每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜    

◎每經(jīng)記者 白亞靜

作為今年全國房價(jià)上漲的領(lǐng)頭羊，深圳全年房價(jià)同比漲幅逾40%，個(gè)別熱點(diǎn)地區(qū)甚至翻倍，深圳灣片區(qū)更是進(jìn)入單價(jià)10萬＋時(shí)代。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆能延續(xù)多久？在深圳城市開發(fā)用地不足的情況下，進(jìn)駐深圳的開發(fā)商將從哪些渠道獲得企業(yè)發(fā)展的空間？

多因素促房價(jià)猛漲

2015年初，不少地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，深圳房價(jià)將“微中有降”。然而，3個(gè)月后深圳樓市卻開啟了暴漲模式。

支撐上述地產(chǎn)中介做出預(yù)判的依據(jù)，就數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性而言，其實(shí)并無不妥。只是他們忽視了影響需求端的因素。

當(dāng)時(shí)的供給端數(shù)據(jù)顯示，2015年是供應(yīng)大年。批售面積總量為535萬平方米，僅低于2008年和2013年。如果按照深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2015年住宅供應(yīng)總量將達(dá)到1024萬平方米。

與需求端有關(guān)的預(yù)判，不容樂觀。當(dāng)時(shí)，上述中介機(jī)構(gòu)用2014年的銷售情況作為基數(shù)，所得出的去化周期顯示，2015年深圳樓市去化周期將同比大幅增長。然而，深圳卻陷入“搶房”潮，曾一度有言論稱深圳新房只夠賣5個(gè)月。

一般而言，衡量需求量，很難有一個(gè)公允的指標(biāo)。僅就房價(jià)啟動(dòng)期而論，深圳這一輪房價(jià)上漲，與影響需求端變動(dòng)的貨幣政策、收入、買者人數(shù)因素等有關(guān)。

深圳今年房價(jià)暴漲始于2014年開啟的降息降準(zhǔn)政策，加速于2015年330新政，并在多次降息降準(zhǔn)政策下持續(xù)火爆。簡單講，這些貨幣、信貸政策使得市面上的整體購買力增加了。

房價(jià)一路上漲，各界對(duì)深圳的硅谷期許，進(jìn)一步抬升潛在購買者的上漲預(yù)期，6月后，即使股市跳水，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)退房，但房價(jià)仍在高位小幅上漲。

深圳人口持續(xù)凈流入，使得人口基數(shù)規(guī)模在擴(kuò)張，金融、科技等產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，又保障了流入的人口質(zhì)量，潛在購買力隨之增加。這使得長期來看，深圳住宅的趨勢(shì)是增值。

當(dāng)后兩項(xiàng)因素沒有改變，短期內(nèi)又沒有因素能大幅度影響收入時(shí)，2016年深圳房價(jià)何去何從？其實(shí)，很大程度上取決于資金偏好以及貨幣政策。

一方面，市場(chǎng)對(duì)人民幣避險(xiǎn)的需求濃厚，但是將人民幣兌換成美元的額度是有限的。另一方面，摩根大通首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌撰文稱，2016年，“預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)使用手中現(xiàn)成的各種工具，包括存準(zhǔn)率下調(diào)”，“利率方面，央行仍將繼續(xù)使用存貸款基準(zhǔn)利率作為政策信號(hào)，在2016年降息25個(gè)基點(diǎn)”。

房企拓展項(xiàng)目靠舊改

深圳面臨近無新地可供的地步。中指院數(shù)據(jù)顯示，2011年起，深圳招拍掛渠道的住宅土地供應(yīng)持續(xù)走低。舊改地塊在總供應(yīng)中的比例節(jié)節(jié)攀升。

12月14日，《2015年深圳市城市更新單元計(jì)劃第四批計(jì)劃》出爐。2015年已公布的4批舊改計(jì)劃，涵蓋75個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將釋放700萬平方米土地。其中，涉及居住功能的有48個(gè)。

深圳房企掘金舊改已成必然。目前，受益于舊改項(xiàng)目的房企很多，按改造主體不同可大致分為三類：工業(yè)區(qū)舊改、城中村舊改、住宅區(qū)舊改。

工業(yè)區(qū)舊改由于產(chǎn)權(quán)集中，改造難度最低，周期相對(duì)較短。目前市場(chǎng)上的住宅項(xiàng)目主要是城中村舊改，多個(gè)單日成交幾十億的項(xiàng)目均來源于此。最難的是住宅區(qū)舊改，產(chǎn)權(quán)分散，周期極長，極易把企業(yè)拖入拆遷泥潭。