每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）

2015年，央媽麻利兒降了5次息，每次降息媒體都忙不迭地給房奴們扒指頭算這次又能少還多少錢。

可是，大多數(shù)的房奴都只聽得到打雷，看不到下雨，每個月要還的錢還是一分沒少。為什么？

在今年3月份以前商業(yè)購房貸款的市民，是按照2014年11月22日的基準利率標準執(zhí)行的，也就是6.15%。排除銀行上浮利率和利率折扣，100萬貸款20年期，等額本息每月月供7251.12元。

但好消息是，2015年終于要結(jié)束了。房奴將在2016年1月1日后正式享受“降息”

到了2016年1月1日后，每月將減少為6544.44元，實際節(jié)省706.68元！

而個人公積金貸款的市民，在今年3月前貸款的利率為4.25%，經(jīng)過4次調(diào)整，到了明年1月1日后，60萬貸款20年期的每月月供將從3715.41元減少到3403.17元，實際減少312.24元。

為什么要等到2016年？

因為房貸利率調(diào)整是這樣的：

一是次年調(diào)，銀行利率調(diào)整后，次年1月1日開始執(zhí)行新利率，比如目前工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行的房貸均是采取這種方式。

二是滿年度調(diào)，從貸款人的貸款日期算起，一年之后予以調(diào)息，比如中國銀行房貸是這樣的；

三是次月調(diào)息，即在利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平，而中小銀行一般采取這種方式調(diào)整房貸利率。

公積金貸款利率的調(diào)整則一律在每年的1月1日。

目前，大部分銀行借款合同約定調(diào)整于次年生效，所以大部分人的月供將從明年1月1日開始下降。

樓市能回暖了？

12月14日召開的中央政治局會議明確指出，要化解房地產(chǎn)庫存，加快農(nóng)民工市民化。我們都知道，戶籍制度改革將有利于城鎮(zhèn)化的進程以及帶動住房、家電等產(chǎn)品的消費，對全國商品房去庫存有直接影響。

相比之前推出的取消限購、購房補貼、契稅減免、停止土地供應(yīng)、發(fā)展新房租賃等“促銷”政策，此次中央政治局會議提出的推進農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率將是最對癥的藥方。

同時，我們再看央行數(shù)據(jù)，今年11月份，住戶中長期貸款增加3278億元，比10月份的1998億元大幅增加，相較去年同期的1830億元也增長明顯。一般情況下，住戶中長期貸款以住房為主，數(shù)據(jù)的增加也顯示樓市正在回暖，央行一年內(nèi)五次降息功不可沒，老百姓更愿意用貸款買房消費替代銀行定期存款。

但邦爺也打聽到，由于房地產(chǎn)過剩也直接影響銀行放貸的信心。隨著經(jīng)濟下行壓力加大，有商業(yè)銀行為降低自身不良資產(chǎn)比例，只做可評估資產(chǎn)的住房抵押貸款了。

根據(jù)某國有銀行2014年財報顯示，其不良貸款率達到1.13%，按年增0.19%，連續(xù)2年上升；不良貸款近1245億，按年升近33%。

另一國有銀行財報顯示，由于房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩導(dǎo)致的不良貸款金額為120.44億元。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波