每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰    

霧霾和寒冬籠罩下的北京，高端住宅銷售市場卻一片火熱。

近日，位于北京西三環(huán)的懋源·釣云臺迎來首次開盤，當(dāng)天共實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額7億元。據(jù)悉，當(dāng)天開盤的房源已售罄，每平方米成交均價(jià)接近8萬元。

不僅如此，中原地產(chǎn)研究部提供數(shù)據(jù)顯示，截至12月14日，2015年北京“10萬+”高端住宅成交爆發(fā)，簽約套數(shù)達(dá)到了225套，而在2014年全年，北京僅成交24套。照此計(jì)算，今年北京“10萬+”（指每平方米單價(jià)，下同）高端住宅成交套數(shù)已是去年近10倍。

總價(jià)千萬以上賣了3092套

從北京“10萬+”項(xiàng)目的成交總面積和成交總額來看，今年都接近去年的十倍。2014年北京“10萬+”項(xiàng)目的總成交面積為1.22萬平方米，今年（截至12月14日）北京“10萬+”項(xiàng)目的總成交面積為10.81萬平方米；2014年北京“10萬+”項(xiàng)目的總成交金額為13.96億元，今年（截至12月14日）北京“10萬+”項(xiàng)目的總成交金額為120.76億元。

上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“6萬+”的項(xiàng)目簽約也達(dá)到了1956套，年內(nèi)或?qū)v史首次超過2000套?？們r(jià)1000萬元以上的商品房住宅簽約達(dá)到了3092套，同比增幅也達(dá)到了46%。

一位金融人士認(rèn)為，因?yàn)槟壳百Y產(chǎn)配置荒，大量貨幣找不到出口，只能追求供給稀缺的金融資產(chǎn)，而京滬地產(chǎn)就屬于這一類。

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，雖然限購并沒有完全放開，但對房地產(chǎn)市場來說，越來越包容。北京高端住宅的限價(jià)也已經(jīng)放開，這就造就了購買力的釋放。另外，高端人群的資產(chǎn)比較豐厚，所以看到了寬松貨幣下的高端住宅升值潛力。M2的巨大增量以及負(fù)利率時(shí)代，高端住宅理所當(dāng)然的成為保值增值的工具。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，北京豪宅市場熱銷的原因主要有兩方面：一是北京土地市場多個(gè)“地王”出現(xiàn)，推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上升的預(yù)期；另外一個(gè)是對人民幣可能貶值帶來的擔(dān)憂，購買固定資產(chǎn)對抗風(fēng)險(xiǎn)。在這種背景下，購買一些稀缺高端住宅的想法會(huì)更加強(qiáng)烈。

都是“地王”惹的禍？

業(yè)內(nèi)多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，北京頻出的“地王”，促成了房價(jià)的看漲預(yù)期。

今年截至目前，北京土地市場成交100宗地塊，合計(jì)成交金額高達(dá)1920.77億元，突破了2014年全年創(chuàng)造的1916.9億元的歷史年度紀(jì)錄。

而土地成交火爆背后的原因是，在眾多房企的爭搶下，北京已經(jīng)普遍出現(xiàn)了樓面價(jià)超過當(dāng)?shù)胤績r(jià)的現(xiàn)象。雖然高價(jià)地并不能完全代表未來市場售價(jià)，但如此多地集中出現(xiàn)，未來房價(jià)很難不受到影響。

上述機(jī)構(gòu)稱，北京年內(nèi)合計(jì)成交100宗地，其中高達(dá)25宗樓面價(jià)超過3萬元的地塊，未來都將是高端項(xiàng)目。截至今年底，北京市還有7宗土地待字閨中，分別位于通州區(qū)、懷柔區(qū)等，總起價(jià)67.75億元。即使全部底價(jià)成交，今年北京市賣地收入也可高達(dá)1988.52億元，而只要稍稍溢價(jià)，全年土地金就可以輕松越過2000億元的大關(guān)。

但陳晟認(rèn)為，頂級豪宅的市場熱度在明年或會(huì)下降，特別是在北京、上海、深圳等城市而言，購買力的快速上漲，會(huì)導(dǎo)致來年購買力的透支。另外整個(gè)高端市場的成交不應(yīng)該超過整個(gè)住宅成交的10%，如果超過了這個(gè)比例，就可能呈現(xiàn)不健康狀態(tài)，甚至引起政府進(jìn)行有針對性的調(diào)整。

歐陽捷說，“地王”項(xiàng)目還往往伴隨著保障房、拆遷房配建，在容積率、景觀等指標(biāo)約束下，這樣的產(chǎn)品更加難于把控。如果做不出高溢價(jià)，拿“地王”的開發(fā)商未來盈利前景未卜，剩下的就只是為人作嫁衣，給周邊樓盤開發(fā)商和居民業(yè)主抬轎子了。