每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥

今年國(guó)內(nèi)樓市的并購(gòu)?fù)醪⒎侨趧?chuàng)的孫宏斌，而是恒大許家印。

根據(jù)恒大地產(chǎn)（03333.hk）、新世界發(fā)展（0017.hk）、新世界中國(guó)地產(chǎn)（0917.hk）各自發(fā)布的公告，恒大以總金額135億元（人民幣，下同）分別收購(gòu)了新世界位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的4個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積近400萬(wàn)平方米。如無(wú)意外，這將成為今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大規(guī)模的單筆并購(gòu)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，單單在并購(gòu)市場(chǎng)，許家印已經(jīng)花了接近450億元，在試圖彎道超車(chē)的背后，對(duì)于今年有望坐穩(wěn)國(guó)內(nèi)房企第二把交椅的恒大地產(chǎn)而言，要在未來(lái)2~3年內(nèi)超越萬(wàn)科的野心逐步顯露。

對(duì)恒大而言，更重要的是上述三個(gè)項(xiàng)目投資回報(bào)水平都不低，這將進(jìn)一步提升恒大未來(lái)的整體利潤(rùn)率。

三項(xiàng)目收益率均高于行業(yè)平均值

根據(jù)公告，恒大地產(chǎn)此次拿下的三個(gè)新世界子公司，分別持有位于?？诘男率澜绾５閸u美麗沙項(xiàng)目、廣東惠陽(yáng)的棕櫚島度假村與土湖下巽項(xiàng)目以及武漢的新華家園與常青花園，三個(gè)子公司收購(gòu)價(jià)分別為86億元、11億元、38億元。根據(jù)雙方協(xié)定，恒大此次收購(gòu)的項(xiàng)目首付款為31.5億，余款可在2年內(nèi)分期付清。

相對(duì)低廉的地價(jià)，是吸引恒大地產(chǎn)巨資收購(gòu)的主要原因。資料顯示，新世界美麗沙位于海口最繁華的國(guó)貿(mào)商圈，擁有一線(xiàn)海景資源，項(xiàng)目總建筑面積近200萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)面積約152萬(wàn)平方米。項(xiàng)目于2013年11月開(kāi)盤(pán)，最新一期海景洋房售價(jià)約在11000~12000元/平方米。

恒大表示，此次收購(gòu)價(jià)折合約2850元/平方米，而同類(lèi)項(xiàng)目成交地價(jià)早在2013年就達(dá)到3733元/平方米。在目前海南樓市逐步回暖的情況下，預(yù)測(cè)未來(lái)的整體售價(jià)至少超過(guò)18000元/平方米，投資回報(bào)率不低于20%。

新世界棕櫚島度假村則位于惠州市惠陽(yáng)區(qū)高爾夫路1號(hào)，未開(kāi)發(fā)用地建筑面積為42萬(wàn)平方米，還擁有占地100萬(wàn)平方米的高爾夫球場(chǎng)，項(xiàng)目前期主打公寓與別墅，平均售價(jià)約在9800元/平方米，目前并無(wú)新貨出售。由于項(xiàng)目位于環(huán)深圳一小時(shí)生活圈內(nèi)，面對(duì)深圳房?jī)r(jià)兇猛的漲勢(shì)，意味著未來(lái)將有更多的外溢需求流入到惠陽(yáng)區(qū)置業(yè)。

恒大表示，惠陽(yáng)項(xiàng)目收購(gòu)的待開(kāi)發(fā)土地樓面價(jià)約為1122元/平方米，今年9月成交的同類(lèi)地價(jià)約為1280元/平方米。無(wú)論是景觀還是高爾夫資源，棕櫚島相對(duì)周邊項(xiàng)目擁有更大的優(yōu)勢(shì)，預(yù)測(cè)未來(lái)的整體售價(jià)在11000~18000元/平方米，投資回報(bào)率不低于30%。

武漢的兩項(xiàng)目常青花園與新華家園則位于武漢中央CBD范圍內(nèi)，其中常青花園可售建筑面積為126.4萬(wàn)平方米，新華家園則已全部落成，可售建筑面積僅余3.6萬(wàn)平方米。據(jù)悉，常青花園是武漢至今最大規(guī)模的居住社區(qū)，生活配套完善，項(xiàng)目于2013年9月開(kāi)盤(pán)，前期單位售價(jià)約為9500元/平方米，目前已售罄。

據(jù)悉，武漢項(xiàng)目收購(gòu)的待開(kāi)發(fā)土地樓面價(jià)約為3500元/平方米，今年2月成交的同類(lèi)地價(jià)約為4258元/平方米。鑒于項(xiàng)目坐擁地鐵資源且地理位置優(yōu)越，預(yù)測(cè)未來(lái)的整體售價(jià)至少超過(guò)13000~15000元/平方米，投資回報(bào)率不低于25%。

“本次恒大收購(gòu)的幾個(gè)項(xiàng)目，不僅是地價(jià)成本相對(duì)較低，項(xiàng)目自身質(zhì)素也不錯(cuò)，像海口項(xiàng)目坐擁一線(xiàn)海景資源，武漢本身屬于重點(diǎn)的二線(xiàn)城市，未來(lái)發(fā)展前景可觀，惠陽(yáng)項(xiàng)目緊鄰深圳，能吸引深圳外溢的購(gòu)買(mǎi)力。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，由于恒大在這些城市已經(jīng)有項(xiàng)目，管理成本相對(duì)更低，而且相對(duì)于招拍掛，由于這些項(xiàng)目已經(jīng)處于部分在建階段，意味著恒大不用花太多時(shí)間就能通過(guò)預(yù)售回籠現(xiàn)金，可謂是一次劃算的買(mǎi)賣(mài)。

資深房地產(chǎn)金融界人士黃立沖也認(rèn)為，許家印與新世界創(chuàng)始人鄭裕彤私交良好，這次買(mǎi)賣(mài)也符合了雙方的各自利益：對(duì)于新世界而言，通過(guò)整體出售撤離自己并不擅長(zhǎng)的二三線(xiàn)城市，有助于公司將精力聚焦在一線(xiàn)城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；對(duì)于恒大而言，不僅能以低廉的價(jià)格獲得大體量的項(xiàng)目，分期付款也降低了對(duì)現(xiàn)金流的占用。

顛覆萬(wàn)科霸主寶座？

此前拿下新世界項(xiàng)目，只是恒大今年以來(lái)展開(kāi)兇猛并購(gòu)的縮影?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)恒大合共斥資超過(guò)430億元展開(kāi)并購(gòu)，從新世界地產(chǎn)、華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個(gè)大型項(xiàng)目，許家印似乎在用行動(dòng)證明：他才是這個(gè)行業(yè)最兇猛的并購(gòu)者。

“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化嚴(yán)重，越來(lái)越多企業(yè)的日子難過(guò)，慢慢退出市場(chǎng)，這給了恒大這樣的龍頭企業(yè)提供了良好的并購(gòu)機(jī)會(huì)。”朱一鳴告訴記者，恒大自身如此積極地吞并項(xiàng)目，也顯示出它希望進(jìn)一步做大規(guī)模。

數(shù)據(jù)顯示，今年前十月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額2041.2億元，同比增長(zhǎng)19.3%，恒大地產(chǎn)同期銷(xiāo)售金額則為1545.3億元，同比增長(zhǎng)44%，兩者差距不足496億元。作為后來(lái)者的恒大，除了在今年通過(guò)并購(gòu)拿下大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目，中銀國(guó)際研究報(bào)告指出，恒大自2011年收購(gòu)深圳建設(shè)集團(tuán)成功進(jìn)入深圳市場(chǎng)后，公司已經(jīng)參與17個(gè)舊城改造項(xiàng)目，且大部分位于深圳CBD。隨著部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年啟動(dòng)銷(xiāo)售，推動(dòng)公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)并非不可能。

“在過(guò)去十年，萬(wàn)科在規(guī)模上一直是行業(yè)老大，但從這幾年的發(fā)展速度來(lái)看，自從公司推出合伙人制度后，由于職業(yè)經(jīng)理人會(huì)更多從自身利益考慮，公司對(duì)于項(xiàng)目選擇上顯得更加謹(jǐn)慎，所以規(guī)模的擴(kuò)張速度肯定會(huì)緩下來(lái)。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向記者表示，但對(duì)于恒大這樣的后起之秀，如果能取代萬(wàn)科坐上第一寶座，能獲得的不止是江湖地位，無(wú)論是在貸款、拿地、供應(yīng)商談判等環(huán)節(jié)上，都能獲得比現(xiàn)在更強(qiáng)的話(huà)語(yǔ)權(quán)，所以恒大做大規(guī)模的決心比萬(wàn)科更強(qiáng)，甚至可能在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)上真的能取代萬(wàn)科成為行業(yè)霸主的野心。