課題大到如何通過戶型設(shè)計(jì)、景觀綠化提升業(yè)主的居住體驗(yàn)，小到一個(gè)家庭需要擺放多少雙鞋，從而設(shè)計(jì)出與之匹配的儲(chǔ)物空間。

陳小平認(rèn)為，開發(fā)商在提升產(chǎn)品質(zhì)量的過程中必須要建立一套衡量標(biāo)準(zhǔn)，這樣才有利于規(guī)范化生產(chǎn)。譬如，在“優(yōu)健康”環(huán)節(jié)，中南就提出在戶型設(shè)計(jì)上，通過專業(yè)的設(shè)計(jì)保障業(yè)主享受到的陽光能比國家的標(biāo)準(zhǔn)多出20%；在空氣流通的衡量指標(biāo)上，要求在住宅任何房間的任何位置，空氣流通所需時(shí)間不超過180秒，每一口空氣從室外進(jìn)來到被業(yè)主吸入的時(shí)間不超過3分鐘。

提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)也對企業(yè)成本控制能力提出了更高的要求。于是，近幾年中南在加快在建工程周期和銷售中周期以及提高中小盤占比方面做出了積極的嘗試和努力。

為了加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，中南建設(shè)建立了“三先六快”的體系，即在項(xiàng)目操作環(huán)節(jié)“先獲取土地信息”，“先進(jìn)行市場研判”，“先準(zhǔn)備招投標(biāo)”，最快實(shí)現(xiàn)與政府相關(guān)部門的對接，把大部分工作前置，再“加快規(guī)劃設(shè)計(jì)、人員配置、報(bào)批報(bào)建、招標(biāo)采購、工程建設(shè)、營銷推廣”等。而在這背后是企業(yè)高度精細(xì)化的成本管理和高度協(xié)調(diào)的運(yùn)營管理能力的彰顯。

據(jù)陳小平透露，目前中南建設(shè)已經(jīng)把拿地到銷售的時(shí)間控制在六個(gè)月左右，相比之下，行業(yè)內(nèi)的多數(shù)企業(yè)這一周轉(zhuǎn)時(shí)間在九個(gè)月左右。

雞蛋不能放在一個(gè)籃子里

曾經(jīng)，當(dāng)萬科、綠地在千億房企的競爭中激戰(zhàn)正酣之時(shí)，中南建設(shè)以造城者的姿態(tài)，手執(zhí)新興城市綜合運(yùn)營商的大旗，闖入人們視野。過去十年，中南建設(shè)憑借其所擅長的大盤開發(fā)模式在三四線城市的“造城運(yùn)動(dòng)”中，獲得了大量的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的迅速擴(kuò)張。

所謂的大盤開發(fā)模式，即配合政府的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局，以代建換地。這一模式最大的優(yōu)勢是幫助企業(yè)將土地成本控制在較低的水平。據(jù)中南集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，2013年中南建設(shè)項(xiàng)目平均樓面價(jià)為1290元/平方米，2014年上半年，平均樓面價(jià)為1463元/平方米。

中南建設(shè)之所以能將大盤開發(fā)運(yùn)用得如此嫻熟，有賴于集團(tuán)全產(chǎn)業(yè)鏈的模式。中南建設(shè)能夠支撐從一級開發(fā)到建筑，到地鐵、交通路網(wǎng)、工民建、安裝、裝飾等，再到后期的酒店和商業(yè)的運(yùn)營，能為當(dāng)?shù)卣峁┮粩堊拥慕鉀Q方案和系統(tǒng)的投入方案。

陳小平表示，大盤開發(fā)模式出現(xiàn)于相對特定的背景之下，在三四線城市快速的城市化進(jìn)程當(dāng)中，這一套模式對支撐中南過去多年的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。

由于過去幾年，三四線城市的土地過快的增量供應(yīng)，造成城市商品房過剩?！叭齑妗钡碾y題正在三四線城市加劇。研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，一線城市存量房去化周期為14個(gè)月，存量土地去化周期為1.5年；二線城市存量房去化周期在22個(gè)月，存量土地為3年；三四線城市存量房去化周期達(dá)到48個(gè)月，存量土地則高達(dá)五年。

顯然，在這一背景下，大盤開發(fā)模式開發(fā)周期長、周轉(zhuǎn)緩慢的缺陷被進(jìn)一步放大了。陳小平表示，純粹的大盤開發(fā)不足以支撐中南未來一兩年的發(fā)展，現(xiàn)在公司采用的是大小盤并重的開發(fā)模式。

陳小平說：“在具備條件的情況下，我們還是會(huì)開發(fā)一些大盤。大盤有它的優(yōu)勢，同時(shí)我們也會(huì)逐步加大中小盤的比例。中小盤的優(yōu)勢在于投資回收期比較短，可以實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠。在當(dāng)下周轉(zhuǎn)速度的快慢對房企至關(guān)重要?！?/p>

近來，過去只專注于三四線城市開發(fā)的中南也逐漸在一二線城市的土拍市場上活躍了起來。公開資料顯示，2014年以來，中南建設(shè)已經(jīng)先后進(jìn)駐南京、蘇州等二線城市。今年10月，中南建設(shè)更是競得了上海奉賢南橋新城的地塊，這被視作集團(tuán)進(jìn)軍一線城市的信號。

不僅中南如此，以小城市開發(fā)著稱的房企碧桂園也在今年于北京、廣州、上海等地高調(diào)拿地，宣布正式參與一線城市的開發(fā)競爭。事實(shí)上，進(jìn)駐一二線城市是從去年下半年開始房地產(chǎn)行業(yè)的共識。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一線城市的資源壟斷性及人口導(dǎo)入性，使得在政策寬松的情況下，房企進(jìn)駐的風(fēng)險(xiǎn)比其他城市要小，同時(shí)購買人群的價(jià)格承受能力也更強(qiáng)。

陳小平表示，對企業(yè)來講，雞蛋不能放在同一個(gè)籃子里。中南進(jìn)駐一二線城市更多地是出于平衡風(fēng)險(xiǎn)、管控風(fēng)險(xiǎn)的考慮?！艾F(xiàn)在就是要把我們的目標(biāo)市場做一些分?jǐn)?，三四線城市做一些優(yōu)化，一二線城市逐步加大比重，通過一二線城市的市場來穩(wěn)定三四線城市可能帶來的危機(jī)。”

同時(shí)陳小平也認(rèn)為，三四線城市同樣在面臨分化，一些好的小城市同樣存在機(jī)會(huì)，房企需要有更好的甄別和選擇的能力。中南最終是要實(shí)現(xiàn)一二線城市和三四線城市均衡布局的目標(biāo)，并不是要全面收縮三四線業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到一二線。

“你不知道哪一天又會(huì)說房地產(chǎn)市場要宏觀調(diào)控了，一線城市的市場對于調(diào)控的反應(yīng)會(huì)更加敏感，到那時(shí)我們可能又要靠三四線城市的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力來平衡一二線城市遇到的問題。”陳小平說。