每經(jīng)編輯 王浩也    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）

“社科院建議上海申辦2028年奧運會”，想必這條熱文從上周已經(jīng)開始刷你家朋友圈，但至今很少人關(guān)注到一個非常非常重要的問題——

上海社科院課題組的提議是：上海建立包括上海、蘇州、無錫、南通、嘉興、湖州“1+5”區(qū)域的大都市圈，借鑒日本經(jīng)驗規(guī)劃上海大都市圈軌交戰(zhàn)略，申辦2028年夏季奧運會。

嘉興、昆山、南通等地并入上海，舊事重提，難道真有深意？

答案是，YES。

再不并入其他城市，上海就沒地了

首先，“1+5”的大都市圈非常有可能。這是上海土地資源發(fā)展?fàn)顟B(tài)的要求。

上海此前設(shè)定的2020年建設(shè)用地規(guī)模目標(biāo)為3226平方公里，已接近全市陸域面積的48%（明顯高于其他國際大都市），于是今年上海將這一目標(biāo)調(diào)整至3185平方公里，并要求“建設(shè)用地規(guī)模必須只減不增、必須負(fù)增長”。

上海市委書記韓正也強(qiáng)調(diào)，“如果建設(shè)用地減量化這篇文章不做好，整個上海的發(fā)展是災(zāi)難性的。”

可以看出，上海土地資源的約束越來越緊，已是發(fā)展新常態(tài)，傳統(tǒng)用地擴(kuò)張式的發(fā)展模式已經(jīng)一去不復(fù)返，隨之而來的將是“減量化”并實現(xiàn)“存量優(yōu)化”。

“減量化”比如讓經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益較差的建設(shè)用地恢復(fù)農(nóng)地生產(chǎn)能力，發(fā)揮生態(tài)用地功能。“存量優(yōu)化”，比如上海地鐵10號線吳中路停車場的“一地多吃”，就充分利用綜合開發(fā)，既利用了地下空間修建地鐵停車場庫，又充分開發(fā)上蓋300畝土地，建成博物館、購物中心、酒店等。

這種方式，不僅會帶動地方經(jīng)濟(jì)效益的增長，還為城市建設(shè)者帶來新的發(fā)展思路。

上海的社保早就可以在嘉興、杭州用了

蘇州、無錫、南通、嘉興、湖州并入上海這事，看起來只是傳言和提議，但其實很多東西已經(jīng)開動。

工業(yè)上，上海浦東郊區(qū)的祝橋鎮(zhèn)祝橋工業(yè)園和鄰近的江蘇南通啟東濱海工業(yè)園早已合作，產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)有序轉(zhuǎn)移，而絕大部分“三高一低”的企業(yè)會直接清拆并得到一定清拆獎，減量化騰挪出的建設(shè)用地指標(biāo)將用于祝橋工業(yè)園區(qū)后，則能使祝橋村租賃收入遠(yuǎn)大于各村集體收入，效益不可小覷。

祝橋鎮(zhèn)減量辦主任陶仁炯就說，“啟東拿到了相對優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，祝橋?qū)崿F(xiàn)了土地減量化，企業(yè)還拿到了清拆獎勵，這是三方得益的事。

社保層面，上海已經(jīng)與杭州、嘉興、鎮(zhèn)江、南通、常州等地實現(xiàn)醫(yī)保費用異地報銷。這意味著，居住在上述地區(qū)的上海參保人員可在當(dāng)?shù)貓箐N醫(yī)療費用，上述城市在上海工作生活的參保人員也可以在上海報銷醫(yī)療費。

更重要的，交通上昆山不是已經(jīng)通入了上海軌道交通11號線么。而且連通蘇州和昆山的“蘇昆城際軌道快線”S1線被納入蘇州第三期軌道交通建設(shè)規(guī)劃。工程預(yù)計明年開工，建成后從昆山市中心出發(fā)，40分鐘以內(nèi)向西可達(dá)蘇州中心城區(qū)，向東可達(dá)上海安亭，實現(xiàn)真正意義上的同城化。

要知道，從上海市區(qū)到金山區(qū)和崇明島甚至都沒有建成開通地鐵。上海與蘇州、昆山的交通聯(lián)結(jié)，讓我們不能不大膽猜測在這背后的城市發(fā)展意圖。

合并很可能讓這些城市房價暴漲

合并這事，反正邦爺是覺得頗有可能的。但隨之而來，我們便不得不考慮一下房價問題！

就拿城際軌道交通的帶動來說。大家可以看到，隨著地鐵11號線正式通車，作為上海“后花園”的花橋，與上海不過40分鐘距離，遠(yuǎn)低于上海平均水平的房價，已經(jīng)讓它成為昆山樓市最炙手可熱的區(qū)域。

據(jù)昆山日報社房地產(chǎn)部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，僅2014年花橋片區(qū)的房地產(chǎn)銷售總額就達(dá)到90個億，是昆山樓市其他板塊總合的兩倍有余，房價也從2006年的2000元/平方米漲至如今的10000元/平方米。

花橋已經(jīng)成為不少奮斗在上海的年輕一族定居的目的地，可以想象，隨著更多外圍軌道交通線路的開通對上海剛需一族的吸引，工業(yè)外溢對人口流動的帶動，以及社保等公眾福利配套層面的改進(jìn)，蘇州、無錫、南通、嘉興、湖州這些地方，特別是它們與上海的交界區(qū)域，很難說不會成為大上海地區(qū)未來房價上漲的動力源啊。

上海“十三五”規(guī)劃未來五年上海常住人口不能超過2500萬，這意味著人口流入空間只有100多萬，大量外來人口將在昆山、嘉興、蘇州這些規(guī)劃未來通地鐵的地方置業(yè)。上海的都市圈也會像東京的都市圈那樣有廣闊的升值空間。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波