每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥

相對(duì)于內(nèi)地樓市，美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)疲弱的香港樓市或?qū)?lái)更大沖擊。

美聯(lián)儲(chǔ)加息后，香港金管局也在12月17日上午上調(diào)基本利率。由于香港實(shí)施盯住美元的聯(lián)系匯率制度，過去超低息的貨幣環(huán)境一度推動(dòng)香港樓市大漲，隨著美國(guó)進(jìn)入加息周期，香港樓市將面臨更大的資金流出風(fēng)險(xiǎn)。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在美國(guó)步入加息周期以及香港零售業(yè)寒冬兩大不利因素的沖擊下，今年下半年香港樓市疲態(tài)盡顯，預(yù)計(jì)明年香港樓市有可能再跌一成，特區(qū)政府有可能通過松綁辣招對(duì)沖樓市下行。

香港九年來(lái)首次加息

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息后，香港金管局九年來(lái)首次上調(diào)基本利率。香港金融管理局于12月17日上午公布，將貼現(xiàn)窗基本利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，由0.5%至0.75%。據(jù)悉，金管局上一次調(diào)整基本利率是在2008年12月，當(dāng)時(shí)貼現(xiàn)窗基本利率由1.5%下調(diào)1%，至0.5%。 

香港的基礎(chǔ)利率，是指香港金融管理局貼現(xiàn)窗口對(duì)本地銀行的隔夜拆借利率。在香港金融管理局宣布上調(diào)基本利率后，香港各家銀行可以自行決定是否調(diào)整其最優(yōu)惠存貸款利率。

香港金管局總裁陳德霖表示，美聯(lián)儲(chǔ)此次加息已在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)，代表美國(guó)啟動(dòng)利率正?；?。全球新興經(jīng)濟(jì)體在經(jīng)歷了6年超低息環(huán)境，在加息周期啟動(dòng)后，新興市場(chǎng)國(guó)家將無(wú)可避免地面對(duì)資金外流、貨幣貶值及經(jīng)濟(jì)放緩的壓力。自2008年美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)量化寬松后，流入香港的資金達(dá)到1300億美元，這筆資金預(yù)計(jì)開始流出香港，而流出速率將取決于美聯(lián)儲(chǔ)的加息步伐。

受益于超低利率的貨幣環(huán)境影響，香港樓價(jià)在過去數(shù)年幾乎領(lǐng)漲全世界。監(jiān)測(cè)香港樓價(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，該指數(shù)從2008年的不足60，上漲至今年上半年的146，漲幅超過143%。根據(jù)物業(yè)顧問公司萊坊此前公布的2015年第二季《全球樓價(jià)指數(shù)》報(bào)告顯示，香港住宅樓價(jià)過去一年升約兩成，領(lǐng)漲全球房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)主席施永青此前在接受記者采訪時(shí)表示，在超低利率環(huán)境下，香港房貸利率僅為2.2%，低于市場(chǎng)平均約3%租金回報(bào)率，即便香港房?jī)r(jià)一再上漲，在“供房比租房劃算”的因素支撐下，依然有買家愿意高位入市，因此量化寬松政策可以說(shuō)是推漲香港樓價(jià)的一個(gè)重要因素。

明年香港房?jī)r(jià)或再跌一成

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在本次美聯(lián)儲(chǔ)加息之前，香港樓市已經(jīng)呈現(xiàn)疲態(tài)。中原城市領(lǐng)先指數(shù)最新收?qǐng)?bào)于138.22點(diǎn)，創(chuàng)下40周新低，在最近9周以來(lái)累計(jì)下跌5.62%。美國(guó)加息會(huì)否加重香港樓市的下行壓力，無(wú)疑是市場(chǎng)最關(guān)注的事情。

“盡管金管局也追隨美聯(lián)儲(chǔ)上調(diào)基本利率，但由于目前香港銀行體系結(jié)余達(dá)到3900億港元，流動(dòng)性充足，因此香港銀行這次未必馬上跟隨美國(guó)加息”，美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明向記者表示，目前匯豐與渣打兩大銀行已經(jīng)宣布維持最優(yōu)惠利率不變，因此本次加息對(duì)于樓市更多只是心理層面的影響。除非美國(guó)加息步伐加快，導(dǎo)致中國(guó)香港與美國(guó)的息差擴(kuò)闊，資金外流的情況將會(huì)加劇，才會(huì)導(dǎo)致香港銀行加息動(dòng)作加快。

在美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝看來(lái)，加息并非決定香港樓價(jià)走向的唯一因素，現(xiàn)時(shí)對(duì)樓市影響較大的因素反而是經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)弱。根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處數(shù)據(jù)，2015年前10個(gè)月，香港的零售業(yè)總銷貨價(jià)值同比下跌2.7%，僅10月份，香港珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨價(jià)值下跌17%，隨著零售市道明顯放緩，相信香港的失業(yè)率最快在年底出現(xiàn)上升，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的沖擊最快在明年初便會(huì)浮現(xiàn)。

“如果經(jīng)濟(jì)好，無(wú)論供應(yīng)增加還是加息，對(duì)樓市的影響相當(dāng)較少；但如果經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差，大幅加息對(duì)樓市的影響則較顯著”，劉嘉輝預(yù)計(jì)，在美聯(lián)儲(chǔ)首次加息后的3至6個(gè)月，香港樓價(jià)有可能下跌5%，明年全年樓價(jià)跌幅有可能達(dá)到10%。為了降低樓市波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，港府應(yīng)該考慮逐步減少“辣招”政策。

中原地產(chǎn)亞太區(qū)總裁黃偉雄也認(rèn)為，目前內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，香港樓市又受“辣招”及加息陰霾籠罩，在內(nèi)外因素影響下，預(yù)料明年香港樓價(jià)將下調(diào)8%~10%。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰(zhàn)波