每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

“橫向跨界，縱向延伸?！边@是2014年以來一、二線典型房企針對(duì)樓市轉(zhuǎn)型所采取的“絕地反擊”謀略。過去的黃金十年，“重資產(chǎn)”策略為其賺得盆滿缽滿，如今房企學(xué)會(huì)變“輕”才有新出路。

作為新一線房企的典型代表，以藍(lán)光地產(chǎn)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦的A股上市公司藍(lán)光發(fā)展（600466，SH）已交出了一張帶有鮮明“新藍(lán)光”特色的轉(zhuǎn)型路線圖。藍(lán)光發(fā)展悄然啟動(dòng)了“人居藍(lán)光+生命藍(lán)光”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，藍(lán)光地產(chǎn)正是承載“人居藍(lán)光”這一構(gòu)想的核心平臺(tái)。

11月10日，藍(lán)光發(fā)展副董事長(zhǎng)兼總裁張志成在藍(lán)光集團(tuán)總部接受記者專訪時(shí)表示：“當(dāng)前只會(huì)賣樓的公司肯定不是一家有前途的公司，但如果連賣樓的生意都做不好，無疑是一家沒有生命力的公司。”

按照“人居藍(lán)光”的新理念，藍(lán)光發(fā)展將加速產(chǎn)品戰(zhàn)略上的改善化轉(zhuǎn)型，大資管化嘉寶物業(yè)落地與社區(qū)商業(yè)特色創(chuàng)新等，意在構(gòu)建“人居藍(lán)光”戰(zhàn)略組合。

“雙輪驅(qū)動(dòng)”要領(lǐng)是轉(zhuǎn)型+創(chuàng)新

今年4月份，藍(lán)光發(fā)展成功借殼上市，為其進(jìn)一步發(fā)展奠定了雄厚的資本基礎(chǔ)。今年5月，完成22億元定向增發(fā)后，藍(lán)光發(fā)展40億中期票據(jù)工具也于近期獲準(zhǔn)注冊(cè)。外界普遍認(rèn)為，自今年上市以來，藍(lán)光頻頻施展資本騰挪術(shù)，為其在房地產(chǎn)開發(fā)、3D生物打印、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等板塊均取得重大突破，奠定了良好的戰(zhàn)略儲(chǔ)備。

據(jù)張志成透露，近期藍(lán)光發(fā)行的40億中期票據(jù)，對(duì)外發(fā)行利息在7%以下。對(duì)比同等規(guī)模企業(yè)通過信托基金融資成本大多數(shù)均在10%以上，融資優(yōu)勢(shì)不言而喻。此外，中期票據(jù)期限為三年到五年，通過融資對(duì)原有債務(wù)進(jìn)行置換，實(shí)際上增厚了上市公司的融資儲(chǔ)備，攤薄了融資成本。

藍(lán)光發(fā)展三季報(bào)顯示，今年1~9月，藍(lán)光發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入68.05億元，同比增加180.98%。第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入32.95億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2.91億元，其中凈利潤(rùn)同比增加85.17%。比較藍(lán)光發(fā)展半年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其收入提升2倍，利潤(rùn)增長(zhǎng)1倍，盈利能力顯示出明顯上升趨勢(shì)。因上市房企一般于第四季度大量結(jié)轉(zhuǎn)全年利潤(rùn)，藍(lán)光第四季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有望實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。

如今，藍(lán)光發(fā)展“人居藍(lán)光+生命藍(lán)光”雙引擎戰(zhàn)略也順利地浮出了水面?！吧{(lán)光”是指“3D生物打印+生物醫(yī)藥”，“人居藍(lán)光”則是指“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)+房地產(chǎn)”。

張志成表示，“‘雙輪驅(qū)動(dòng)’戰(zhàn)略布局已階段性完成，接下來會(huì)繼續(xù)加大對(duì)3D生物打印技術(shù)的研發(fā)與投入，借‘生活家商業(yè)模式’推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)改善型住宅產(chǎn)品的開發(fā)與研究?！?/p>

11月25日，藍(lán)光發(fā)展旗下全資子公司藍(lán)光英諾成功發(fā)布了全球首創(chuàng)的3D生物血管打印機(jī)，讓外界特別是資本市場(chǎng)對(duì)藍(lán)光發(fā)展的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)板塊有了充分認(rèn)知，并取得前者的極大認(rèn)同。自此，3D生物打印+再生醫(yī)學(xué)+精準(zhǔn)醫(yī)療+傳統(tǒng)生物醫(yī)藥，并稱為雙輪驅(qū)動(dòng)下的“生命藍(lán)光”。

而在“人居藍(lán)光”一側(cè)，聚焦于傳統(tǒng)主業(yè)房地產(chǎn)方面，張志成表示：2014年開始藍(lán)光地產(chǎn)從產(chǎn)品線上做了調(diào)整，從剛需產(chǎn)品向改善型產(chǎn)品調(diào)整，在產(chǎn)品線上設(shè)計(jì)了A、B、C、D四條線。

眾所周知，2012年開始藍(lán)光地產(chǎn)以COCO系產(chǎn)品拓張全國(guó)市場(chǎng)，有“剛需王”的稱號(hào)，在全國(guó)各地所向披靡，尤其是其高周轉(zhuǎn)模式為業(yè)內(nèi)稱道。如今，藍(lán)光地產(chǎn)宣布轉(zhuǎn)戰(zhàn)改善型市場(chǎng)，但面對(duì)樓市眾多老牌改善型房企，藍(lán)光何以占據(jù)一席之地？

張志成解釋說，“藍(lán)光做改善產(chǎn)品，選擇了一條差異化的路徑，聚焦在約占改善類總需求35%的產(chǎn)品端，大量是首次改善和再次改善，以及一些高端改善。而剛需產(chǎn)品并不是不做，而是視其城市、地塊、市場(chǎng)需求，有選擇性地搭配做一些剛需類產(chǎn)品。”

今年10月份，藍(lán)光地產(chǎn)正式亮相了首個(gè)改善型“雍錦系”及首個(gè)試水項(xiàng)目“藍(lán)光·雍錦閣”，這是“雍錦系”城市豪宅系列產(chǎn)品。轉(zhuǎn)型做改善型，是否就意味著不再堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)模式？

對(duì)此，張志成表示，“今年初，我們提出了‘高周轉(zhuǎn)2.0’，即‘周轉(zhuǎn)×中高利潤(rùn)’，這是基于我們對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷，對(duì)市場(chǎng)主力產(chǎn)品的把握，特別藍(lán)光發(fā)展上市以后，在提高盈利能力和股東收益等綜合考量下，通過向改善線轉(zhuǎn)型的整體產(chǎn)品戰(zhàn)略來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)提升，增強(qiáng)上市公司盈利能力?！?/p>

事實(shí)上，除了市場(chǎng)與政策導(dǎo)向外，這也是上市房企對(duì)項(xiàng)目平均投資回報(bào)率的要求?！皟H僅是高周轉(zhuǎn)和銷售高增長(zhǎng)，并不能讓投資者滿意?！叭绻麧?rùn)的增長(zhǎng)，不能跑贏銷售規(guī)模的增長(zhǎng)，股價(jià)就可能出現(xiàn)下跌?！彼硎荆跋鄬?duì)應(yīng)地，如果核心利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度超過了營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)規(guī)模，則被機(jī)構(gòu)認(rèn)為很有可能是毛利觸底反彈的信號(hào)，股價(jià)因此可能出現(xiàn)一波上揚(yáng)行情。”

因此，資本市場(chǎng)對(duì)上市房企規(guī)?；c利潤(rùn)率的平衡術(shù)提出更高要求，藍(lán)光發(fā)展也并不例外——據(jù)藍(lán)光內(nèi)部人士透露，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后，藍(lán)光更注重提升項(xiàng)目溢價(jià)，優(yōu)化利潤(rùn)率，增強(qiáng)上市公司盈利能力。張志成表示，這對(duì)藍(lán)光發(fā)展的資本運(yùn)作能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、城市布局能力都將是更高的要求。

策略性拿地布局 深耕一二線城市

據(jù)公開報(bào)告顯示，10月20日藍(lán)光發(fā)展為其全資子公司四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司5億元貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。記者查閱藍(lán)光發(fā)展相關(guān)公告發(fā)現(xiàn)，為了滿足各地項(xiàng)目開發(fā)資金需求，在今年10月以前，藍(lán)光和駿向蘇州、成都、南充、云南等地公司（項(xiàng)目）增資超過20億元。而藍(lán)光改善型產(chǎn)品雍錦系在成都面世后，也將陸續(xù)于合肥、長(zhǎng)沙等地亮相。

張志成表示，隨著產(chǎn)品重心的轉(zhuǎn)移，藍(lán)光地產(chǎn)板塊的布局城市會(huì)更加清晰。今后主要發(fā)力目標(biāo)將是以省會(huì)為主的一二線城市?！霸诋?dāng)下階段，像萬科一些領(lǐng)跑型房企仍在積極獲取土地資源，藍(lán)光未來和他們一樣，也選擇會(huì)有節(jié)奏、有策略、多途徑獲取方式積極拿地，但我們不會(huì)因?yàn)閮H僅為了追逐規(guī)模化而去進(jìn)入一些城市?！睋?jù)張志成透露，藍(lán)光目前對(duì)擬進(jìn)入城市的參數(shù)指標(biāo)進(jìn)行了清晰的劃分，包括城市人口凈流入量，全國(guó)房企進(jìn)入情況等，對(duì)于新進(jìn)城市將更加謹(jǐn)慎的研判?！皩?duì)于有較好發(fā)展基礎(chǔ)的城市，我們會(huì)繼續(xù)深耕，未來布局重心肯定會(huì)愈加集中?！?/p>

截至2015年，藍(lán)光地產(chǎn)已進(jìn)駐全國(guó)近20個(gè)城市，涵蓋了包括“以成都、西安為中心的成都區(qū)域”、“以武漢、合肥、長(zhǎng)沙為中心的華中區(qū)域”、“以北京、青島為中心的環(huán)渤海區(qū)域”、“以重慶、昆明為中心的滇渝區(qū)域”、“以上海、蘇州為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域”五大區(qū)域。

前不久，藍(lán)光發(fā)展策略性收購(gòu)了另一上市房企美好集團(tuán)位于武漢市長(zhǎng)豐村的一個(gè)上百畝的城中村改造地塊，折合樓面地價(jià)僅4100元/平方米。正是基于上述土地資源獲取策略的產(chǎn)物。

商業(yè)地產(chǎn)重裝上陣 五大產(chǎn)品線相繼成型

今年10月中旬，藍(lán)光發(fā)展旗下的藍(lán)光商業(yè)集團(tuán)在成都成功舉辦了以“站在未來·思考現(xiàn)在”為主題的“2015藍(lán)光商業(yè)年會(huì)暨合作峰會(huì)”。

會(huì)上，藍(lán)光商業(yè)集團(tuán)首次發(fā)布了五大商業(yè)產(chǎn)品線，包括以COCO·MALL為代表的社區(qū)購(gòu)物中心、以“耍街”為代表的街區(qū)商業(yè)、以原創(chuàng)水果主題樂園為代表的文化創(chuàng)意樂園、以峨眉山安娜塔拉為代表的星級(jí)酒店及以昆明昆侖中心為代表的精品寫字樓。

“藍(lán)光是做商業(yè)起家的，成都東大街、西大街一條街兩三百米，我們有七八個(gè)項(xiàng)目，非常密集的，主要做貼近大眾的商業(yè)，不做什么‘大盒子’（城市綜合體）這種，一開始我們商業(yè)定位街區(qū)，走差異化道路，強(qiáng)調(diào)后期造活、運(yùn)營(yíng)，在城市最核心區(qū)做街區(qū)商業(yè)是比較成功的?！睆堉境烧f，藍(lán)光從未放棄商業(yè)地產(chǎn)，只是比重發(fā)生了變化，實(shí)際上現(xiàn)在藍(lán)光的商業(yè)體量并不小，在全國(guó)做的商業(yè)街已近二十條。談到藍(lán)光商業(yè)運(yùn)營(yíng)，張志成說，“商業(yè)地產(chǎn)成功與否考驗(yàn)的是后期的造活能力和運(yùn)營(yíng)能力，商業(yè)街包括社區(qū)兩三萬平方米的‘小盒子’，小盒子裝的不再是以前的東西，我們會(huì)把旅游的東西引入其中，讓它更加親近社區(qū)，更有吸引力、生命力。在蘇州、無錫、青島等外地的藍(lán)光商業(yè)街，我們把四川優(yōu)越的文化元素融入進(jìn)去了，把成都聞名中國(guó)的休閑文化轉(zhuǎn)化為業(yè)態(tài)的安排，開街后效果非常好?！?/p>

實(shí)際上，像綠地、萬科、龍湖等一線龍頭房企也是如此。隨著商業(yè)板塊發(fā)展壯大，房企需要將商業(yè)資產(chǎn)作相對(duì)獨(dú)立的集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)。

“為此，藍(lán)光商業(yè)集團(tuán)組建300多人的團(tuán)隊(duì)，很大比例的人才是專事商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、策劃經(jīng)驗(yàn)，尤其是懂前期商業(yè)規(guī)劃的人才在商業(yè)團(tuán)隊(duì)中占主流，商業(yè)關(guān)鍵在于后期運(yùn)營(yíng)，為此我們會(huì)選擇與一些基金進(jìn)行戰(zhàn)略合作，比如此前與萬科曾有過相關(guān)合作的東方藏山。”張志成介紹說，按照合作協(xié)議，東方藏山與藍(lán)光原則上將以前者以作為基金管理人發(fā)起房地產(chǎn)投資基金，投資于雙方共同認(rèn)可的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過靈活采取股權(quán)或債權(quán)投資等模式，合作參與項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、資產(chǎn)收購(gòu)等具體事務(wù)。上述合作范圍內(nèi)，東方藏山計(jì)劃在2015年到2016年向藍(lán)光投資50億元。

沖刺新三板 逐鹿現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

“雙11”當(dāng)天，藍(lán)光發(fā)展旗下的嘉寶集團(tuán)旗下“生活家體驗(yàn)中心”在藍(lán)光·御府花都項(xiàng)目正式落地，這是嘉寶生活家APP第一個(gè)線下體驗(yàn)實(shí)體店。

今年8月份，藍(lán)光發(fā)展披露公告稱，公司擬分拆旗下的嘉寶集團(tuán)啟動(dòng)公司股份制改造并沖刺新三板掛牌，如今其已進(jìn)入新三板系統(tǒng)在審企業(yè)名單之列。

張志成表示，嘉寶掛牌新三板計(jì)劃已久，目前已完成股份制改造，此前發(fā)布的“嘉寶生活家服務(wù)體系”已經(jīng)獲得資本市場(chǎng)廣泛關(guān)注，不少有意進(jìn)軍社區(qū)服務(wù)O2O市場(chǎng)的企業(yè)前來尋求合作。

今年7月5日，嘉寶集團(tuán)正式發(fā)布了涵蓋“物業(yè)服務(wù)O2O生態(tài)圈、社區(qū)生活服務(wù)O2O生態(tài)圈、嘉寶數(shù)據(jù)云”三大系統(tǒng)的“生活家服務(wù)體系”。此次恰逢“雙11”借機(jī)推出“生活家體驗(yàn)中心”，被業(yè)界認(rèn)為不僅是對(duì)社區(qū)生活服務(wù)用戶體驗(yàn)的再升級(jí)，更是整合商家資源實(shí)現(xiàn)用戶消費(fèi)升級(jí)、平臺(tái)價(jià)值最大化的體現(xiàn)。

上個(gè)月下旬，嘉寶集團(tuán)與京東集團(tuán)在京簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在社區(qū)生活服務(wù)領(lǐng)域達(dá)成合作意向，雙方將以社區(qū)O2O為核心，有意于在社區(qū)消費(fèi)大數(shù)據(jù)分析、社區(qū)物流配送、社區(qū)金融、智能家居等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)合作。

張志成表示，“京東有線上的優(yōu)勢(shì)，實(shí)際上其也在全國(guó)找好的合作伙伴，而國(guó)內(nèi)一些知名電商互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)我們有很多溝通，最終選定京東簽定這個(gè)戰(zhàn)略。京東線上的優(yōu)勢(shì)和我們線下優(yōu)勢(shì)構(gòu)建并形成這種關(guān)系，未來相互依托去發(fā)展我們這塊業(yè)務(wù)?！?/p>

上個(gè)月底，嘉寶集團(tuán)與四川悅?cè)A置地強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，正式簽署了“生活家聯(lián)盟”戰(zhàn)略合作協(xié)議。截至目前，嘉寶“生活家聯(lián)盟”已成功吸引了悅?cè)A置地、金房物業(yè)、中能物業(yè)、廣澤物業(yè)等多家成都物業(yè)企業(yè)，“生活家聯(lián)盟”布局在成都初顯規(guī)模。

張志成說，“我們線下做大客戶基數(shù)，利用生活家這個(gè)軟件系統(tǒng)，然后生活家聯(lián)盟成員企業(yè)去使用，去步入。一 開始大家擔(dān)心會(huì)不會(huì)搶我地盤，這些問題上很多物業(yè)公司一起討論后形成共識(shí)，實(shí)際上現(xiàn)在這個(gè)事情往后還有深度內(nèi)容?？蛻艋鶖?shù)做到了，社區(qū)最后100米內(nèi)容豐富了，也是未來往這個(gè)方面創(chuàng)新的方向?！?/p>

目前，嘉寶集團(tuán)受托物業(yè)管理面積逾2200萬平方米，擁有兩家“國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)”公司，在今年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)最新實(shí)力排名中位居第18位，品牌價(jià)值名列西部前列。

值得一提的是，嘉寶集團(tuán)三大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變也浮出水面。具體來看，其一，它從物業(yè)資產(chǎn)管理向物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變；其二，它從物業(yè)資產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)到產(chǎn)業(yè)鏈全周期經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變；其三，它從傳統(tǒng)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)到物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)+金融的模式轉(zhuǎn)變。

張志成表示，目前嘉寶集團(tuán)已經(jīng)形成了“社區(qū)電子商務(wù)O2O生態(tài)圈、社區(qū)生活服務(wù)O2O生態(tài)圈、生活家數(shù)據(jù)云”在內(nèi)的清晰戰(zhàn)略。嘉寶生活家APP2.0版本（含業(yè)主APP、商家APP、員工APP)也將于本月同時(shí)上線。

“這兩大生態(tài)圈中，業(yè)主、商戶與物業(yè)服務(wù)公司三方共生共存，依靠‘生活家數(shù)據(jù)云’對(duì)關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)的分析結(jié)果，嘉寶能斷優(yōu)化所提供的服務(wù)，整個(gè)體系隨之形成閉環(huán)，運(yùn)營(yíng)效果螺旋式上升?！睆堉境裳a(bǔ)充說。

從以往業(yè)績(jī)來看，物業(yè)管理收入僅僅占嘉寶集團(tuán)的營(yíng)收的30%左右，除了打理主業(yè)資產(chǎn)外，嘉寶的核心價(jià)值已經(jīng)能在非主業(yè)（社區(qū)增值服務(wù)）營(yíng)收上實(shí)現(xiàn)。張志成表示，掛牌新三板后，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)的營(yíng)收比差距還將進(jìn)一步拉大?！半S著管理面積不斷擴(kuò)大，‘生活家’商業(yè)模式的延展性不斷增強(qiáng)，社區(qū)增值服務(wù)的盈利點(diǎn)還將不斷顯現(xiàn)出來。”