每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 李智    

去庫(kù)存！12月14日的中央政治局會(huì)議，再次將樓市去庫(kù)存作為重點(diǎn)內(nèi)容來(lái)討論。按時(shí)下的流行語(yǔ)來(lái)說(shuō)：重要的事情說(shuō)三遍，而自11月以來(lái)，高層關(guān)于樓市去庫(kù)存的表態(tài)已經(jīng)不止三遍了，可見(jiàn)其重要性。通常而言，這個(gè)時(shí)點(diǎn)的中央政治局會(huì)議都是為即將召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題或?qū)⑹敲髂杲?jīng)濟(jì)工作的重要內(nèi)容。

會(huì)議明確提到，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。所謂新市民，是農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員、城市下崗人員和兼職的異地在校大學(xué)生等群體的集合。

社科院財(cái)經(jīng)院所長(zhǎng)助理倪鵬飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因?yàn)閱慰抗逃械拇媪啃枨螅瑹o(wú)法化解巨大的庫(kù)存，同時(shí)保持投資持續(xù)增長(zhǎng)，所以，必須迅速打開(kāi)需求的新空間，農(nóng)民工為主的新市民群體購(gòu)房是去庫(kù)存、穩(wěn)投資的最大新需求。

政治局會(huì)議點(diǎn)題去庫(kù)存

11月，中央多次提出“去庫(kù)存促消費(fèi)”。中指院報(bào)告分析，雖然今年以來(lái)中央及地方出臺(tái)一系列措施，但由于其市場(chǎng)后續(xù)需求乏力，提振作用有限。

此時(shí)，中央政治局會(huì)議再次提到化解房地產(chǎn)庫(kù)存，可見(jiàn)樓市庫(kù)存對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響。瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，經(jīng)濟(jì)下行承受的最主要壓力來(lái)自于房地產(chǎn)建設(shè)的調(diào)整及其對(duì)工業(yè)、礦業(yè)投資的負(fù)面影響。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至11月末，全國(guó)商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米，處于歷史高位。而中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心日前發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》稱，自2009年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲帶動(dòng)住房開(kāi)工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性嚴(yán)重過(guò)剩。預(yù)計(jì)2015年商品住房總庫(kù)存達(dá)39.96億平方米。倪鵬飛測(cè)算的數(shù)據(jù)和結(jié)論為：2015年商品住房過(guò)剩庫(kù)存高達(dá)21億平方米，其中現(xiàn)房過(guò)剩1億平方米，期房過(guò)剩19.923億平方米。

汪濤認(rèn)為，由于三、四、五線城市庫(kù)存非常高，開(kāi)發(fā)商仍然非常謹(jǐn)慎，要到明年年中，才能出現(xiàn)新開(kāi)工的持續(xù)好轉(zhuǎn)。她說(shuō)，明年房地產(chǎn)新開(kāi)工將出現(xiàn)零增長(zhǎng)，較去年和今年的大幅負(fù)增長(zhǎng)明顯改善。但即使明年新開(kāi)工明顯好轉(zhuǎn)，對(duì)宏觀層面更重要的在建面積和房地產(chǎn)投資仍將下行，“整體建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要出現(xiàn)探底反彈，還要一兩年的時(shí)間”。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，此前國(guó)土部、住建部曾發(fā)文提出優(yōu)化住房及用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)，未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，已有庫(kù)存轉(zhuǎn)化為保障房源等。將商品房和保障房打通，實(shí)行貨幣化安置成為最主要的辦法。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，在執(zhí)行貨幣化安置政策的情況下，貨幣補(bǔ)貼釋放了棚戶區(qū)居民對(duì)現(xiàn)有商品房住宅的大量需求。保守估計(jì)，截至2017年末，棚改貨幣化安置至少可以吸收50%以上的商品住宅待售面積。

農(nóng)民工將成購(gòu)房主力

此次中央政治局會(huì)議明確要求推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，該如何理解？

住房問(wèn)題便是城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高的原因之一。今年11月，習(xí)近平總書(shū)記在就“‘十三五’規(guī)劃”起草情況說(shuō)明時(shí)表示，按照常住人口計(jì)算，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近55%，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到7.5億。但城鎮(zhèn)化質(zhì)量并不高，這7.5億人口中包括2.5億以農(nóng)民工為主體的外來(lái)常住人口。

從就業(yè)看，目前1.7億外出農(nóng)民工69.1%在地級(jí)及以下城鎮(zhèn)就業(yè)，但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告的數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購(gòu)房人口占總體人口的1%，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民分析說(shuō)，上一輪住房制度改革在1998年，主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權(quán)化為主要方向。如今城鎮(zhèn)戶籍家庭的人均住房面積為34平方米，住房需求基本得到滿足，但外地非戶籍人口擁有的房子很少，所以戶改還會(huì)引發(fā)龐大的住房需求。

《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》測(cè)算稱，按照未來(lái)5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購(gòu)房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購(gòu)房需求可達(dá)4.6億平方米，未來(lái)5年總共23.1億平方米。倪鵬飛認(rèn)為，應(yīng)該將“支持農(nóng)民工購(gòu)房，開(kāi)辟新需求”作為主攻點(diǎn)，立即采取果斷措施予以重點(diǎn)突破。

倪鵬飛說(shuō)，目前庫(kù)存積壓主要集中在地級(jí)及以下城市。從購(gòu)買力看，根據(jù)農(nóng)民工在不同行政級(jí)別城市購(gòu)房的房?jī)r(jià)收入比測(cè)算：除省會(huì)以上城市外，如有住房抵押貸款支持，再加上相關(guān)的配套措施，多數(shù)農(nóng)民工家庭有能力在地級(jí)及以下城市購(gòu)房落戶。他建議：探索實(shí)施商品房共有產(chǎn)權(quán)制度，實(shí)施住房產(chǎn)權(quán)分割出售；全面推進(jìn)并完善居住證制度，凡是購(gòu)房者不再考慮就業(yè)或者交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施以及建立普惠住房金融制度，實(shí)現(xiàn)政策性和商業(yè)性覆蓋農(nóng)民工等。

一位接近決策層的人士還告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，還應(yīng)當(dāng)研究擴(kuò)大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對(duì)購(gòu)房的支持力度，方便農(nóng)民貸款，以及對(duì)新市民購(gòu)房予以貼息、免稅等政策。

這還需要一系列配套改革跟進(jìn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，要通過(guò)戶籍制度改革、計(jì)劃生育政策調(diào)整、開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等，讓更多符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城鎮(zhèn)居民在城鎮(zhèn)購(gòu)房和租房，釋放改革政策紅利。

地產(chǎn)股預(yù)期明顯提升

而在資本市場(chǎng)，地產(chǎn)股似乎長(zhǎng)期處于一種尷尬的地位。在過(guò)去數(shù)年時(shí)間，即使業(yè)績(jī)向好，地產(chǎn)股也難以獲得資金的追捧。然而近期以來(lái)，伴隨著萬(wàn)科A遭遇連續(xù)舉牌，地產(chǎn)股受到了越來(lái)越多的關(guān)注。

對(duì)于高層關(guān)于樓市問(wèn)題多次發(fā)聲，華融證券就表示，2016年政策重點(diǎn)在于去庫(kù)存。高層多次提及房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策將陸續(xù)出臺(tái)。未來(lái)房地產(chǎn)政策空間較大，可以采取多種手段刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，庫(kù)存狀況改善有助于降低我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)。

華融證券還指出，當(dāng)前政策對(duì)去庫(kù)存的支持力度越來(lái)越大，隨著新開(kāi)工的收縮，未來(lái)庫(kù)存消化的速度將加快，市場(chǎng)供過(guò)于求的狀況將有所緩解，預(yù)計(jì)2016年下半年開(kāi)始，投資增速將逐步回升。

“高層的頻頻發(fā)聲，有望讓市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的預(yù)期得到明顯提升”。一位私募人士對(duì)記者表示，地產(chǎn)股已經(jīng)從曾經(jīng)的調(diào)控陰霾，走向了政策“蜜月期”。從短期來(lái)，向好的市場(chǎng)預(yù)期有望吸引更多的資金關(guān)注地產(chǎn)股，但是從中長(zhǎng)期來(lái)看，一方面是未來(lái)能否出臺(tái)具體的政策利好，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)回暖。此外，上市房企的轉(zhuǎn)型，也是未來(lái)板塊的一大看點(diǎn)。

華融證券指出，庫(kù)存狀況改善降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)量?jī)r(jià)平穩(wěn)回升有助于上市公司業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)。區(qū)域成長(zhǎng)仍將是房地產(chǎn)板塊重要的主題投資機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)服務(wù)作為成長(zhǎng)性子板塊，未來(lái)仍將給予上市公司業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的空間，保利地產(chǎn)、華夏幸福和世聯(lián)行就值得關(guān)注。