每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

細(xì)數(shù)北京最近的房地產(chǎn)新聞，土地市場的熱度和風(fēng)頭，遠(yuǎn)蓋過樓市，為寒冬增添“一把火”。

近一個月來，北京土地市場，只要有合適的宅地放出，立馬就會遭到瘋搶。“買買買”成了土地市場的熱門詞匯，“面粉貴過面包”漸成常態(tài)。

但是近日，“華潤與招商局置地退地”的消息，被炒的火熱，還被解讀出各種信號意義，引發(fā)市場熱議。

高地價引發(fā)擔(dān)憂？

11月2日，華潤華僑城招商聯(lián)合體以總價83.4億元，現(xiàn)場競得“公共租賃住房”面積27000平方米的豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊(豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村、新宮村舊村改造項目第一期B組團(tuán)地塊)，溢價率為50%。經(jīng)測算，這塊地實際樓面價高達(dá)56000元/平方米。

但好景不長，據(jù)媒體報道，由于土地的最終價格超過了預(yù)算，華潤置地和招商局置地決定退出此前和華僑城聯(lián)合在北京83.4億元拿下的歷史上總價第三高的地塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別致電華潤、招商、華僑城三家公司的相關(guān)人士，但均未予置評。

雖然土地市場一片火熱，但諸多業(yè)內(nèi)人士仍直呼對北京土地市場“看不懂”。

11月19日，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)兩地塊拍賣落槌，國瑞地產(chǎn)以44.96億元總價，分別現(xiàn)場競價配建3.8萬/平方米、4.2萬/平方米的代價競得。業(yè)內(nèi)測算稱，兩地塊樓面價分別為3.65萬/平方米和4.3萬/平方米。

北京當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士在朋友圈寫到，“瘋了，瘋了，瘋了，這么個地方，樓面價4.3萬，邊上別墅賣3萬，都要跪著求客戶。（容積率）2.2的高層，你賣8萬，給誰?”

一位上市房企的高管表示，目前在北京拿高價地的企業(yè)都是勇敢的，因為中國房地產(chǎn)市場不可能像前幾年那樣暴漲了，在北京拿了“面粉比面包還貴”的地塊，靠拉長銷售周期，靠地塊配套的商業(yè)，靠非住宅的業(yè)態(tài)是折騰不出利潤的。

市場有觀點說，如果老“地王”周邊又出了單價更高的地塊，老“地王”被視為“解套”。一位熟知市場的人士說，“解什么套？購房者對價格不認(rèn)可，不會出手。”

就在11月23日，石景山交通樞紐M、N地塊獲得房企競相搶奪，開拍前已經(jīng)有9次網(wǎng)上報價，現(xiàn)場又經(jīng)過96輪激烈競價，最終以35.4億元被華遠(yuǎn)地產(chǎn)奪得，樓面價格為28697元/平方米，只比石景山區(qū)2015年整體商辦市場34175元/平方米的成交均價低了4522元/平方米。

聯(lián)合體拿地存在“不確定”因素

高價地讓房企抱團(tuán)取暖成為常見現(xiàn)象，縱觀北京土地市場，聯(lián)合體拿地身影頻現(xiàn)。

近年來，隨著白銀時代的到來，房企很難在市場上依靠單打獨(dú)斗取得絕對市場競爭優(yōu)勢，于是，房企間通過合作相互借力成為市場發(fā)展趨勢。一直作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企，近年來也成為合作開發(fā)的熱衷者。

在房企爭相回歸一二線的激烈市場競爭環(huán)境下，土地更貴、融資更難、開發(fā)周期拉長、消費(fèi)者對品質(zhì)要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發(fā)項目的原因。在此背景下，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，從而規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險，優(yōu)化市場資源配置，實現(xiàn)利益最大化。

但并不是每個房企聯(lián)合體都能在拿地等環(huán)節(jié)上，自始至終達(dá)成共識。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，聯(lián)合體拿地之前，各房企之間都會有溝通和授權(quán)，如果超過授權(quán)的范圍，恐怕不能承擔(dān)聯(lián)合拿地的責(zé)任。各家授權(quán)的價格雖然不一致，但其實在溝通前，都會亮出標(biāo)的，如果哪家超出預(yù)期價格，就不能拿了，只能退出。所以內(nèi)部溝通機(jī)制和拿地的判斷都很重要。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，最近幾年聯(lián)合體拿地分兩種情況：一種是有開發(fā)能力的房企和資本方的聯(lián)合，這種模式是互補(bǔ)的。另外一種是幾家房企一起合作拿地，這種避免土地高溢價導(dǎo)致成本過高，這種基本上靠制定規(guī)則來限定模式。這類模式需要短時間內(nèi)做出一個互相認(rèn)可的價格、并規(guī)定好未來如何分配利潤、未來的開發(fā)主體是誰、誰負(fù)責(zé)銷售，這會有一些不確定因素。

薛建雄分析，聯(lián)合體拿地雖然能暫時緩解資金壓力，但是每家的開發(fā)思路不一致，同樣會造成分拆。產(chǎn)品思路不一致的，很難達(dá)成一致。比如哪種產(chǎn)品可以拉開價格，都要提前做出規(guī)劃。一家企業(yè)本身就有多個思路，多家企業(yè)會有更多思路。如果操盤企業(yè)有足夠?qū)嵙Φ脑?，可以過一段時間將退出企業(yè)的資金補(bǔ)齊。

歐陽捷說，退地的發(fā)生，還是出現(xiàn)在企業(yè)的內(nèi)部管控機(jī)制上。如果內(nèi)功做的很好，對市場的判斷很精準(zhǔn)，并能衡量自身開發(fā)能力和水平，以及對政策很透徹的話，不應(yīng)該出現(xiàn)這類問題。