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沈陽

去庫存周期高達(dá)24個月 沈陽樓市如何涅槃？

每經(jīng)記者 王杰

相對三四線城市的巨大庫存，沈陽這座超大型二線城市，按理說應(yīng)是房企們的必爭之地，但現(xiàn)實卻并不樂觀。當(dāng)?shù)匾晃徊俦P手對《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，“只有銷量，沒有利潤”。 
　
只有銷量沒有利潤？
　　克而瑞沈陽機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月份商品住宅市場存量2948.76萬平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面積消化周期為24個月。庫存消化周期一般12個月左右較為平衡，高于18個月說明供過于求，低于6個月則為供不應(yīng)求。
　　沈陽一項目的營銷總監(jiān)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，沈陽的房地產(chǎn)市場目前仍沒有回暖跡象，去年主要以降價贏得市場，但是并不能以價換量。今年降價不是開發(fā)商主要的策略，雖然也有樓盤價格下調(diào)，但更多開發(fā)商是用“分期首付”“零首付”“先租后買”的方式去降低門檻跑量，一些小的開發(fā)企業(yè)很難生存下去。
　　克而瑞沈陽機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，沈陽市2014年全年商品住宅的總成交面積為1093萬平方米，成交均價為6550元/平方米；截至2015年12月16日商品住宅的總成交面積為1203萬平方米，成交均價為6453元/平方米。相比去年，今年量增價跌，目前市場供需比為0.97。
　　香港聯(lián)祥地產(chǎn)董事總經(jīng)理杜宏鵬表示，目前沈陽房產(chǎn)市場的表現(xiàn)，仍不是很理想，眼下進(jìn)入傳統(tǒng)的冬季淡季，市場壓力還是比較大。價格相較于去年沒有提高，從各開發(fā)商表現(xiàn)來看，標(biāo)桿房企占比越來越大，市場集約化更明顯。今年市場的供應(yīng)量比較大，供求關(guān)系仍然較為失衡。
　　造成庫存高企的原因，早在去年5月22日，《每日經(jīng)濟新聞》發(fā)表了《只有銷量沒有利潤？沈陽樓市隱現(xiàn)全運會“后遺癥”》，詳盡報道了沈北新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了“快車道”，以及全運會讓渾南新區(qū)的土地提前透支。拿地的房企將項目集中入市，造成了市場供大于求。
　　在高庫存的大背景下，開發(fā)商拿地意愿降低，政府層面也在控制土地出讓。
　　上述營銷總監(jiān)表示，從土地市場來看，今年沈陽土地供應(yīng)量比較少，企業(yè)拿地積極性同樣不高，即便是拿地的企業(yè)，也是品牌企業(yè)，小開發(fā)商基本上不拿地。土地供應(yīng)量在下降。
　　整理克而瑞提供的沈陽市近3年的土地出讓數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，土地成交逐年遞減，2013年沈陽市土地成交372幅，成交占地面積2156萬方，成交總金額516億元；2014年沈陽市土地成交213幅，成交占地面積1078萬方，成交總金額229億元；2015年截至12月16日，沈陽市土地成交142幅，成交占地面積649萬方，成交總金額111億元。
　　沈政辦發(fā)〔2015〕63號《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于做好商品房促銷工作的通知》指出，對已出讓但至今未按期交付土地的地塊，各區(qū)、縣（市）政府要切實做好征地等工作，保證于2015年底前交付凈地。對住房供應(yīng)明顯偏多、去化周期未達(dá)到合理區(qū)間，或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)、縣（市）暫停計劃供應(yīng)。
　
高庫存下出路在哪兒
　　杜宏鵬表示，沈陽一些局部區(qū)域，由于動遷帶來的剛性需求由政府采購，這緩解了一些板塊很大的壓力。
　　上述通知也指出，沈陽市棚戶區(qū)改造和舊城區(qū)改建項目一律采用貨幣化補償或以政府團購商品住房、搭建服務(wù)平臺組織居民自主購房等方式安置，打通回遷安置和消化存量商品住房之間的通道。
　　杜宏鵬認(rèn)為，市內(nèi)的棚戶區(qū)改造、農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、農(nóng)民工進(jìn)城買房，短期內(nèi)都有利于沈陽的庫存壓力的緩解。中期來講，大沈陽經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，輻射到周邊城市，形成農(nóng)村人口進(jìn)入周邊城市，周邊城市人口流入沈陽的良性循環(huán)，對沈陽樓市有較大幫助。長遠(yuǎn)來說，遼寧經(jīng)濟的振興，帶來購買力的提升和信心的恢復(fù)，這對剛需入市帶來很大的支撐，但前提是經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)。
　　2010年4月，經(jīng)國務(wù)院同意，國家發(fā)改委正式批復(fù)沈陽經(jīng)濟區(qū)為國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)。沈陽經(jīng)濟區(qū)是以沈陽市為中心，在半徑百公里范圍內(nèi)，涵蓋沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、阜新、遼陽、鐵嶺8個省轄市的新興經(jīng)濟體。遼寧省提出，到2020年沈陽經(jīng)濟區(qū)將基本實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟一體化，綜合實力達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，成為東北亞地區(qū)重要的經(jīng)濟中心。
　　國務(wù)院去年8月份印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于近期支持東北振興若干重大政策舉措的意見》，意見指出，要結(jié)合新形勢、新要求，強化政策支持，創(chuàng)造良好政策環(huán)境，加大工作力度，確保各項政策措施落實到位。
　　中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長牛鳳瑞認(rèn)為老工業(yè)基地的振興，宏觀政策的松綁，對住房消費的扶持，都會有利于沈陽樓市去化。沈陽在東北地區(qū)來說，還是處于極化階段的城市，人口還在增加，但外來人口進(jìn)駐數(shù)量，仍要取決于沈陽產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。