房地產(chǎn)去庫存化非常緊迫和必要，這不僅是一個(gè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的事情，更主要的是化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的大事。特別是在三四線城市，由于前些年盲目跟風(fēng)一二線城市的發(fā)展模式，加上在大房企“下鄉(xiāng)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩大結(jié)果：房?jī)r(jià)被拉升得畸高、住房嚴(yán)重過剩。依靠大舉負(fù)債特別是銀行貸款開發(fā)的住房，一旦積壓太久，必將引發(fā)銀行壞賬等金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)去庫存要成功，措施與路徑選擇非常重要。目前各界眾說紛紜，提出了許多去庫存化的措施和路徑。這些措施智者見智、仁者見仁，不可否認(rèn)對(duì)去庫存化都有一定啟發(fā)作用。但是近期出現(xiàn)的兩種去庫存的建議，筆者著實(shí)不敢茍同。

一是建議把政策性住房作為主要切入點(diǎn)，以前所未有的力度打通政策性住房、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和城市存量商品房市場(chǎng)，控制政策性住房新建，加大收購存量商品房力度。另一種觀點(diǎn)來自此前《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》的報(bào)道，報(bào)道說一些專家和官員建議加大鼓勵(lì)農(nóng)民和農(nóng)民工購房力度，促進(jìn)去庫存。這兩點(diǎn)筆者認(rèn)為都非常值得商榷。

購買商品房作為保障性住房，并以此去房地產(chǎn)庫存，實(shí)際上是拿保障性住房來托市的一種做法，這種做法最大的受益者還是開發(fā)商，完全是政府拿公共財(cái)政資金去填開放商的血盆大口。同時(shí)，這種購買行為使得具體操作這項(xiàng)事務(wù)的政府工作人員獲得空前的權(quán)力，收購誰的樓盤，如何定價(jià)，這些問題將主要由政府官員說了算，這種絕對(duì)權(quán)力必然導(dǎo)致絕對(duì)腐敗。這一類的教訓(xùn)非常之大。眼前活生生地還在發(fā)酵呢？前期救股市導(dǎo)致的內(nèi)幕交易和嚴(yán)重腐敗，正在毀掉一批官員和券商高管。

讓農(nóng)民購買來消化庫存更是緣木求魚。年平均收入不到一萬的農(nóng)民家庭的購買力非常有限，面對(duì)市場(chǎng)上畸高的房?jī)r(jià)農(nóng)民怎么買得起、住得起呢？政府雖然這補(bǔ)貼、那免稅，但總數(shù)目不可能很高，農(nóng)民購買力與高房?jī)r(jià)之間的差額政府也補(bǔ)貼不起，杯水車薪的補(bǔ)貼作用很有限，基本還是農(nóng)民自己出錢或者背負(fù)幾輩子債務(wù)去購房。一個(gè)住房已經(jīng)套牢了城市房奴，還要套牢農(nóng)民嗎？這非常值得反思。

我們必須弄清楚住房去庫存化主要是消化市場(chǎng)上的商品房，這就要求必須采取市場(chǎng)化的手段，而不是行政化的做法。政府盲目插手房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)造成了今天的扭曲局面，抽手是正確選擇，豈能繼續(xù)犯第二個(gè)錯(cuò)誤呢？市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，去庫存化必須遵守和敬畏市場(chǎng)規(guī)律。按照供求關(guān)系、需求原理，房地產(chǎn)去庫存最好的路徑選擇就是降低房?jī)r(jià)。有人說，降低房?jī)r(jià)開發(fā)商不就賠錢了嗎？這是很正常的現(xiàn)象。做生意豈能只賺不賠呢？賠錢就不賣，要捂著，那是開發(fā)商的事情。能夠還清貸款等負(fù)債，愿意捂著庫存不放，那是他們自己的事。

總之，一切托房?jī)r(jià)性質(zhì)的行政化舉措都是南轅北轍、緣木求魚的，唯一出路是順應(yīng)市場(chǎng)，通過降低房?jī)r(jià)來消化庫存。