保險(xiǎn)資金對于房地產(chǎn)的關(guān)注正從多個(gè)投資渠道向前推進(jìn)。萬科A近日發(fā)布公告稱鉅盛華及其一致行動(dòng)人前海人壽成為萬科第一大股東，再度引發(fā)市場對保險(xiǎn)資金介入房地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作的關(guān)注。近期亦有部分房地產(chǎn)個(gè)股受到多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。

分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)整體上較高的經(jīng)營穩(wěn)定性和預(yù)期回報(bào)契合保險(xiǎn)資金投資的特點(diǎn)，未來針對商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)可能為保險(xiǎn)資金運(yùn)用帶來更大的想象空間。

險(xiǎn)資投資地產(chǎn)股需求顯現(xiàn)

12月6日，萬科A發(fā)布公告稱，截至2015年12月4日，鉅盛華通過資管計(jì)劃在深圳證券交易所證券交易系統(tǒng)集中競價(jià)交易買入萬科A股股票，占萬科現(xiàn)有總股本的4.969%。本次權(quán)益變動(dòng)后，鉅盛華及其一致行動(dòng)人前海人壽合計(jì)持有萬科20.008%的權(quán)益。此前，鉅盛華和前海人壽多次買入萬科A股股票。

實(shí)際上，保險(xiǎn)資金對于房地產(chǎn)的關(guān)注興趣未減。在二級市場方面，近一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，部分房地產(chǎn)個(gè)股受到了多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。例如，泛?？毓沙吮磺昂Ｈ藟壅{(diào)研外，還接待了中國人壽、中意資產(chǎn)、安邦資管、天安財(cái)險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)的調(diào)研，中航地產(chǎn)則接待了前海人壽、太保資管等機(jī)構(gòu)的調(diào)研人員。

華泰證券分析師謝皓宇表示，當(dāng)前房地產(chǎn)的投資增速已經(jīng)遠(yuǎn)低于GDP增速，也低于全社會(huì)資金投放速度，造成市場進(jìn)入資金充裕、資產(chǎn)配置階段。保險(xiǎn)業(yè)的銀行存款配置需要進(jìn)行重新配置，以房地產(chǎn)開發(fā)周期為三年來測算，三年期定期存款的總利潤回報(bào)是2.75%(單利)，房地產(chǎn)的利潤率平均在15%。即便考慮到協(xié)議存款利率會(huì)略高于定期存款利率，但仍然處在較低水平，資金在房地產(chǎn)的配置方面的比重有增加的空間。

某保險(xiǎn)資管人士表示，此前保險(xiǎn)資金在二級市場舉牌房地產(chǎn)的動(dòng)向曾引發(fā)市場猜測，考慮到目前多家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在處于區(qū)間震蕩的二級市場上對于價(jià)值投資理念的青睞，以及保險(xiǎn)行業(yè)本身希望打通養(yǎng)老、醫(yī)療及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)鏈的客觀需求，投資房地產(chǎn)相關(guān)個(gè)股短期內(nèi)套現(xiàn)的幾率不會(huì)很大，部分機(jī)構(gòu)通過增持等方式增大在房地產(chǎn)公司中的“話語權(quán)”的行為可能對其實(shí)現(xiàn)在這一領(lǐng)域的發(fā)展戰(zhàn)略有所幫助。

中信證券研報(bào)認(rèn)為，只要房地產(chǎn)行業(yè)的整體估值水平不發(fā)生系統(tǒng)性改變，保險(xiǎn)資金舉牌房地產(chǎn)公司的事件就可能再次發(fā)生。為了確保對公司保有一定影響力，長線資金選擇持續(xù)增持特定公司是完全可以理解的。

房企與資本深度結(jié)合已成趨勢

從2015年已有的保險(xiǎn)資金在二級市場上的動(dòng)作看，作為防御性板塊組成部分的房地產(chǎn)個(gè)股一直為保險(xiǎn)資金所關(guān)注。某保險(xiǎn)公司創(chuàng)新事業(yè)部人士對中國證券報(bào)記者表示，目前房地產(chǎn)資金面有所收緊，而保險(xiǎn)資金投資方面逐漸放開，前者需要注資，后者需要尋找投資管道，所以相關(guān)個(gè)股受險(xiǎn)資青睞并不意外。同時(shí)，保險(xiǎn)資金對于房地產(chǎn)的關(guān)注，也在從多個(gè)投資渠道向前推進(jìn)。

有保險(xiǎn)公司人士對中國證券報(bào)記者表示，保險(xiǎn)資金增持房地產(chǎn)個(gè)股股份有助于增大其話語權(quán)，對于業(yè)務(wù)整合也有一定幫助，而且很多保險(xiǎn)公司的股東具有房地產(chǎn)行業(yè)背景，在把握市場資源方面具有一定優(yōu)勢。此外，也有保險(xiǎn)公司嘗試與其他公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，間接滲透享受相應(yīng)的房地產(chǎn)投資方面的紅利。

上述保險(xiǎn)資管人士認(rèn)為，房企與資本的深度結(jié)合已成保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的一大趨勢，跨界帶來的資源整合將豐富雙方業(yè)態(tài)和盈利模式，在二級市場之外謀求更多的投資機(jī)會(huì)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)整體上較高的經(jīng)營穩(wěn)定性和預(yù)期回報(bào)也契合保險(xiǎn)資金投資的特點(diǎn)。未來針對商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的REITs可能為保險(xiǎn)資金運(yùn)用帶來更大想象空間。

謝皓宇表示，上市公司分紅的增加或?qū)⑹沟禺a(chǎn)股開始向“地產(chǎn)債”轉(zhuǎn)變，足夠好的現(xiàn)金流加上足夠高的分紅，本身就具有債券的性質(zhì)，近似于國外的公司制REITs，將使得地產(chǎn)上市公司有從股票特性變?yōu)閭匦缘膬A向。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期過后，債券特性的地產(chǎn)股會(huì)更加受到追捧，在某個(gè)時(shí)期可能出現(xiàn)高溢價(jià)。