每經(jīng)編輯 李宇嘉    

近日有媒體報道，在剛剛過去的11月，上海單價10萬元以上的頂級豪宅成交490套，超過了過去3年的成交總和。2015年可謂是豪宅市場的“大年”。

事實上，這一現(xiàn)象只是今年北上廣深等特大城市“豪宅熱”的一個縮影。根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）的統(tǒng)計，截至11月，在京滬深三個一線城市，“10萬+”的頂級豪宅成交量分別增長了54.1%、178.4%和166.5%，平均增幅是普通商品住房的2倍。

哪些人買走了這些豪宅呢？CRIC數(shù)據(jù)顯示，從年齡和身份上來看，30~50歲的客戶是主力，占比達(dá)57.6%，主要由企業(yè)主、明星或社會名流構(gòu)成；20~30歲的新生代異軍突起，占比21.4%，主要由企業(yè)主的下一代構(gòu)成。

豪宅之所以熱銷，主要是由于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)“去產(chǎn)能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢，而新經(jīng)濟(jì)（互聯(lián)網(wǎng)、高科技等）在體量上、動力上還未成長到能填補增長空白的程度。于是，經(jīng)濟(jì)增速“下臺階”疊加轉(zhuǎn)型困境，部分企業(yè)主退出了實體經(jīng)濟(jì)。同時，“穩(wěn)增長”寬松政策釋放出的資金要尋求既能防止貶值風(fēng)險，又能獲得平均收益率的投資品種。

盡管樓市已告別10年“黃金時代”，但其體量（開發(fā)投資、銷售規(guī)模）相比2008年仍增長了2~3倍，上下游60多個行業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)無法容忍其快速下滑。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和財稅改革到位之前，樓市“托底”經(jīng)濟(jì)、“緩沖”財政下滑的功能將會維持一段較長的時期。由此，在經(jīng)濟(jì)下行階段、轉(zhuǎn)型陣痛期，樓市也就成了防御性投資的最佳品種之一。

目前，我國城市2.7億外來人口中的50%集中在前50大城市，而包括北上廣深在內(nèi)的十大城市又集中了這50%中的約80%。未來新型城鎮(zhèn)化著重于解決外來人口“市民化”問題，這意味著北上廣深等城市未來人口、資源和產(chǎn)業(yè)集聚的程度將進(jìn)一步提升，住房需求的潛力和支付能力依然很強(qiáng)。因此，投資這些城市的房子，特別是具有稀缺屬性的豪宅無疑是一個好的選擇。

從區(qū)位來看，公共資源集中的中心城區(qū)、舊改升級區(qū)域、自貿(mào)區(qū)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點區(qū)域，都是各路資金“熱捧”、升值趨勢長期被看好的豪宅投資區(qū)。

國際經(jīng)驗顯示，特大城市核心區(qū)域的豪宅不僅為本區(qū)域富人所青睞，也為國內(nèi)外高凈值人群所青睞。特別是在經(jīng)濟(jì)下行時期，避險資金更是趨之若鶩地進(jìn)入這些豪宅市場。而且，特大城市嚴(yán)控土地供應(yīng)，意味著單位空間內(nèi)的價值將進(jìn)一步提高，具有低密度、獨特景觀、優(yōu)質(zhì)公共配套、歷史文化價值和國際服務(wù)取向等稀缺屬性的房屋價格上漲更快。

目前，購房成本（利率、稅費）已降至歷史最低，意味著政策極其鼓勵大家去購房，而價值越高的房屋，享受到的政策利好就越多。與此同時，北上廣深同時進(jìn)入了用地空間“負(fù)增長”時期，以舊改提升區(qū)域功能和釋放空間已付諸實踐。因此，城市單位空間的產(chǎn)值將在未來進(jìn)一步提升，而核心區(qū)域占據(jù)稀缺資源、容積率更小的豪宅將以更大的空間享受更多的溢價。

正是基于以上考慮，近年來特大城市“地王”頻出，豪宅供應(yīng)越來越多。可見，市場對于中心區(qū)稀缺地塊前景非常樂觀，這也給未來豪宅價格上漲增添了新的預(yù)期。

但正是在這樣市場持續(xù)“高燒”的背景下，投資者更需要保持高度的冷靜和清醒，要對自己投資特大城市豪宅市場的策略進(jìn)行反復(fù)的推演，以確定決策是保險的，能夠真正起到保值增值的作用。

近一段時期特大城市地價上漲超過房價漲幅，地王頻繁出現(xiàn)，這代表未來豪宅供應(yīng)會越來越多。但由于對投資機(jī)會、資金成本敏感，市場“小眾”，豪宅需求的持續(xù)性不如普通商品住房。

盡管各方因素促成了2014年以來豪宅需求快速釋放，但也存在著泡沫化的傾向，一旦其他投資品種能產(chǎn)生穩(wěn)定回報的預(yù)期，豪宅需求必然會回調(diào)。

同時，2013年以來，特大城市集中了大量“地王”，這些地王將造成2016年豪宅供應(yīng)繼續(xù)攀升，或加劇豪宅市場的供求失衡。而本身并不具備特別稀缺資源屬性的豪宅，則可能面臨一定的市場風(fēng)險。

總之，未來要防范豪宅投資風(fēng)險，建議從分享特大城市長期投資溢價的角度去投資和持有豪宅。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）