每經編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）
說到上海的標簽，“金融中心”、“國際航運中心”一定是大家很容易想到的。大家也一定認為，如果金融和航運結合，“水上陸家嘴”這樣的存在應該會“天下無敵”吧~但事實真是這樣？

虹口的“水上陸家嘴”

被視為虹口經濟增長最大動力的“上海水上金融中心”——北外灘，不僅作為上海國際航運中心發(fā)展的重要組成部分（“北外灘航運服務集聚區(qū)建設”更是國家戰(zhàn)略戰(zhàn)略的一部分），航運服務業(yè)已實現區(qū)級稅收11.4億元，同比增長49.8％；“上海風險投資中心”、“上海北外灘金融研究院”、“上海對沖基金研究中心”等金融機構也將紛紛落戶。

說“北外灘”是上海的“水上陸家嘴”也是有理可循的。而且看看數據，很多人會更加確信這一稱呼：

2014年上海財政總收入145.88億元（同比增長14.23％），其中北外灘所在的虹口，區(qū)級財政收入78.62億元（同比增長18.55％），增幅在全市名列第一。

落戶虹口的170家對沖基金公司，管理資產規(guī)模超過700億元。上海對沖基金園區(qū)新引進的各類金融企業(yè)445家，金融服務業(yè)實現區(qū)級稅收3.6億元，比上年增長43.2％。

房價配不上“身份”

這樣華麗麗的產業(yè)規(guī)劃，按理說虹口，特別是北外灘片區(qū)，經濟應該領跑上海，房價也應該大幅向上才對。

但安居客數據顯示，7-11月上海二手房平均掛牌價格上漲8.8%，虹口區(qū)域的二手房價格卻嚴重低于平均值（臨平路、和平公園板塊除外）。北外灘近四個月二手房價甚至只漲了1.2%，遠遠低于全市平均水平。

不知道這樣的不平衡，會不會讓開發(fā)商和樓市“磚家”心碎一地??？！

虹口為什么被“遺棄”

大家都疑惑，為什么經濟發(fā)展很好，社會公共資源又相對充足的虹口反而是全市房價增長最慢的一個地方呢？咱先來看一場土拍。

前幾天，虹口區(qū)提籃橋街道（即北外灘區(qū)域）的一宗商辦地塊開拍了，最終該地塊以32.6億元的價格成交，樓板價25729元/平方米。

雖然這個價格和同時拍賣的上海珠江灣城D7地塊49152元/平方米的樓板價不能比，但相對近期成交的其他商辦地塊來說，依然算是“地王”級的土地。

另外，26日上午，世博巨型酒店地塊也以38.02億成交，板價近2萬/㎡，地價不算低。但值得指出的是，這塊地是北京永新華置業(yè)苦戰(zhàn)兩個小時才拿下的。因為區(qū)域內的土地供應量，是非常少的，競爭激烈可見一斑。

“虹口區(qū)每年新出讓地塊很少”，這就是原因之一。2014年虹口僅出讓了三幅地塊，而且多是商業(yè)用地，少有住宅地塊供應，也便很少新房補給，所以區(qū)域樓市本身就不活躍。新房供應不足，高品質、改善性、豪宅類房屋的供給就更是稀少。

但與此同時，虹口的城市風貌，較上海的其他地區(qū)來說略為遜色。虹口是傳統(tǒng)老上?？赡芸床黄鸬牡囟?，“虹鎮(zhèn)老街”之類的棚戶區(qū)都坐落于此，而近年來區(qū)域的舊改推進速度又十分緩慢。因此不活躍的市場、不算優(yōu)秀的居住環(huán)境，這些都讓虹口的二手房市場漸漸遭到冷落，房價上漲緩慢。

“舊改”將撬動虹口樓市

不過，大家應該眼光放長遠，在強勢的產業(yè)背景支撐下，“舊改”的樓市撬點作用將很顯著，也就是說伴隨“舊改”的完成，虹口整體風貌的改觀也會極大提升樓市面貌的改觀。

虹口的舊改工程雖然緩慢，但未來有加速趨勢。去年虹口區(qū)已完成舊區(qū)改造房屋征收18.5萬平方米，其中二級舊里以下居住房屋15萬平方米，涉及5047戶居民。而當地最大的舊改項目——瑞虹新城歷經十幾載，也已從一期變成了六期，迅速消滅著區(qū)域的棚戶區(qū)和舊里。

未來的虹口，應該還是前景美妙的。僅僅55萬方瑞虹天地就能提供集購物、餐飲、文化、娛樂、時尚、體驗、休閑等全業(yè)態(tài)功能的全新城市購物中心。

只不過，它的房地產市場要由冷到熱，需要漫長的時間。